Bir site genel kurulunda tartışma çıkıyor: Bodrum katındaki depoların kiralanmasından elde edilen gelir doğrudan aidat borcunu kapatmak için mahsup edilebilir mi? Yönetici hesabında biriken kira gelirleri, aidat tahakkuku ve ortak giderler arasında nasıl kaydedilmeli — özellikle karar defteri ve işletme projesi farklıysa — yöneticinin ve malikin pratik olarak ne yapacağı net değil.
Özet: Hangi gelirler aidata mahsup edilebilir?
Öncelikle gelir kaynağının niteliğini tespit edin: bodrum/depo/çatı gibi ortak alanların kiraya verilmesinden elde edilen gelir genel olarak site/apartman ortak giderlerine ilişkin bir gelir kalemi olarak değerlendirilir. Bu gelirlerin aidat alacaklarına doğrudan mahsup edilip edilemeyeceği; yönetim planı, işletme projesi ve genel kurul kararına göre belirlenir.
1) Hukuki çerçeve: Yetki ve karar gerekliliği
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde; ortak alanların kullanımı ve gelirlerinin nasıl değerlendirileceği, yönetim planı ve genel kurul kararlarıyla düzenlenir. Yönetim, tek taraflı olarak gelirleri aidat borcunu silmek için mahsup edemezse genel kurulca yetkilendirilmelidir. Yönetim planında açık hüküm varsa o hüküm uygulanır.
2) Karar alma: Genel kurulda hangi yetkiler verilmeli?
Eğer gelirlerin aidat alacaklarına mahsup edilmesi isteniyorsa, genel kurulda şu açık kararların alınması gerekir:
- Hangi gelir kalemlerinin (ör. bodrum depo kira, çatı anten kirası) aidat mahsubuna ayrılacağı
- Mahsup uygulanacak sıra ve öncelik (önce gecikme faizi mi, anapara mı?)
- Mahsupün hangi dönemlere uygulanacağı (sabit mi geçici mi?)
Karar alınırken işletme projesi veya yönetim planına aykırı bir düzenleme yapılıyorsa değişiklik için gerekli nitelikli çoğunluk aranabilir; bu nedenle karar metni açık, kayıtlı ve karar defterine geçirilmiş olmalıdır.
3) Muhasebe ve tahakkuk uygulaması
Pratik uygulamada gelirler ve aidat alacakları ayrı hesaplarda tutulmalıdır. Muhasebe kayıtlarında önerilen adımlar:
- Bodrum/depo kira gelirini gelir hesabına kaydedin (ör: Kira Gelirleri).
- Genel kurul kararı Mahsup yetkisi veriyorsa, yönetim kararına istinaden mahsup işlemini belgeleyin.
- Mahsup yapılırken aidat alacakları üzerinden hangi ay/aidat dönemine mahsup edildiği açıkça belirtilmelidir (fatura/mahsup fişi).
- Defter ve raporlarda hem gelir artışı hem de alacak düşüşü gösterilmelidir; denetime açık belge bırakın.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Bodrum kira geliri genel kurulla "ortak gider" yazılı | ✅ Gelir doğrudan ortak gider/aidat hesabına konur |
| Genel kurul kararı yok, yönetici tek taraflı mahsup yapmak istiyor | ❌ Yönetici risk alır; itiraz/iptal riski vardır |
4) Mahsup önceliği: Gecikme faizi ve anapara sırası
Mahsup uygulamasında öncelik meselesi önemlidir. Genel uygulamada borçlu tutarın hangi unsurlarından mahsup edileceği (gecikme faizi, anapara, masraf) genel kurul kararıyla belirlenmelidir. Eğer karar yoksa, mahsubün hangi kaleme uygulanacağı anlaşmazlık yaratabilir; bu durumda ihtilaf hukuki muameleye dönüşebilir.
5) Sık karşılaşılan pratik sorunlar ve çözümleri
Sorun 1: "Kira geliri belli maliklerin aidatını kapatıyor, diğerleri yararlanamıyor." Çözüm: Gelirler genel kuralla ortak gider havuzuna aktarılıp aidat oranlarına göre dağıtılmalı ya da belirli borçlara mahsup yetkisi verilmelidir.
Sorun 2: "Genel kurul kararı yok ama yönetici mahsup yaptı; itiraz geldi." Çözüm: İşlemi belgeleyip gerekçeyi genel kurula taşımak ve gerektiğinde düzeltici karar almak gerekir; hukukî sonuçlar şartlara göre değişir (bir avukata danışın).
Eğer bu süreci dijitalleştirip gelir–gider takibini, mahsup belgelerini ve raporlamayı otomatik hale getirmek isterseniz BYönetim üzerinden hızlı kayıt oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Bodrum veya depo kira gelirini yönetici tek başına aidatlara mahsup edebilir mi?
Genel olarak hayır; böyle bir uygulama yönetim planı veya genel kurul kararı ile yetkilendirilmişse mümkündür. Yoksa mali ve hukuki itiraz riski vardır.
Genel kurul kira gelirini "ortak gider" dedi; bu gelir doğrudan aidatları düşürür mü?
Eğer karar gelirlerin ortak gider bütçesine aktarılmasını kapsıyorsa bu gelirler işletme giderlerini azaltır; dolaylı olarak aidat yükünü hafifletir ancak bireysel aidat alacaklarını doğrudan kapatmak ayrı bir karardır.
Mahsup önceliğini kim belirler? Örneğin önce gecikme faizi mi ödenir?
Mahsup önceliği genel kurul kararıyla belirlenmelidir. Karar yoksa uyuşmazlık çıkabilir ve pratikte borcun hangi kaleminden düşüleceği taraflar arasında sorun yaratır.
Mahsup kaydı nasıl muhasebeleştirilir?
Kira geliri önce gelir hesabına kaydedilir; genel kurul kararıyla mahsup yapılıyorsa mahsup fişiyle ilgili aidat alacağı hesabı düşülür ve raporlarda hem gelir hem borç azalışı gösterilir.
Mahsup konusunda anlaşmazlık varsa ne yapmalıyız?
Uygulama ve karar belgelerini toplayın, genel kurulda konuyu gündeme taşıyın; somut durumun değerlendirilmesi için gerekirse bir avukat veya bilirkişi desteği alın. Somut hukuki tavsiye için profesyonel danışmanlık gerekir.
Kaynaklar ve dayanak notu: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planı ve genel kurul kararları esas alınır; ortak alan gelirlerinin kullanımı yönetim planı ve genel kurul kararlarına tabidir. Muhasebe uygulamaları için standart işletme kayıt prensipleri uygulanmalıdır. Gerektiğinde konuyla ilgili yargı örnekleri ihtilafın somut koşullarına göre değerlendirilebilir.
