Hafta sonu genel kurul çağrısı asıldı; 14 daireli binada yönetici olarak salon dolu ama arsa payları eşit değil. Gündemde zorunlu bir onarım var; herkes sözlü tartışıyor ancak oylamaya gelince "sayı mı, arsa payı mı yeterli değil" tartışması patlak veriyor. Hangi kural gerçek anlamda bağlayıcı? Kararı hangi koşullarda almak zorundayız, hangisinde ertelenir? Bu rehber, benzer kafa karışıklıklarını gidermek için kesin uygulama adımlarını, örnek hesaplamaları ve dikkat edilmesi gereken hukuki dayanakları açıklar.
1. Karar Yeter Sayısı Temel İlkeleri
Kat Mülkiyeti uygulamalarında genel kurul kararlarının geçerli olması için iki farklı ölçüt kullanılır: bağımsız bölüm sayısı (sayı) ve arsa payı. Hangi ölçütün esas alınacağı, kararın niteliğine bağlıdır. Genel kural olarak gündemdeki maddenin mahiyeti belirleyicidir.
2. Hangi Kararda Hangi Yeter Sayı Kullanılır?
Kural olarak:
- Basit yönetim işleri, gelir-gider onayı, olağan işlemler: toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu (sayı çoğunluğu) ile alınır.
- Ortak yerlerin sürekli kullanımı, arsa payları oranında hak/ yükümlülük doğuran önemli değişiklikler, yönetim planının esaslı değişiklikleri veya bazı özel kararlarda arsa payı çoğunluğu aranır.
Yönetim planı veya kat mülkiyeti sözleşmesinde aksi öngörülmemişse kanuni uygulama bu ayrımı takip eder.
3. Sayı ile Arsa Payı Çakıştığında Pratik Hesaplama
Gerçek uygulamada "sayı çoğunluğu var ama arsa payı yok" veya tersi durum sıktır. Aşağıdaki adımlar, kararı kayda geçirirken yönetici ve başkan tarafından izlenmelidir.
- Gündem maddesinin niteliğini belirleyin: karar, ortak yer kullanımı mı, yoksa olağan yönetim işi mi?
- Yönetim planını ve önceki kararları kontrol edin: özel düzenleme varsa ona göre hareket edin.
- Hazirun cetvelinde hem bağımsız bölüm sayısı hem arsa payları doğru yazılı mı kontrol edin.
- Oylamayı iki ayrı şekilde tutun: önce "evet/hayır" sayı bazında, sonra arsa payı toplamını da cetvele geçirerek sonucu not edin.
4. Örnek Senaryo ve Hesaplama
14 daireli bir apartmanda arsa payları farklı. Toplantıda 10 malik hazır. Gündem: ortak çatının bir kısmının özel kullanıma verilmesi (arsa payını etkileyebilecek karar). Örnek arsa payları hazır bulunanların toplamı: %46.
Bu durumda:
- Sayı çoğunluğu (hazır bulunanların oy çokluğu) varsa dahi arsa payı çoğunluğu (%50+) sağlanmadığı için karar alınamaz.
- Kararın geçerli olabilmesi için ya ikinci toplantı (çağrı şartlarına göre) yapılmalı ya da konu yeniden düzenlenip arsa payı çoğunluğu sağlanacak şekilde teklif edilmelidir.
| Süreç | Uygulama |
|---|---|
| Hazirun cetveli | ✅ Sayı ve arsa payı ayrı ayrı yazılmalı |
| Gündem madde niteliği | ✅ Ortak kullanımı etkiliyorsa arsa payı aranır |
5. Karar Defteri, Hazirun ve İspat: Neyi Yazmalısınız?
Kararın ileride iptali veya uygulanmasında sorun yaşanmaması için karar defterine şunları eksiksiz yazın:
- Hazirun cetvelindeki bağımsız bölüm numaraları, malik/vekiller, imzalar.
- Her oylamada "sayı" ve "arsa payı" bazında sonuçlara yer verin.
- Kararın niteliğini ve varsa yönetim planı maddesi referansını not edin.
Karar defterinin noter tasdiki gerekiyorsa, usulüne uygun tasdik yaptırın; aksi halde ileride hukuki itirazlarda eksiklik doğabilir.
6. Uyuşmazlıkta Ne Yapmalı? (Genel Yol Haritası)
Taraflar arsa payı hesabının veya hazirun cetvelinin doğru olmadığını iddia ederse izlenecek genel yol şunlardır:
- Önce kararı alan kurul belgelerini (hazirun, karar defteri) eksiksiz arşivleyin.
- Yönetim planı ve önceki kararları kontrol edin; yazılı düzenleme var mı bakın.
- Şüphe devam ediyorsa teknik tespit (tapu kayıtları, arsa payı cetveli) ile doğrulatın; gerekirse uzman görüşü alın.
Dikkat: Bu aşamada somut hukuki tavsiye gerektiriyorsa bir avukata başvurulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı somut olayda belirleyicidir.
7. Dijital Araçlarla Hataları ve İhtilafları Azaltma
Hazirun cetveli ve arsa payı hesaplarının elle tutulduğu yapılarda hata riski yükselir. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun, arsa payı dağılımı ve karar defteri kayıtlarını düzenli tutan bir yönetim yazılımı süreci kolaylaştırır; hızlı hesaplama ve arşiv imkanı sağlar. Örneğin BYönetim gibi platformlar kullanıcıların toplu kayıt, arsa payı otomatik özetleri ve karar defteri takibini destekler: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Karar almak için her zaman hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir mi?
Hayır. Hangi çoğunluğun gerektiği gündem maddesinin niteliğine bağlıdır; basit yönetim işleri için sayı çoğunluğu yeterli olabilir, ortak kullanım veya arsa payını etkileyen işlemlerde arsa payı çoğunluğu aranır.
Hazirun cetvelinde arsa payı yanlış yazıldıysa karar geçersiz mi olur?
Hata önemliyse ve iptal nedeni oluşturuyorsa mahkeme kararı ile geçersizlik söz konusu olabilir; bu nedenle cetvelin doğru tutulması ve imzalanması önemlidir.
Toplantıda sayı çoğunluğu var, arsa payı yok—ne yapılmalı?
Karar arsa payı gerektiriyorsa karar alınamaz; erteleme, ikinci toplantı çağrısı veya farklı bir teklif hazırlanması gerekir.
Karar defterine arsa payı toplamını yazmak zorunlu mu?
Pratikte evet; özellikle arsa payı gerektiren kararlar için oylama sonucu hem sayı hem arsa payı bazında not edilmelidir. Bu kayıt olası iptallerde ispat için gereklidir.
Yönetim planı karar yeter sayısını değiştirebilir mi?
Evet; yönetim planı tarafların rızasıyla farklı düzenlemeler içerebilir. Ancak bu düzenlemeler kanuna aykırı olamaz ve açıkça yazılı olmalıdır.
