Hafta sonu yöneticinin elinde, site bodrumundaki 6 depo için yeni kira sözleşmeleri var; bir malik gelir paylaşımı istiyor, diğerleri ise bu gelirin aidatlara nasıl yansıyacağını soruyor. Kim nasıl yetkili, gelir hangi hesaba yazılır ve genel kurul onayı gerekliyse süreç nasıl yürütülür — bu rehberde adım adım anlatıyorum.
Özet: Bodrum/depo gelirinin hukuki çerçevesi
Bodrum veya depo gibi bağımsız bölümlerden elde edilen kira gelirinin yönetim hesabına geçirilmesi ve aidatlara mahsup edilmesi, kat mülkiyeti hukukunda işletme projesi, yönetim planı ve genel kurul kararlarıyla düzenlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamaları genel çerçeveyi verir; ayrıntı yönetim planı ve genel kurul kararlarında bulunur.
1) Hangi gelir ortak gelir, hangi gelir malik özel geliridir?
Önce depoların mülkiyet durumuna bakın:
- Eğer depo tapuda bağımsız bölüm olarak maliklerin adına kayıtlıysa, kira gelirleri o malikin geliridir (malikin tasarrufu).
- Eğer depo ortak alan olarak yönetim adına (ör. genel kurulla kullanım kararıyla) tutuluyorsa, elde edilen kira yönetimin geliridir ve ortak giderlere mahsup edilebilir.
Bu ayrımı belirleyen doküman: işletme projesi, kat irtifakı/kat mülkiyeti tapu kayıtları ve varsa daha önceki genel kurul kararlarıdır.
2) İşletme projesi ve yönetim planının rolü
İşletme projesi veya yönetim planı, ortak alanların kullanım esaslarını ve gelir dağılımını düzenler. İşletme projesinde depoların ayrı arsa payı/bağımsız bölüm olarak gösterilmesi durumunda gelirlerin malik bazında olması beklenir; aksi hâlde ortaklık hesabına yazılabilir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Depo bağımsız bölüm tapuda malik adına | ✅ Malik geliri |
| Depo ortak alan / yönetim kullanımında | ✅ Yönetim geliri — ortak giderlere mahsup mümkün |
3) Genel kurul kararı gerektiğinde hangi çoğunluk aranır?
Elde edilen gelirin ortak giderlere aktarılması veya yönetim hesabına kaydedilmesi, işletme projesine aykırı değilse genel kurul düzenli kararlarla uygulanabilir. Yönetim planında açık hüküm yoksa, ortak gider hesabına gelir yazılması için genel kurulun kararı pratik ve hukuki güvence sağlar.
4) Muhasebe kaydı ve tasnif: hangi hesaplara yazılmalı?
Yönetim muhasebesinde gelir kaydı şeffaf olmalı:
- Depo kira geliri ayrı gelir hesabına (ör. "Diğer Kira Gelirleri") kaydedilir.
- Eğer gelir ortak giderlere aktarılacaksa, transfer 'gelirler → ortak gider geliri' şeklinde iç hesap hareketi ile izlenir.
- Her gelir kalemi için kira sözleşmesi, tahsilat dekontu ve genel kurul kararı (varsa) arşivlenmelidir.
5) Aidata mahsup uygulaması: adım adım
Gelirin aidata mahsup edilmesi teknik ve şeffaf adımlar ister. Aşağıda yöneticilerin pratik olarak uygulayacağı 7 adımı veriyorum:
- Kira gelirinin hukuki sahibi netleştirilir (tapular, sözleşmeler incelenir).
- İşletme projesi ve yönetim planı kontrol edilir; gerekirse genel kurul gündemine alınır.
- Genel kurul onayı gerekiyorsa gündeme eklenip karar alınır; karar defterine kaydedilir.
- Kira tahsilatı banka/pos/SMS ödeme kanallarıyla alınır ve dekontlanır.
- Muhasebe gelir hesabına kaydedilip, ortak gider hesabına aktarılacaksa iç işlemle izlenir.
- Aidat tahakkukunda ilgili dönem için mahsup uygulaması gösterilir; site sakinine/sakinlere dönük açıklama yapılır.
- Yıl sonu raporlarında ve gelir-gider tablolarında gelir kalemi açıkça gösterilir.
6) Vergisel ve icra yönleri
Kira gelirleri vergiye tabi olabilir; yönetim bu tür gelirler için beyan ve KDV sorumluluklarını göz önünde bulundurmalıdır. Ayrıca kira geliri nedeniyle malike ödenmesi gereken paylar gecikirse, alacakların tahsili için izlenecek yollar ayrı hukuki süreç gerektirir.
7) Uygulamalı örnek: 6 depo kira geliri site aidatına nasıl yansıtılır?
Pratik bir senaryo: 6 depo ortak alanda, aylık toplam kira 12.000 TL. Genel kurul, gelirin yıllık bakım-onarım fonuna aktarılmasına karar veriyor. Uygulama şu şekilde olur:
- Yıllık proje hesabına 144.000 TL gelir yazılır.
- Her aidat dönemi için ilgili fonun aylık payı işletme giderleri içinde gösterilir ve aidat tahakkukundan düşülür veya gider kalemi olarak raporlanır.
- Tüm sözleşme ve banka dekontları karar defteri referansıyla saklanır.
Eğer bu süreci dijitalleştirip tahsilat-muhasebe-kayıt zincirini şeffaf yönetmek isterseniz, hızlı kayıt ile başlamayı sağlayan BYönetim’in ücretsiz 6 aylık deneme adımı işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Bodrum/depo tapuda bağımsız bölüm görünmüyorsa kira geliri kimindir?
Genelde ortak alan sayılır; gelir yönetim hesabına alınır ve genel kurul kararıyla kullanım amacı belirlenir.
İşletme projesinde depo gelirlerinin paylaşımı yoksa ne yapılır?
Mevcut boşluğu genel kurul kararı ile düzenlemek en güvenli yoldur; aksi hâlde uygulamalar itiraz doğurabilir.
Depo kira geliri aidata doğrudan mahsup edilebilir mi?
Sahiplik ve işletme projesi durumuna göre değişir; yönetim kararı veya genel kurul onayı ile mahsup uygulaması sağlanır.
Gelirin vergi yükümlülüğü yönetim mi yoksa malik mi üzerindedir?
Gelirin kime ait olduğu tespit edilir; malik geliri ise malikin, yönetim geliri ise yönetimin vergi yükümlülüğü doğar. Mali müşavir görüşü alınmalıdır.
Gelirin paylaşımına itiraz eden malik ne yapabilir?
İtiraz ve uyuşmazlıklar, belgeler ve işletme projesi esas alınarak genel kurulda veya hukuki yollarda çözülür; somut öneri için bir avukata danışılmalıdır.
