Taşınma günü kapı çalıyor; kiracı eşyalarını çıkardı, kapı kilitleniyor ama aidat bordrosunda hâlâ borç görünüyorsa yönetici ne yapar? Bu rehberde, kiracı çıkarken kalan aidat borcunun tespiti, depozitodan mahsup edilmesi, malik ile ilişkilendirme ve icra öncesi atılması gereken adımları 2026 uygulamaları ve Kat Mülkiyeti Hukuku çerçevesinde ele alıyoruz.
1. Borcun mahiyeti: Kiracı mı, malik mi sorumludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) kiracı ile malik ilişkisini düzenleyen doğrudan bir hüküm olmasa da, gerçek sorumluluk sözleşme ve kural olarak malike aittir. Ancak pratikte aidatı kimin ödeyeceği kira sözleşmesinde belirtilmişse o hüküm uygulanır.
2. Taşınma anında delil toplama: Yönetici olarak hangi belgeler gerekir?
Hızlı ve doğru işlem için taşınma anında şu adımları ve belgeleri kaydedin:
- Taşınma tarihi ve saatinin kaydı (yönetici imza defteri veya dijital kayıt).
- Aidat hesap dökümü: son ödeme tarihi, tahakkuk ve ödenen tutarlar.
- Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesi(leri) varsa kopyası.
- Depozito alınmışsa miktar ve dekontu.
| Delil | Neden gereklidir? |
|---|---|
| Taşınma kayıt formu | ✅ İhtilaf halinde tarih ve fiili ispat |
| Aidat dökümü | ✅ Alacağın miktar ve döneminin netleşmesi |
3. Depozito mahsup edilebilir mi, nasıl yapılır?
Depozito; kira sözleşmesine göre kiracının teminatıdır. Eğer sözleşmede depozitonun ortak gider borçlarına mahsup edileceğine dair açık hüküm varsa mahsup edilebilir. Sözleşmede hüküm yoksa depozitonun mahsup edilmeyeceği veya mahsubun usulü taraflarca belirlenmelidir.
4. İcra öncesi yönetici için 8 adımlık kontrol listesi
- Aidat ve gecikme faizini gösterir kesin tahakkuk çıktısını hazırlayın.
- Taşınma tarihini ve delillerini dosyaya ekleyin.
- Kira sözleşmesini, depozito dekontunu ve varsa ödeme makbuzlarını toplayın.
- Kiracıya yazılı ihtar gönderin (taşınma adresine veya bilinen e-postaya).
- Mahsup planı düşünülüyorsa malik ile yazılı mutabakat isteyin.
- Bir süre (örneğin 15 gün) bekleyip cevap gelmezse icra işlemi için yetki alın.
- İcra takibi başlatmadan önce yönetim kurulu/yerel uygulama çerçevesinde karar defterine kayıt yapın.
- Gerekirse avukata başvurmadan önce mutabakat/protokol teklif edin; maliyet–yarar analizi yapın.
5. Gecikme faizi nasıl hesaplanır — yönetici pratik formülü
Aidat borçlarında gecikme faizi genel uygulama olarak sözleşmede kararlaştırılan oran uygulanır; sözleşme yoksa yönetim kurulunca belirlenen oran veya genel yargı teamülleri esas alınır. Hesaplama için:
- Ana borç x yıllık/aylık faiz oranı x geciken gün/365 (veya 30) formülü kullanılabilir.
- Örneğin 2.000 TL, yıllık %18 faiz ve 30 gün gecikme için: 2.000 x 0,18 x 30/365 ≈ 29,59 TL.
6. Malike karşı takip: hangi yol, ne zaman?
Kiracı ödeme yapmazsa ve sözleşmede aidatın kiracıya yüklendiği durumlarda bile malik nihai borçludur. Yönetim, öncelikle malik ile yazılı iletişim kurmalı; son çare olarak alacak için genel usulde icra takibi başlatılabilir. İcra sürecinde malik adres tespiti ve belgelerin düzenli sunulması önemlidir.
Not: Somut olayın koşulları sonucu etkiler; hukuki strateji için bir avukata danışılması önerilir.
7. Dijital yöntemlerle süreci hızlandırma (pratik çözüm önerisi)
Taşınma anı, delil toplama ve ödeme takibini dijitalleştirmek hataları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, sistemlerin aidat tahakkuku, depozito kaydı, ödeme makbuzu ve taşınma bildirim formunu bir arada sunduğuna dikkat edin. Bu tür işlemleri entegre eden BYönetim gibi platformlar yöneticiye kolaylık sağlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşınırken kalan aidatı depozitodan kesebilir miyim?
Depozitodan mahsup, kira sözleşmesindeki açık hükme bağlıdır; hüküm yoksa kiracıya bildirim yapmadan tek taraflı kesinti risklidir. Yazılı mutabakat tavsiye edilir.
Kira sözleşmesinde aidat kiracıya yüklenmemişse kim sorumlu olur?
Sözleşmede hüküm yoksa nihai sorumluluk malike aittir; yönetim önce malikle iletişime geçmelidir.
Taşınma kayıtları icrada delil olur mu?
Evet; taşınma tarihini gösteren imzalı kayıtlar, aidat dökümü ve makbuzlar icra ve dava süreçlerinde delil niteliği taşır.
İcra başlatmadan önce ne kadar süre beklemeliyim?
Öncelikle yazılı ihtar gönderip makul süre (çoğunlukla 7–15 gün) verin; sonuç alınmazsa yönetim kurulu kararı ile icra adımı değerlendirilebilir.
Gecikme faizi hangi orana göre hesaplanır?
Faiz oranı kira sözleşmesinde belirlenmişse o oran; yoksa yönetim kurulunun uyguladığı orana göre hesaplanır. Uygulamada hakkaniyet ve yargı içtihatları göz önünde tutulur.
