Site yöneticisi Ahmet Bey, 12 daireli apartmanda iki dairenin yedi aydır aidat ödemediğini fark eder. Kasada asansör bakımı için para kalmamıştır ve diğer sakinler huzursuzdur. "Ödemeyeni icraya verebilir miyim, faiz işletebilir miyim?" sorusu, Türkiye'deki neredeyse her apartman yönetiminin er ya da geç karşılaştığı bir durumdur. Bu rehberde aidat ödenmediğinde işleyen yasal süreci, hak ve sorumlulukları net biçimde ele alıyoruz.
Aidat Borcu Hukuken Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre her bağımsız bölüm maliki, anagayrimenkulün ortak giderlerine ve avansına katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük seçimlik değildir; kat maliki "asansörü kullanmıyorum" veya "dairede oturmuyorum" gerekçesiyle aidattan kaçınamaz. Aidat, kanundan doğan bir borç olduğu için ödenmediğinde yönetici tahsil için yasal yollara başvurabilir.
Birinci Aşama: İhtar ve Uzlaşma
İcra takibinden önce borçlu kat malikine yazılı bildirim yapılması hem iyi niyet gereği hem de uygulamada güçlü bir adımdır. İhtar, çoğu zaman dava masrafına gerek kalmadan ödemeyi sağlar.
- Borcun aylara göre dökümünü ve toplam tutarı net olarak hazırlayın.
- Gecikme tazminatını yönetim planındaki orana göre hesaplayın.
- Noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla ödeme için makul süre tanıyan ihtar gönderin.
- Süre dolduğunda ödeme yapılmazsa icra takibine geçin.
İkinci Aşama: İcra Takibi
Borç ödenmezse yönetici, kat malikleri kurulu kararına dayanarak borçlu hakkında ilamsız icra takibi başlatabilir. Takip, borçlunun bağlı olduğu icra dairesi üzerinden yürür. Yönetici, yönetim kurulu kararı ve gider belgeleriyle birlikte takibe yetkilidir.
Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durur ve alacaklı yönetimin itirazın iptali davası açması gerekebilir. Bu nedenle aidat tahakkuklarının ve işletme projesinin düzenli, belgeli tutulması büyük önem taşır; mahkeme tahakkukun usulüne uygunluğunu inceler.
| Yöntem | Sonuç |
|---|---|
| Yazılı ihtar | ✅ Hızlı, masrafsız çözüm |
| İlamsız icra takibi | ✅ Yasal baskı, faiz dahil tahsil |
| İtirazın iptali davası | ✅ İtiraz edilirse gerekli |
Kanuni İpotek ve Tahliye İmkânı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, ödenmeyen gider ve avans payı için diğer kat maliklerine borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Ayrıca aynı kanunun m.25'i, borçlarını ödemeyerek diğer maliklerin çekilmezliğine yol açan kat malikine karşı, ağır şartların gerçekleşmesi halinde bağımsız bölümün devri davasını öngörür. Bunlar istisnai ve ağır yaptırımlardır; somut olarak uygulanması için belirli sürelerde ve sayıda ödememe gibi koşulların gerçekleşmesi gerekir.
Kiracı Oturuyorsa Durum Değişir mi?
Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa, KMK m.22 uyarınca kiracı da kat malikiyle birlikte, kira borcuyla sınırlı olmak kaydıyla aidattan müteselsil sorumlu olabilir. Ancak asıl borçlu yine kat malikidir; yönetim her iki tarafa da başvurabilir. Bu sorumluluğun sınırları somut sözleşme ve duruma göre değişir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat borcu zamanaşımına uğrar mı?
Aidat alacakları, dönemsel edim niteliğinde olduğu için kısa zamanaşımına tabidir. Süre genellikle beş yıl olarak uygulanır; bu nedenle alacağı biriktirmeden takip etmek önemlidir.
Yönetici dava açmak için kurul kararı şart mı?
Yönetici, kat malikleri kurulunun verdiği yetkiye ve gider tahakkukuna dayanarak takip yapar. Yetkisini gösteren kurul kararının ve belgelerin bulunması süreci güçlendirir.
Gecikme faizi oranını yönetim kendisi belirleyebilir mi?
Kanun aylık yüzde beş üst sınırını koyar. Yönetim planı bu sınırın altında bir oran belirleyebilir, ancak üzerine çıkamaz.
Aidatı ödemeyen kişinin elektriği veya suyu kesilebilir mi?
Ortak alan dışındaki bireysel aboneliklerin kesilmesi yönetimin yetkisinde değildir. Tahsilat ancak yasal yollarla yapılır; keyfi kesintiler hukuka aykırı olabilir.
Borçlu daireyi satarsa borç ne olur?
KMK m.22'ye göre yeni malik, eski malikle birlikte ödenmemiş gider borçlarından sorumlu tutulabilir. Bu nedenle devirden önce borç durumunun netleştirilmesi önemlidir.
