Sabah asansörde sıkışmışsınız; komşu kapıda sinirli, “Ben eşit ödemek istemiyorum, dairemizin arsa payı farklı” diyor. Yönetici olarak işletme projesi bulunmayan veya arsa paylarının kesin olmadığı binalarda aidat nasıl hesaplanır, hangi yöntem hukuka uygundur ve ihtilafları nasıl azaltırsınız? Bu rehber tam da o karışık senaryoya cevap veriyor.
1. Sorunun özü: İşletme projesi neden belirleyici?
Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında, ortak giderlerin dağıtımında esas olan belge işletme projesidir. İşletme projesinde yer alan arsa payları, ortak giderlerin paylaştırılmasında yasal dayanak oluşturur. Ancak uygulamada işletme projesi eksik, yanlış düzenlenmiş veya hiç tanzim edilmemiş binalar vardır; bu durumda hangi ölçüt kullanılacağı soru işareti doğurur.
2. Kanuni çerçeve: Neye dayanabilirsiniz?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun adı olarak belirtiniz) uygulamalarında, ortak giderlerin paylaştırılmasında yönetim planı ve işletme projesinin esas alındığı genel kabul görmüştür. Bununla birlikte somut davalarda Yargıtay kararlarında da işletme projesinin esas kabul edildiği görülür. İşletme projesi yoksa mahkeme, adalet ve hakkaniyete göre alternatif ölçütleri değerlendirebilir; örneğin kullanım yüzölçümü, bağımsız bölümün faydalanma derecesi veya fiili durumu (gerçek kullanım) göz önünde tutulur.
3. Uygulamada kullanılabilecek ölçütler (madde madde)
İşletme projesi yokken yönetimin uygulanabileceği yaygın yöntemler:
- Arsa paylarına ilişkin resmî belge yoksa geçici olarak "eşit dağıtım" uygulamak (tüm bağımsız bölümler eşit paylaşır).
- Kullanım alanı esaslı hesaplama: net/brüt m2 ölçümüne göre paylaştırma.
- Faydalanma derecesi ölçütü: bağımsız bölümün ortak tesislerden yararlanma oranına göre ağırlıklandırma.
- Geçici çözüm olarak genel kurulda oyla farklı bir oran kabul edilmesi (oy çokluğu ile alınan kararlar KMK uygulamaları çerçevesinde bağlayıcı olabilir).
4. Hangi adımla başlayın? Yönetici için pratik kontrol listesi
- Tapu ve varsa eski işletme projesi/kadastro evraklarını toplayın.
- Resmî belge yoksa genel kurula maddeler koyun: geçici hesap yöntemi, hedef tarih (ör. 1 yıl içinde kesin tespit) ve masraf paylaşımı.
- Eşit dağıtım uygulanacaksa bu kararı yazılı alıp karar defterine geçirin; itirazları kayda geçirin.
- Kesin çözüm için bilirkişi (mimarlık/şehircilik veya kadastro raporu) önerin; maliyeti ortak gider sayılabilir.
- Karar uygulanırken aidat makbuzlarında hangi ölçüte göre tahsil yapıldığını açıkça gösterin.
5. Mahkemeye gitmeden önce önerilen arabulucu/pratik yollar
Uzun, maliyetli hukuki süreç yerine tercih edilebilecek yollar:
- Bina içindeki oydaşma: genel kurulda bilirkişi raporu masrafının paylaşılması kararı.
- Bağımsız bölümlerin kendi aralarında mutabakat: örneğin 1 yıl eşit, sonra yeniden değerlendirme.
- Profesyonel yönetici veya uzman hukuki görüşü alma; durumu yazılı raporla netleştirme.
| Durum | Pratik çözüm |
|---|---|
| Hiç işletme projesi yok | ✅ Genel kurulda eşit dağıtım + bilirkişi kararı |
| Arsa payı şüpheli/çelişkili | ✅ Tapu/kadastro incelemesi ve uzman raporu |
6. Aidat makbuzu ve belge düzeni: Şeffaflık hukuki riski azaltır
Uyguladığınız yöntemi aidat makbuzuna açık yazın: "2026 Mart ayı aidatı — dağıtım ölçütü: eşit" gibi. Makbuzdaki kalemlerin hatalı veya eksik olması ileride icra/itiraz riskini artırır. Yönetici, hesabı gösteren defter ve belgeleri saklamalı; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarına uygun şekilde genel kurula bilgi sunmalıdır.
7. Dijitalleştirme ve süreç kolaylığı
Hassas hesaplar, makbuzlar ve oy süreçleri elle yönetilince hatalar ve itirazlar artar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat hesaplama, makbuz düzeni ve genel kurul kararlarının kayıt altına alınmasında BYönetim gibi çözümler süreci hızlandırır ve şeffaflığı artırır. Denemek isterseniz sürtünmesiz kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesi yoksa yönetici doğrudan eşit dağıtım yapabilir mi?
Evet ancak hukuki itiraz riski vardır; en güvenli yol genel kurul kararı almak ve mümkünse bilirkişi raporu ile kalıcı çözüm sağlamaktır.
Arsa payları tapuda yazmıyorsa ne yapılmalı?
Tapu ve kadastro kayıtları incelenmeli, eksikse ilgili idareden veya uzman bilirkişiden belge/rapor alınması önerilir.
Genel kurulda eşit dağıtım kararı alınırsa sonradan iptal edilebilir mi?
Genel kurul kararları Kanun çerçevesinde iptal edilebilir; alınan kararın usulüne uygunluğu, çağrı şekli ve oy çoğunluğu gibi unsurlar önemlidir.
Aidat makbuzunda ‘‘eşit paylaşım’’ yazmazsa sorun olur mu?
Evet; uygulama ve dayanak açıkça belirtilmezse malik itirazında belirsizlik mahkemeye taşınabilir. Makbuzda ölçütün yazılması şeffaflığı artırır.
Kesin çözüm için bilirkişi raporu pahalı mı ve maliyeti nasıl paylaşılır?
Maliyet bina büyüklüğüne göre değişir; genel kurul kararıyla masraf ortak gider olarak paylaştırılabilir. Kararın nasıl alınacağına dikkat edin.
