Apartmanın asansörü iki haftadır bozuk, yönetici tamir ettirmiyor, çocuklu komşular ve yaşlılar 6. kata yürüyerek çıkıyor. Tanıdık bir senaryo mu? Apartman asansörünün bakım, onarım ve denetiminin yasal çerçevesi sandığınızdan çok daha katıdır: yöneticinin ciddi bir sorumluluğu, A2 belgeli bakım kuruluşunun zorunluluğu ve acil durumda mahkeme tedbiri imkanı vardır. Bu yazıda apartman asansörü bozulduğunda kimin neyi yapması gerektiğini, masrafın nasıl paylaşıldığını ve sürecin ne kadar sürmesi gerektiğini mevzuat ışığında açıklıyoruz.
Yasal Çerçeve
Asansör bakım ve denetimi üç temel düzenlemeye tabidir:
- Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği (R.G. 24.6.2015): Aylık bakım, yıllık kontrol, etiketleme zorunluluğu.
- 634 sayılı KMK m.35/c: Yöneticinin sigorta ve ortak alan güvenliği yükümlülüğü.
- KMK m.20: Asansör bakım ve onarım giderlerinin arsa payı oranında bölüşümü.
Yöneticinin Yasal Yükümlülükleri
1. Aylık Bakım Sözleşmesi (Zorunlu)
Yönetici, bakanlık tarafından yetkilendirilmiş bir Asansör Bakım Kuruluşu ile yıllık aylık bakım sözleşmesi yapmak zorundadır. Sözleşmesiz asansör çalıştırmak yasaktır; tespit halinde idari para cezası uygulanır.
2. Yıllık Periyodik Kontrol (A Tipi Muayene Kuruluşu)
Her yıl A Tipi Muayene Kuruluşu tarafından kontrol yaptırılır. Sonuç etiketleri:
- Yeşil etiket: Uygun — asansör güvenle çalışabilir.
- Sarı etiket: Hafif uygunsuzluk — 60 gün içinde giderilmeli, çalışmaya devam edebilir.
- Mavi etiket: Orta uygunsuzluk — 120 gün içinde giderilmeli.
- Kırmızı etiket: Ağır uygunsuzluk veya can güvenliği — asansör derhal mühürlenir ve kapatılır.
3. Sigorta Yaptırma
Asansör için üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası yaptırmak yöneticinin görevidir (KMK m.35/c + ASBY m.22).
Asansör Bozulduğunda Süreç
Adım 1: Bakım Kuruluşuna Bildirim
Bakım sözleşmesindeki firma çağrılır. Sözleşme şartlarına göre genelde 24-48 saat içinde teknisyen gelir.
Adım 2: Hasar Tespiti ve Teklif
Teknisyen arızayı tespit eder, parça ve işçilik teklifi sunar. Küçük arızalar (kontrol kartı, buton) anında onarılabilir; büyük tamir (motor, ray, halat) onay gerektirir.
Adım 3: Tamir Onayı
Tamir tutarı küçükse yönetici tek başına karar verebilir (genel uygulamada 3 aylık aidat tutarı altında). Büyük tamir için kat malikleri kurul kararı gerekir.
Adım 4: Tamir ve Belge
Tamir yapılır, teknisyen rapor düzenler. Bu belge gelecekteki muayene için saklanır.
Tamir Süresi: Ne Kadar Sürmeli?
Mevzuatta sabit bir süre yoktur ama makul sürelerin standardı:
| Küçük arıza (buton, ışık, kontrol kartı) | 24-72 saat |
| Orta arıza (kapı motoru, kabin levhası) | 3-7 gün |
| Büyük arıza (ana motor, halat, ray) | 15-30 gün |
| Modernizasyon/yenileme | 30-90 gün |
Bu süreleri aşan bir bekleme, yöneticinin ihmali olarak değerlendirilebilir; özellikle yaşlı veya engelli sakin varsa.
Tamir Parasını Kim Öder?
KMK m.20/b uyarınca asansör tamir gideri ortak gider sayılır ve arsa payı oranında tüm kat maliklerine bölünür. Önemli noktalar:
- "Üst katta oturmuyorum, asansörü kullanmıyorum" itirazı geçersizdir (KMK m.20 son cümle).
- Zemin kat sakinleri de katılmak zorundadır.
- Kiracı oturuyorsa rutin bakım kira giderine yansıtılır, esaslı tamir/yenileme ev sahibine aittir (TBK m.302).
