Sene 2026, apartman genel kurulunda tartışma kızıştı; bir malik söz alıp oy kullanmak istedi fakat toplantı tutanağında oy kullanma hakkının askıya alındığı notu düştü. Yönetici ve diğer sakinler şaşkın: Bu hangi şartlarda olur, nasıl tespit edilir ve alınan kararlar bağlar mı?
Oy hakkının askıya alınması ne demektir?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantılarında bazı hallerde kat malikleri oy kullanma yetkisini kaybedebilir veya oy verme yetkileri sınırlanabilir. "Askıya alma" terimi uygulamada iki şekilde görünür:
- Usulî sebebe dayalı olarak toplantıda oy kullanma hakkının geçici olarak engellenmesi (ör. toplantı çağrısına itirazlardan kaynaklanan ihtilaflar),
- Özel hukuki durumlar nedeniyle malik hakkında oy kullanma yasağı (ör. karar alınması gereken konuyla doğrudan çıkar çatışması, bir malikin oy hakkını sınırlayan mahkeme kararı vb.).
- Karara konu husustan doğrudan menfaat sağlaması (çelişki) — kararın niteliğine göre genel kurul tarafından reddedilme veya ilgili kişinin oyunun sayılmaması mümkündür.
- Kat malikinin aidat borcu nedeniyle oy hakkının sınırlandırılması konusundaki tartışmalar; KMK'da açık hüküm yok, bu nedenle oy hakkı doğrudan borç nedeniyle otomatik olarak kaldırılmaz, fakat bazı yönetim planları veya iç kurallar sınırlayıcı hükümler içerebilir. Hukuki uygulama şartlara göre değişir.
- Mahkeme kararı ile oy hakkının durdurulması veya kısıtlanması (ör. geçici tedbirler).
- Askıya alma gerekçesini derhal açıklayın ve tutanağa net kaydedin.
- Hazirun cetvelinde ilgili kişinin durumunu (oy kullanılabilir/oy kullanamaz) belirtin; varsa vekalet veya mahkeme kararını ekleyin.
- Kararın niteliğine göre genel kurula danışın: çıkar çatışması iddiası varsa oylamadan önce kat malikine savunma hakkı verin.
- Gerekirse toplantı sırasında bağımsız hukuk danışmanlığı veya oy sayımı usulünü belirleyin; kararlar şeffaf şekilde kaydedilsin.
- Toplantı sonunda karar defterine ve hazirun cetveline ayrıntılı girin; belirsizlik halinde noter tasdiki veya rapor ekleyin.
- Eğer oy hakkı mevzuata/mahkeme kararına aykırı şekilde engellendiyse, etkilenmiş kararların iptali talep edilebilir.
- Çıkar çatışmasına dayalı oy kısıtlaması doğru prosedür izlenerek yapılmışsa, kararlar geçerli kabul edilir.
- Yönetim planı veya daha önceki genel kurul kararlarında böyle bir sınırlama açıkça var mı kontrol edin.
- Kanunda doğrudan hüküm bulunmadığından, borç tek başına otomatik oy yasağı oluşturmaz; genel kurul veya yönetim planı düzenlemesi yoksa oy kullanılmasına izin verilmesi gerektiğini bildirin.
- Eğer tartışma devam ederse, durumu tutanağa geçirin ve oy kullanma yetkisini genel kurulun ortak değerlendirmesine sunun.
- Toplantı tutanağının düzeltilmesi için genel kurula yazılı itiraz (geçici çözüm).
- Hakkın etkin biçimde engellendiği hallerde, kararların iptali için sulh hukuk mahkemesine veya yetkili mahkemeye dava açılması (somut inceleme gerekir).
- Hazirun cetvelini doğru ve eksiksiz düzenleyin.
- Oy kullanmama gerekçesini yazılı belge ile destekleyin (mahkeme kararı, yönetim planı maddesi vb.).
- İtirazları ve savunma taleplerini tutanağa kaydedin.
