Genel kurul salonunda tutanak tutulurken bir malik itiraz ediyor: hazirun cetvelindeki arsa payının yanlış olduğunu söylüyor; bazı kat maliklerinin arsa payları hiç yazılmamış. Yönetici tereddütte—kararları deftere geçirmek güvenli mi, yoksa eksik arsa payı düzeltmeden kararlar iptal riski mi taşıyor? Bu rehberde gerçekçi örneklerle, yöneticinin hangi tespitleri yapması, hangi belgeleri toplaması ve hangi adımları uygulaması gerektiğini adım adım anlatıyorum.
1. Sorunun özeti: Hazirun cetveli neden kritik?
Hazirun cetveli, kat malikleri kurulunun kimlerin toplantıya katıldığını, kaç bağımsız bölümün veya arsa payının bulunup bulunmadığını gösteren tutanak parçasıdır. KMK uyarınca genel kurulun toplantı ve karar yeter sayılarının hesabında arsa payı ve malik sayısı esas alınır; bu nedenle hazirun cetvelindeki eksik veya hatalı arsa payı hesaplamaları kararların usule uygunluğunu doğrudan etkileyebilir.
2. Hangi durumlarda kararlar geçersiz olur?
Genel kural: kararların iptali için usul hatasının mahiyetine ve kararın alındığı toplantı nisabına bakılır. Bazı hata türleri kıymetli; örneğin çağrı usulüne ilişkin ciddi eksiklikler doğrudan iptal sebebi olabilir. Hazirun cetvelindeki arsa payı eksiklikleri ise iki şekilde değerlendirilir:
- Teknik/maddi hata: Bir veya birkaç kat malikinin arsa payı yanlış yazılmışsa, hata düzeltilerek kararın esası etkilemediği gösterilebiliyorsa, mahkemeler çoğunlukla kararları geçerli sayabilir.
- Nisabı etkileyen hata: Eksik veya yanlış arsa payları toplantı veya karar nisabını (ör. oy çokluğu arsa payı oranı) doğrudan değiştirmişse, kararlar iptal edilebilir.
3. Yönetici için 7 adım: Toplantı anında ve sonrasında yapılacaklar
- İtirazı tutanak altına alın: Hazirun cetveline yapılan itirazı toplantı zabıtına açıkça kaydedin.
- Hazirun cetvelinin aslı ve kopyalarını koruyun: elektronik ve basılı nüshayı muhafaza edin.
- Derhal arsa payı kayıtlarını kontrol edin: tapu kayıtları, yönetim planı veya işletme projesiyle hazirun arasındaki farkı karşılaştırın.
- Eksik olanları belgeleyin: eksik arsa payı için tapu sureti veya yönetim planı fotokopisini hazirun ile ilişkilendirin.
- Nisap hesabını yeniden yapın: arsa payı ağırlıklı nisabı etkileyip etkilemediğini hesaplayın ve sonuçları tutanağa ekleyin.
- Eğer karar nisabını etkiliyorsa: derhal hukuki yol ve yeniden toplantı seçeneklerini genel kurul gündemine taşıyın (somut tavsiye için bir avukata danışılmalı).
- Karar defterine not düşün: hazirun cetvelinde düzeltme yapıldıysa hangi belgeyle düzeltildiğini ve kimlerin imza attığını karar defterine yazın.
4. Hangi belgelerle hatayı ispat etmelisiniz?
Genellikle aşağıdaki belgeler kullanılabilir:
- Tapu sicil örneği (bağımsız bölümün arsa payı bilgisi).
- Yönetim planı veya işletme projesi (varsa arsa payları listesi).
- Önceki hazirun cetvelleri ve karar defteri kayıtları.
- Kat malikinin yazılı beyanı veya itirazı.
5. Karar defterine nasıl not düşülür? (Pratik örnek)
Karar defterine yazılacak kısa örnek metin şu unsurları içermelidir:
- Hangi itirazın yapıldığı ve kim tarafından yapıldığı.