- Yönetim planında farklı düzenleme varsa öncelikli o uygulanır.
Acil Tamir ve Mahkeme Tedbiri
Yönetici aktif olmuyor, kurul toplanamıyor veya çoğunluk sağlanamıyorsa KMK m.19/3 acil çözüm sağlar: Tek bir kat maliki sulh hukuk hakimine başvurarak acil tamir kararı çıkartabilir. Hakim 15-30 gün içinde tedbir kararı verir, tamir yapılır ve diğer kat maliklerinden payı rücu hakkıyla geri alınır.
Yöneticinin Cezai Sorumluluğu
Bakım sözleşmesi olmadan veya muayenesi olmadan çalışan asansörde kaza meydana gelirse yönetici şahsen sorumludur:
- TCK m.85 (Taksirle yaralama/ölüm): 2 yıldan 6 yıla kadar hapis
- İdari para cezası: Bakanlık denetimlerinde 2026 itibarıyla 50.000 TL'ye varan tutarlar
- Tazminat: Mağdurun manevi ve maddi tazminat hakkı
Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşmesiz çalıştırmak: Para tasarrufu için bakım sözleşmesi yapmamak. Bu Asansör Yönetmeliği ihlalidir, kaza halinde yönetici %100 sorumlu olur.
- Kırmızı etiketli asansörü kullanmak: Mühürlenmiş asansörü kullanmak suçtur. TCK m.85 zemini hazırlar.
- "Geçici" tamiratlarla zamanlamak: Düzenli aylık bakım yapmadan sadece bozulunca tamir ettirmek, hem yasal hem güvenlik açısından risklidir.
- Yıllık kontrolü unutmak: A Tipi Muayene yapılmadan geçen yıllar, yöneticinin başına çorap örer.
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör bozuldu, yönetici aksiyon almıyor. Ne yapabilirim?
Önce yazılı bildirim (noter veya mail). 7-10 gün cevap gelmezse KMK m.19/3 kapsamında sulh hukuk hakimine başvurarak acil tedbir alabilirsiniz. Yöneticiye karşı KMK m.34 vekalet sorumluluğu davası da açabilirsiniz.
Asansör tamiri ne kadar tutar?
Arızanın türüne göre 5.000 TL (basit elektronik) ile 250.000 TL (modernizasyon) arasında değişir. Ortalama bir kapı motoru değişimi 25.000-40.000 TL, kontrol panosu 60.000-100.000 TL aralığındadır (2026).
Zemin katta oturuyorum, asansör tamirine katılmak zorunda mıyım?
Evet. KMK m.20 son cümlesi açıktır: "kullanmadığını ileri sürerek katılmaktan kaçınamaz." Arsa payı oranında öderiniz.
Asansör kazası oldu, kim öder?
Bakım sözleşmesi varsa hem yönetici hem bakım firması müştereken sorumlu. Sözleşme yoksa veya bakım ihmal edilmişse sorumluluk doğrudan yöneticidir. Asansör sigortası varsa ilk başvuru oradan, sonra tazminat davası açılabilir.
Yıllık kontrol etiketim sarıydı, uyarılar giderilmedi. Şimdi kırmızı oldu, ne olur?
Kırmızı etiket = derhal mühürleme + para cezası + asansörü kullanmaya devam edilirse yöneticinin TCK m.85 riski. Etiket renkleri zaman içinde kötüleşirse Bakanlık yetkilileri devreye girer.
Bakım firmasını nasıl seçerim?
Asansör Bakım Kuruluşları Bakanlık tarafından yetkilendirilir; listesi tedp.btk.gov.tr üzerinden sorgulanır. Yetkisiz firma ile sözleşme geçersizdir. En az 3 firma teklif alın, fiyat değil teknik ekibe + acil çağrı süresine bakın.
Asansör tamirini yönetici tek başına karar verebilir mi?
Küçük rutin bakım için evet (sözleşme zaten var). Büyük tamir veya modernizasyon için KMK m.30 uyarınca kat malikleri kurul kararı gerekir (sayı + arsa payı çoğunluğu).
Asansör için sigorta zorunlu mu?
Asansör 3. şahıs mali sorumluluk sigortası, yönetmelik gereği zorunludur. Yaptırılmadıysa hem idari para cezası hem kazada yönetici şahsi sorumluluk altında.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta avukatınıza başvurmanız önerilir.
