Hafta sonu binanızda acil tamir gerekti; yönetici genel kurulu hemen topladı ama bazı maliklere çağrı yapılmadığını söylüyorlar. Toplantı tutanağı sıcak, karar alınmış; şimdi herkes "Bu karar geçerli mi?" diye soruyor. Bu rehberde çağrı yapılmadan alınan kat malikleri kurulu kararlarının hukuki statüsünü, hangi hallerde iptal edilebileceğini ve yönetici ile maliklerin izleyebileceği usul adımlarını somut ve kaynaklı şekilde ele alacağız.
1. Çağrı zorunluluğunun yasal temeli: Ne diyor KMK?
Kat Mülkiyeti mevzuatı ve uygulamada genel kurulun çağrı usulü önemli bir usul güvencesidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planı hükümleri genel kurulun nasıl ve kimlerin davet edileceğini düzenler. Kanun, genel kurulu olağan/olağanüstü toplantıya çağırma usulünü doğrudan ayrıntılı başlıklarla vermeyebilir; ancak toplantıya davet ve gündem bildirimindeki eksiklikler, toplantının ve alınan kararların usule uygunluğunu etkileyebilir. Yönetim planında belirtilen çağrı şekline uyulması, kararların geçerliliği açısından belirleyicidir.
2. Hangi durumlar çağrı yapılmamasını "mutlak" geçersizlik nedeni yapar?
Her eksik çağrı otomatik iptal anlamına gelmez. Aşağıdaki somut durumlar genel kurul kararını sakatlanmış/iptal edilebilir hale getirir:
- Yönetim planında zorunlu hale getirilmiş yöntem (ör. yazılı çağrı + ilan) uygulanmamışsa.
- Çağrı yapılmayan veya haberdar edilmeyen maliklerin hak ve savunma imkanları ortadan kalkmışsa; örneğin gündemde doğrudan onların hak ve mülkiyetini etkileyecek bir işlem varsa.
- Kanun veya yönetim planı ile belirlendiği halde toplantıya katılım şartı (ör. arsa payı/çoğunluk hesaplaması) yanlış hesaplanmışsa ve bu eksiklik kararın alınmasını etkilemişse.
3. İptal davası açma zamanı ve usulü (genel çerçeve)
KMK kapsamındaki genel kurul kararlarına karşı aleniyet ve etkinlik kriterleri doğrultusunda iptal davası bulunur. Somut olayda usul hatası iddiası varsa malikler ya da yönetici kendi haklarını korumak için Sulh Hukuk Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilir; bunun süresi ve usulü olayın niteliğine göre değişir. Bu noktada bir avukatla somut deliller üzerinden değerlendirme önerilir; çünkü KMK uygulamalarında yönetim planı, hazirun cetveli, çağrı belgeleri ve ilanlar belirleyici delillerdir.
4. Hangi deliller usul eksikliğini kanıtlar?
Mahkeme uygulamasında ve pratikte geçerli sayılan deliller şunlardır:
- Yazılı çağrı mektupları ve iadeli taahhütlü postaya ilişkin alındı belgeleri.
- E-posta, SMS veya duyuru panosu ilanının ekran görüntüleri ve gönderim kayıtları.
- Hazirun cetvelinin eksikleri (imza/ayrıntı) ve karar defterindeki kayıtlarda açık uyumsuzluklar.
- Gündem ilan tarihleri ile toplantı tarihi arasındaki süre (yönetim planında öngörülen asgari süreye uyulup uyulmadığı).
5. Pratik çözüm yolları (yönetici ve malikler için adımlar)
- İlk olarak yönetim planı ve daha önceki toplantı usullerini inceleyin: Çağrı hangi yöntemlerle yapılmalı belirtilmiş mi?
- Elinizdeki çağrı belgelerini, SMS/e-posta/gönderi kayıtlarını toplayın; tarihler ve imzalar net olsun.
- Eğer karar acil değilse, varsa eksik olan maliklerin bilgisi dâhilinde toplantıyı yeniden yapmayı teklif edin; kimi mahkemeler iyi niyetle yeniden toplantı yapılıp çoğunluğun sağlanmasını olumlu bulur.
- Sürece ilişkin hukuki değerlendirme için bir avukata başvurun; somut olayda iptal ya da onama ihtimalleri profesyonel analizle kesinleşir.
6. Elektronik çağrı, e-iletişim ve 2026 uygulamaları
2020'lerden itibaren elektronik iletişim (e-posta, yönetim yazılımlarının bildirimleri, mobil uygulama duyuruları) yaygınlaştı. Yönetim planında elektronik çağrıya izin verilmişse veya malikler önceden elektronik bildirimleri kabul etmişse, bu yöntemler geçerli sayılabilir. Ancak yönetim planı veya anlaşma yoksa klasik yöntemlere dayanmak ihtilafları azaltır.
| Çağrı Şekli | Pratik Durum |
|---|---|
| Yazılı iadeli taahüt | ✅ En güçlü delil |
| E‑posta/SMS/mobil bildirim | ✅ Geçerli olabilir; şartlar yönetim planına bağlı |
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, çağrı ve hazirun takibini kolaylaştıran araçlar vardır; örneğin BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları ile çağrı, duyuru ve hazirun kaydını düzenli tutarak usul eksikliği riskini azaltabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrı yapılmadan alınan kararlar her zaman iptal edilir mi?
Hayır. Her eksik çağrı otomatik iptal anlamına gelmez; kararın iptali usul eksikliğinin mahiyeti, yönetim planı hükümleri ve kararın malikler üzerindeki etkisine göre değerlendirilir.
Yönetim planı çağrı usulü belirtmiyorsa ne olur?
Yönetim planında hüküm yoksa genel teamül ve makul duyuru yolları ile bilgilendirmenin yapılması beklenir; yine de somut eksiklik mahkemede değerlendirilir.
Elektronik çağrı (e‑posta/SMS) yeterli midir?
Yönetim planı veya maliklerin önceden rızası varsa elektronik çağrı genellikle yeterli kabul edilir; aksi durumda klasik yazılı çağrı daha güvenlidir.
Eksik çağrı iddiasıyla nerede dava açılır?
Genellikle yetkili Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde kararın iptali için dava açılır; usul ve yetki somut olaya göre değişebilir.
Usul hatası varsa en pratik çözüm nedir?
Eğer karar acil değilse yeniden çağrı yapıp konuyu yenilemek en hızlı ve maliyetsiz çözümlerden biridir; aksi takdirde hukuki başvuru gündeme gelir.
Not: Bu yazı hukuki bilgi amaçlıdır. Somut olayınızda hak ve yükümlülüklerin netleşmesi için bir avukata danışmanız önerilir.