- Arsa payı farkının hangi belgeyle tespit edildiği (tapunun tarih ve sayfa/pafta bilgisi belirtilmeli).
- Yeniden hesaplanan nisap sonucu (örneğin % kaçlık arsa payı toplantıda mevcut bulunduğu).
- Toplantı sonunda hangi düzeltmeler yapıldıysa sahiplerinin imzası.
Noter onayı gereken durumlarda karar defterinin noter tasdikine ilişkin uygulamalara uyun; ilk el yazısı kayıt ve imza doğrulaması önemli olabilir.
6. Sık rastlanan sorulara kısa cevaplar (uygulama örnekleri)
Örnek: Hazirun cetvelinde 2 dairenin arsa payı yazılmamış ama sayısal nisap sağlanmışsa genelde mahkeme kararları esastan etkilendiği kanıtlanamazsa kararları bozmaz. Ancak arsa payı ağırlığı nisabı etkiliyorsa iptal gelebilir.
Örnek: Hazirun cetvelindeki hata yönetici kaynaklıysa ve düzeltme yapılmamışsa, yönetici hakkında dava veya tazminat iddiası gündeme gelebilir; bu nedenle belge temini ve şeffaf iletişim önemlidir.
7. Dijitalleştirme ile sorunu nasıl azaltırsınız?
Hazirun cetvelindeki hataların önemli bir kısmı elle yazma, kopyalama veya eski Excel listelerinden gelen hatalardan kaynaklanır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bağımsız bölümlere ait arsa payı verisini merkezi ve güvenli bir sistemde tutmak işleri kolaylaştırır.
Örnek bir çözüm: BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları, bağımsız bölüm-arsa payı verisini kaydeder, hazirun ve tutanak üretiminde otomatik kullanır; hızlı kayıt ve denetim imkanı verir. Denemek isterseniz sürtünmesiz kayıt sayfası: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
| Durum | Yönetici için pratik sonuç |
|---|---|
| Hazirun cetvelinde küçük yazım hatası (ör. 0,5 yerine 0,05) | ✅ Belgelerle düzeltilip tutanağa eklenebilir. |
| Arsa payı tamamen eksik ve nisabı etkiliyor | ✅ Kararların geçerliliği risk altında; yeniden toplantı veya hukuki danışma gerekebilir. |
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun cetvelindeki küçük aritmetik hata kararları otomatik olarak geçersiz kılar mı?
Eğer hata toplantı veya karar nisabını değiştirmiyorsa mahkemeler genellikle kararların esasını bozmaz; ancak hatanın düzeltilip tutanağa eklenmesi önemlidir.
Arsa payı eksik yazılmışsa bunu kim düzeltir?
Genel kurulu yöneten yönetici veya toplantıda görevlendirilecek komisyon düzeltme için tapu ve yönetim planı belgelerini getirip tutanağa ekler; somut şartlara göre avukat görüşü alınabilir.
Eksik arsa payı nedeniyle karar iptali istenirse ne olur?
Mahkeme, usul hatasının kararın özünü etkileyip etmediğini inceler. Nisabın değişmesi kararın iptaline yol açabilir; bu nedenle erken belge temini ve tespit önemlidir.
Karar defterine yapılan düzeltmeler noter tasdiki gerektirir mi?
Karar defterinin noter tasdiki veya onayı genelde toplantı kayıtlarının doğruluğunu güçlendirir; yerel uygulamaya göre değişir, gerektiğinde noter uygulamasına uyun.
Ben yönetici olarak hemen ne yapmalıyım?
İlk adım itirazı yazılı hale getirmek, ilgili tapu ve yönetim planı belgelerini derhal temin etmek ve nisap hesabını yeniden yapmaktır; somut hukuki tavsiye için bir avukata başvurmanız önerilir.
