Akşamüstü çamaşır makinesi için ortak kat depo odasını kullanan komşunuzun kapısını aradınız; içeride koltuk, masa ve eski bir buzdolabı duruyor. Yönetim planında bu eşya ‘ortak demirbaş’ yazıyor ama kim kullanıyor, kira alınabilir mi ve alınacaksa nasıl karara bağlanır? Bu rehberde somut adımlarla 2026 perspektifinde KMK bakımından ne yapılacağını açıklıyorum.
Ortak demirbaş nedir? Yönetim planı ne söyler?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca yönetim planı, kat mülkiyeti konusundaki hak ve yükümlülükleri, ortak yer ve bağımsız bölümlere ait düzenlemeleri belirleyen sözleşme hükmündedir. Yönetim planında ‘ortak demirbaş’ olarak tanımlanan eşya; genel kullanıma ayrılmış ve binanın işletmesi için edinilmiş taşınır malları ifade eder.
Genel Kurul mu, yönetici mi karar verir?
Ortak demirbaşın kullanımı veya kiraya verilmesi gibi esaslı değişiklikler genelde kat malikleri kurulu yetkisindedir. KMK ve yönetim planı hükümlerine göre; ortak mülke ilişkin tasarruf niteliğindeki kararlar (uzun süreli kiralama, kullanım karşılığı ücret alma vb.) kat malikleri kurulunda alınmalıdır.
Pratikte yönetici, rutin işletme amaçlı harcamalar ve kısa süreli düzenlemeler için yetkilendirilebilir; ancak demirbaşın sürekli kullanım hakkı verilmesi, gelir amaçlı kiralama veya kullanım ücreti tesis edilmesi çoğunlukla kurul kararı gerektirir.
Komşudan kullanım ücreti alınabilir mi? Hukuki çerçeve
Özetle; evet, ancak şartlıdır. Aşağıdaki koşulların varlığı aranır:
- Yönetim planında veya Kat Malikleri Kurulu kararı ile kullanım veya kiraya verme yetkisinin açıkça düzenlenmiş olması.
- Kullanımın ortak mülk niteliğini zedelememesi; kullanım şeklinin diğer maliklerce kabul edilmiş olması.
- Elde edilecek gelirin ortak giderlere veya belirlenmiş amaçlara uygun olarak kaydedilmesi ve paylaşılması.
Kullanım ücreti nasıl belirlenir? Pratik hesaplama örneği
Kullanım ücreti belirlenirken dikkate alınması gereken hususlar: demirbaşın ikame değeri, kullanım süresi, bakım ve amortisman payı ile benzer piyasadaki kira / ücret düzeyi. Aşağıdaki basit formül uygulanabilir:
- Yıllık amortisman payı = ikame maliyeti / tahmini ekonomik ömür
- Yıllık bakım maliyeti tahmini (örn. %10 amortisman üstüne)
- Toplam yıllık maliyet = amortisman + bakım
- Aylık kullanım ücreti = toplam yıllık maliyet / kullanım ayı sayısı ve/veya ek piyasa düzenlemesi
Uygulamada: 10.000 TL ikame değeri, 10 yıl ömür → yıllık amortisman 1.000 TL; yıllık bakım 200 TL → toplam 1.200 TL → aylık ~100 TL. Kat malikleri kurulu, piyasa şartlarına göre bu rakamı kabul/ret eder.
Karar süreci: Nasıl ilerlemeli? Adımlar
Uygulanması önerilen süreç aşağıdaki gibidir:
- Durumu belgeleyin: Yönetim planındaki maddeleri, demirbaşın fotoğraflarını ve kullanım kayıtlarını toplayın.
- Öneri hazırlayın: Kullanım süresi, ücret hesaplaması ve gelirin hangi kaleme kaydedileceğini gösteren yazılı teklif.
- Genel kurul gündemine ekleyin: Gündem ve çağrı usulüne uygun olarak Kat Malikleri Kurulu’nda oylamaya sunun.
- Karar alınması durumunda uygulama: Yönetici söz konusu kararı uygular; gelir-gider kaydı tutulur, muhasebe şeffaf olmalıdır.
- İhtilaf halinde arabuluculuk veya hukuki danışma: Şartlara göre değişir; somut durumda bir avukata danışılması önerilir.
| Durum | Hangi karar gerekli? |
|---|---|
| Kısa süreli, üyelerin ortak kullanımına açık eşya | ✅ Yönetici kararı (işletme kapsamında) |
| Uzun süreli kiralama veya dış kişiye kullanım izni | ✅ Kat Malikleri Kurulu kararı |
Uygulamada sık yapılan hatalar
- Yönetim planını okumadan yönetici veya bir malik tarafından tek taraflı ücret belirlenmesi.
- Gelirin ortak hesaba kaydedilmemesi veya hesapların şeffaf tutulmaması.
- Karar alınmadan kalıcı tasarruf yapılması; sonrasında iptal riski.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, karar alma, gider takibi ve gelir kaydı gibi adımları tek platformda yönetmek fayda sağlar; örneğin BYönetim gibi araçlar gelir-gider takibi, karar defteri, ilan ve oylama süreçlerini hızlandırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında açıkça 'ortak demirbaş' yazıyorsa herkes ücretsiz kullanabilir mi?
Evet denemez; 'ortak demirbaş' ortak kullanıma ayrılmıştır ancak kullanım şekli ve ücretlendirme yönetim planı veya Kat Malikleri Kurulu kararıyla düzenlenebilir.
Yönetici, onay almadan bir eşyanın kiraya verilmesini engelleyebilir mi?
Yönetici, acil veya işletme gereği müdahalelerde bulunabilir; ancak kalıcı kiralama ve gelir elde etme gibi tasarruflarda genel kurul kararı aranır.
Kullanım ücreti kararı alınmazsa malik bireysel olarak ücret talep edebilir mi?
Hayır. Ortak demirbaş üzerinde tek taraflı gelir elde etmek Kat Mülkiyeti Kuralları'na aykırıdır; önce kurul kararı gereklidir.
Kullanımdan doğan zararları kim karşılar?
Ortak demirbaşa verilen zararlar genelde kullanım sözleşmesine veya kurul kararına göre tespit edilir; aksi halde zararı veren tarafın sorumluluğu gündeme gelir. Somut durumlar farklılık gösterir, bir uzmana danışın.
Karar alınırsa gelir nasıl muhasebeleştirilmeli?
Gelir ortak hesapta gösterilmeli, aidat indirimi veya ortak giderlerde mahsup gibi amaçlar kurulca belirlenmelidir. Şeffaf kayıt ve makbuz düzeni önemlidir.
