Genel kurul toplantısında salon dolu, söz alanlar tartışıyor — ama kararlar alınırken hazirun cetvelindeki bazı arsa payları yanlış veya eksik yazıldığı için toplantıdan çıkan kararların bağlayıcılığı ve sonraki adımlar belirsiz. Bu rehber, özellikle 6–30 daireli apartmanlar için arsa payı hatası durumunda izlenecek pratik adımları, yönetici sorumluluklarını ve hukuki sınırları açıklar.
Arsa payı eksikliğinin ne anlamı vardır?
Hazirun cetvelinde veya karar yeter sayısı hesabında arsa paylarının toplamı eksik yazıldığında, arsa payına dayalı kararların geçerliliği tartışmaya açılır. Kararların bağlayıcılığı; hangi madde/kararın arsa payına dayandığı ve eksikliğin hangi yöntemde (sayı mı, arsa payı toplamı mı) etkili olduğuna göre değişir.
Hangi kararlar arsa payı hatasından etkilenir?
Genel olarak arsa payına dayanan kararlar daha kritik olup geçerlilikleri arsa payı cetvelindeki hatayla doğrudan ilişkilidir. Örnekler:
- Ortak giderlerin arsa payına göre dağıtılmasıyla ilgili kararlar
- Yapı kullanma izni, ilave ortak alanların belirlenmesi gibi arsa payı değişikliğine yol açan kararlar
- Yönetim organı seçimi bazı durumlarda arsa payı esasına göre yapılmışsa
Yönetici için 2026'da uygulanacak adımlar (pratik 7 aşama)
- Hatanın tespiti: Hazirun cetvelini ve kat irtifakı/tapu kayıtlarını karşılaştırın.
- Derhal yazılı düzeltme önerisi hazırlayın ve toplantı tutanağına ekleyin.
- Kararın niteliğini belirleyin: sayı çoğunluğu ile mi, arsa payı çoğunluğu ile mi alınması gerekiyordu?
- Eğer önemli bir arsa payı hatası varsa, düzeltme için yeni çağrı ve ek toplantı düzenleyin; aksi halde itiraz ve dava riski artar.
- Hazirun cetveli ve karar defterini eksiksiz belgeleyin; noter tasdiki gereken hallerde işlemi başlatın.
- Kat maliklerine yazılı bilgilendirme yapın; itiraz prosedürünü ve düzeltme adımlarını açıklayın.
- Gerekirse bir uzmana (avukat veya ekspertiz) danışın; somut durum değişir, hukuki görüş alınması önerilir.
Karar defterine ve hazirun cetveline ilişkin usul hataları
Karar defteri ve hazirun cetvelindeki eksiklikler yönetimin sonrasında hukuki savunmasını zayıflatır. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bazı işlemler için noter tasdiki veya dikkatle düzenlenmiş hazirun gerekir. Aşağıda sık rastlanan usul hataları ve düzeltilmeleri:
- Eksik arsa payı toplamı — tapu kayıtlarından kontrol edilip cetvel düzeltilir.
- İmzaların eksik veya hatalı düzenlenmesi — imza toplama yöntemiyle tamamlanabilir veya noter onayı alınır.
- Hazirun cetvelinin elektronik kaydı eksik olduğunda, fiziksel cetvel noter tasdikine sunulmalı veya ilave hazirun tutanağı düzenlenmelidir.
Örnek hesap: 20 daireli bina ve arsa payı hatası
20 dairenin toplam arsa payı 100.00 olması gerekirken cetvelde 98.5 yazılmış olsun. Arsa payı esasına göre karar alınması gereken maddede (ör. ortak alan devri) kabul için %51 arsa payı gerekiyorsa, cetvel hatası kabul oranını etkiler. Bu tür durumda uygulanacak pratik çözüm şudur:
- Tapu kayıtlarından doğru arsa paylarını çıkartın.
- Hatanın nedenini açıklayan tutanak düzenleyin.
- Eksik arsa paylarının hangi bağımsız bölümlere ait olduğunu belirleyip kat maliklerini bilgilendirip ek toplantı çağrın.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Arsa payı eksik ama karar sayı çoğunluğuyla alınmış | ✅ İtiraz riski var; düzeltme çağrısı önerilir. |
| Arsa payı eksik ve arsa payına göre alınması gereken karar | ✅ Kararın iptali söz konusu olabilir; yeniden genel kurul gerekebilir. |
Noter tasdiki ve kararların sonradan düzeltilmesi
Karar defterinin noter tasdiki, bazı hallerde kararın ispatı ve kesinliği için önem taşır. Noter tasdiki eksikliği tek başına tüm kararları iptal ettirmez; fakat arsa payı gibi nicel hatalar varsa mahkeme veya icra süreçlerinde yönetimin savunması güçleşir.
Bu süreci dijitalleştirmek ister misiniz?
Hazirun cetveli, karar defteri ve toplantı tutanaklarının dijitalleşmesi hataları azaltır ve denetimi kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim ile hızlı kayıt ve hazirun/karar dokümanlarını düzenli arşivleme adımlarını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun cetvelinde arsa payı eksik yazılmışsa hangi kararlar iptal edilebilir?
Arsa payına dayanan ve arsa payı çoğunluğu gerektiren kararlar iptal riskine sahiptir; sayı çoğunluğuna dayanan bazı kararlar ise etkilenmeyebilir. Somut duruma göre değişir.
Yönetici cetvel hatasını fark ederse hemen ne yapmalı?
Hatanın kaynağını belgelemeli, tapu kayıtlarıyla karşılaştırmalı, kat maliklerini bilgilendirip gerekirse ek toplantı çağrısı yapmalıdır.
Karar defteri noter tasdiki zorunlu mu?
Her karar için zorunlu değildir; ancak bazı işlemlerde resmi ispat ve kesinlik açısından noter tasdiki veya ilgili belgelerin düzenli tutulması önem taşır.
Genel kurulda yapılan hata yüzünden dava açılırsa yönetici sorumlu olur mu?
Somut koşullara göre değişir. Yönetici usul hatası veya ağır ihmal göstermişse sorumluluk doğabilir; bu nedenle gerektiğinde hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Eksik arsa payı düzeltmesi için hangi belgeler gerekir?
Tapu kayıtlarının dökümü, hazirun cetveli, toplantı tutanağı, varsa imza sirküleri ve adres bildirimleri gibi belgeler olmalıdır.