- Karar defterine ilgili belgeleri iliştirin; noter onayı gerekiyorsa gerekli işlemi başlatın.
Kanunda açık bir "askıya alma" maddesi yok; bu yüzden uygulama, KMK hükümleri, yönetim planı, genel kurul kararları ve varsa mahkeme kararları ile şekillenir.
Hangi durumlarda oy kullanma hakkı sınırlandırılabilir?
Pratikte karşılaşılan başlıca durumlar şunlardır:
Toplantıda böyle bir durum tespit edilirse yönetici hangi adımları izlemeli?
Yönetici, tarafsız ve usulüne uygun davranmak zorundadır. Aşağıdaki adımlar uygulamada yol gösterir:
Kararların bağlayıcılığı: Askıya alınan birinin oyu alınmadan alınan karar geçerli midir?
Genel kural: Karar yeter sayısı ve arsa payı hesaplanırken oy hakkı olanların durumu dikkate alınır. Eğer oy kullanma hakkı hukuken yanlış şekilde engellendiyse, bu durum kararın iptal sebebi olabilir. Somut uygulamada değerlendirme şu şekilde olur:
Pratik örnek: Aidat borcu gerekçesiyle oy kullanmanın engellenmesi
Bir malik aidat borcu olduğu için oy kullanamayacağını ileri sürerse, aşağıdaki adımlar uygulanmalıdır:
Bu tür durumlarda mutlaka karar defterine gerekçeler ayrıntılı yazılmalıdır; ileride iptal davalarında belge olarak kullanılacaktır.
Nasıl itiraz edilir? Hukuki yollar ve sürecin sınırları
Oy hakkının haksız yere askıya alındığını düşünen maliklerin başvurabileceği yollar:
Unutmayın: Burada aktarılabilecek olan genel hukuki bilgi niteliğindedir; somut olayınıza göre bir avukata danışmanız uygun olur.
| Durum | Usul/Etki |
|---|---|
| Çıkar çatışması (belgelendi) | ✅ Oy kullanılmaz, tutanakta gerekçe yazılır |
| Aidat borcu (yönetim planı yok) | ✅ Borç tek başına oy yasağı oluşturmaz; itiraz edilirse genel kurul karar verir |
Yönetici için pratik kontrol listesi (hızlı uygulama)
Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, hazirun cetveli ve karar defteri kayıtlarını, aidat/alacak takibini ve dijital duyuruları bir yönetim yazılımı ile düzenlemek işleri kolaylaştırır; örneğin BYönetim'de site/bina kaydı oluşturarak süreci dijitalleştirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Oy hakkı hangi hallerde mahkeme kararıyla durdurulabilir?
Mahkemece verilen geçici tedbir veya karar bulunursa oy hakkı sınırlanabilir; bu durumda ilgili mahkeme kararının içeriği belirleyicidir.
Aidat borcu olan malik otomatik olarak oy kullanamaz mı?
Hayır, KMK'da açık hüküm yok; yönetim planı veya alınmış bir genel kurul kararı yoksa borç tek başına oy hakkını ortadan kaldırmaz.
Genel kurulda oy hakkı haksız engellenirse ne zaman dava açabilirim?
Kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren kanuni süreler içinde iptal davası açabilirsiniz; somut değerlendirme gerekir, bir avukata danışın.
Oy kullanma sınırlandırması tutanağa nasıl kaydedilmelidir?
Tutanağa askıya alma gerekçesi, ilgili belgeler, itirazlar ve sonucu ayrıntılı olarak yazılmalı; hazirun cetveli ile ilişkilendirilmelidir.
Yönetici hatalı uyguladıysa sorumluluğu nedir?
Yönetici kötü niyet veya ağır ihmalle hukuka aykırı işlem yapmışsa sorumluluk doğabilir; somut şartlara göre değişir ve hukuki inceleme gerektirir.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (kanun adı), yönetim planı hükümleri ve Yargıtay içtihatları uygulamada esas alınır. Somut hukuki tavsiye gerektiğinde yetkin bir avukata danışınız.
