Hafta sonu yönetim masasındasınız; aidat ihbarnamesi postalandı, ertesi gün apartmandan taşınan kiracının kapısında kutu kutu eşyalar — aidat borcu kaldı. Yönetici olarak hangi yazışmaları yapmalı, depozitoya el konulur mu, icra yoluna nasıl gidilir; malik mi yoksa kiracı mı muhatap alınır? Bu rehber sahneye dönük adım adım anlatır.
1. Hukuki sorumluluğun çerçevesi: malik mi, kiracı mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu açıkça aidat borcunu maliklerin ortak yükümlülüğü kapsamında değerlendirir; buna rağmen yönetim pratikte kiracıdan da tahsilat talep edebilir. KMK’nın özel bir maddesi yoksa genel uygulama şöyledir:
- Malik, arsa payı oranında ortak gider borçlarından doğrudan sorumludur.
- Kira sözleşmesiyle kiracıya aidat ödeme yükümlülüğü devredilmişse (kira sözleşmesinde açıkça belirtilmişse) kiracı da borçtan sorumlu olur.
2. Depozito kullanımı: yönetici bunu tek taraflı alabilir mi?
Kira depozitosu sözleşme ile belirlendiği takdirde kiracıdan alınır; ancak depozitonun kullanımı taraflar arası sözleşme şartlarına bağlıdır. Yönetici ya da kat malikleri topluluğu depozitoyu keyfi olarak bloke edip aidata mahsup edemez — uygulanacak süreç şöyle işler:
- Malik ve kiracı arasında depozitonun kullanım koşulları kira sözleşmesinde belirtilmişse, o hükümlere göre hareket edilir.
- Sözleşmede açık düzenleme yoksa depozitonun tamamının veya bir kısmının mahsup edilmesi için malik veya kiracı ile yazılı mutabakat gerekir.
- Mutabakat sağlanamazsa, aidat alacağı için sıra önce malike/sonra kiracıya yönelik resmi takibat yöntemleri kullanılır.
3. İhbarnâme sonrası kısa vadeli adımlar — delil ve iletişim
Kiracı taşındıysa yönetici veya yönetim kurulu, icra sürecine geçmeden önce şu kısa vadeli adımları izlemeli:
- İhbarnamenin (tebliğ) delilini saklayın: noter tebligatı, iadeli taahhüt posta kayıtları veya elektronik imza ile gönderilen bildirimler.
- Kiracıyla iletişim kurup açık bir ödeme talebi ve son tarih verin; e-posta/SMS ve yazılı tebligat kopyalarını arşivleyin.
- Mali kayıtlarınızı güncelleyin: hangi döneme ilişkin aidat olduğu, gecikme faizi hesaplaması ve varsa kısmi ödemeler kaydedilsin.
Bu deliller icra ya da dava aşamasında yönetimin elini güçlendirir.
4. Tahsilat tercihleri: kim hedef alınır, hangi yollarla?
Pratikte üç ana yol izlenir:
- Önce malik: KMK çerçevesinde malik doğrudan borçludur; yönetim önce malike yazılı talep gönderir.
- Kiracı sözleşmede borçluysa: kira sözleşmesini delil gösterip kiracıya da talep yapılır.
- İcra takibi: alacak bakımından yönetim kurulu kararı ile icra dairesine başvurulabilir — taşınma durumu icraya engel değildir, adres tespiti gerekir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Malik biliniyor | ✅ Önce malik muhatap, icra doğrudan malik aleyhine |
| Malik adres değiştirip kaçmış, kiracı taşınmış | ✅ Adres tespiti sonrası icra veya tapu kaydı üzerinden işlem |
5. İcra süreci: uygulama ve gecikme faizi
İcra takibi başlamadan önce alacağın hesaplanması önemlidir. Gecikme faizi uygulaması genelde sözleşmeye veya genel hukuka göre hesaplanır; yönetim karar defteriyle alacağın onaylanması ve aidat dönemlerinin açıkça gösterilmesi gerekir.
- Alacağın hesaplanması: ana borç + yönetim kararıyla onaylanmış gecikme faizi + masraflar (örneğin tebligat masrafı).
- İcra takibi: yönetim veya yönetim kurulu kararı ile icra dairesine başvuru yapılır; icra emri gönderilir.
Hukuki dayanak olarak örnek gösterim amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel borçlar hukuku ilkeleri esas alınır; somut uygulama için hukuki danışmanlık almanız gerekir.
6. Pratik kayıt ve tahsilat önerileri (yöneticiler için)
Bu süreci yönetirken muhasebe ve iletişimi sıkı tutmak tahsilat şansını artırır:
- Aidat alacaklarının tarih, dönem ve arsa payı bazında kayıtlı olması.
- Kiracı-malik sözleşmelerinin yönetimde dijital arşivlenmesi.
- Geç gelen ödeme ve kısmi ödemelerde önceliklendirme (alacağa mahsup sırası) açıkça belirlensin.
Eğer bu süreci dijitalleştirip delil üretimini, otomatik gecikme faizi hesaplamasını ve online tahsilatı kolaylaştırmak isterseniz, BYönetim gibi bir yönetim yazılımıyla kayıt, ihbar ve tahsilat süreçlerini entegre edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşındıktan sonra aidat için öncelikle kimi muhatap almalıyım?
Öncelik genellikle maliktedir; kira sözleşmesi kiracıyı açıkça borçlu gösteriyorsa kiracı da muhatap alınabilir.
Depozitoya tek taraflı el koyabilir miyiz?
Tek taraflı kullanım hukuki risk taşır; öncelikle yazılı mutabakat veya mahkeme/icra kararı aranmalıdır.
İcra takibi için hangi deliller gereklidir?
Yönetim karar defteri, aidat tahakkuk kayıtları, ihbarname/tebligat kanıtları ve kira sözleşmesi (varsa) en önemli delillerdir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Gecikme faizi sözleşme veya yönetim kararıyla belirlenir; açık hüküm yoksa genel borçlar hukuku ilkelerine göre hesaplanır — somut hesaplama için belge incelemesi gerekir.
Kiracı yurt dışına çıktıysa icra yapabilir miyiz?
Evet; alacak Türkiye kaynaklı olduğunda icra takibi yapılabilir ancak icranın uygulanabilirliği ve icra muhatabının adres tespiti süreci farklılık gösterebilir.
