Sabah kapı ziliniz çalıyor; yeni taşınan malikin tapusunda arsa payı daha büyük çıkmış, yönetici ise aidatın yönetim planındaki orana göre kesildiğini söylüyor. Komşular tartışıyor, kasada belirsizlik var — hangi oran hukuken bağlayıcı ve aidat nasıl doğru hesaplanır?
Durumu netleştiren temel kavramlar
Aidat dağıtımında en çok karıştırılan iki kavram arsa payı (tapu kaydındaki pay) ile işletme projesi veya yönetim planında öngörülen paydır. Pratikte uygulanacak oranı belirlerken önce belge hiyerarşisini ve KMK kapsamında kimin yetkili olduğunu bilmek gerekir.
Hangi belge önceliklidir?
Genel kural olarak aidat dağılımı, kat maliklerinin üzerinde anlaştığı veya yönetim planında belirlenen esaslara göre yapılır. Belgeler karşılaştırıldığında uygulanacak sıra şöyle özetlenebilir:
- Yapı kullanma izin belgesi ve işletme projesinde açık hüküm varsa işletme projesi göz önünde tutulur.
- Yönetim planı varsa, burada yazılı paylaştırma esasları uygulanır.
- Tapu (arsa payı) yalnızca işletme projesinde veya yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa, bağımsız bölümün payını gösterir; ancak tek başına aidat oranını değiştirmeyebilir.
Pratik örnek: Tapuda %2, işletme projesinde %3 yazıyorsa ne olur?
Örnek senaryo: Daire A tapuda arsa payı %2, binanın işletme projesinde aynı daire için ortak giderlere katılım %3 olarak belirlenmiş. Bu durumda hangi oran kullanılmalı?
- Önce yönetim planı/işletme projesinin geçerli ve güncel bir belge olup olmadığı kontrol edilir.
- Eğer işletme projesinde açık bir dağılım varsa, genel kurul veya yönetim bu dağılımı uygulamak durumundadır.
- Tapu ile işletme projesi arasında çelişki varsa, uygulamada işletme projesinin hükmü esas alınır; ancak maliklerin itiraz hakkı saklıdır ve uyuşmazlık dava yoluyla çözülebilir.
Genel Kurul nasıl rol oynar? Değişiklik yapılabilir mi?
Genel Kurul, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı konusunda karar alabilir. Yönetim planında belirlenen dağılımı değiştirmek mümkünse de bunu yaparken Kanun ve yönetim planı hükümleri ile çoğunluk şartlarına uyulmalıdır.
- Yönetim planını değiştirmek için genellikle nitelikli veya salt çoğunluk şartları aranır; hangi çoğunluğun gerektiği Yönetim Planı ve KMK hükümlerine göre değerlendirilir.
- Genel Kurul kararıyla yapılan değişiklikler kayıt altına alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.
Aşamalar: Doğru aidat oranını tespit ve uygulama adımları
- İşletme projesi, yönetim planı ve tapu kayıtlarını tarafsız şekilde toplayın ve karşılaştırın.
- Belgeler arasında çelişki varsa, genel kurul gündemine alın ve hukuki dayanaklarla (ör. işletme projesi hükmü) değişiklik önerin.
- Genel kurul kararı alındıysa, karar defterine ve duyuru sistemine kaydedin; aidat tahakkukunu güncelleyin.
- Uygulamada hata olması veya malik itirazı durumunda, kayıtları, duyuruları ve tahakkuk makbuzlarını muhafaza edin; gerektiğinde profesyonel hukuki destek alın.
| Durum | Uygulanacak Esas |
|---|---|
| İşletme projesinde açık pay dağılım | ✅ İşletme projesi esas alınır |
| Yönetim planında düzenleme var | ✅ Yönetim planı uygulanır |
| Sadece tapu kaydı farklı | ✅ Tapu tek başına değiştirmez, belge karşılaştırması gerekir |
Hukuki dayanak ve uygulamada dikkat edilecek noktalar
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki düzenlemeler işletme projesi ve yönetim planına atıf yapar; dolayısıyla uygulamada bu belgelerin içeriği belirleyicidir. Somut başvurularda Yargıtay içtihatları işletme projesinin/pratik uygulamanın bağlayıcılığı hakkında yol gösterir. Ancak her uyuşmazlık farklıdır; mevzuat ve içtihat kapsamındaki belirsizlikler için uzman görüşü gerekebilir.
Yönetici için uygulama örneği ve dijital araç önerisi
Uygulamada belgeleri taramak, duyuru yapmak, genel kurulda değişiklik oylamasını kaydetmek ve yeni tahakkuku hızlıca oluşturmak yönetici için zaman alıcıdır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler, karar defteri, duyuru, oylama ve aidat tahakkuk modülleriyle işlemleri kolaylaştırır. Hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Tapudaki arsa payı aidat oranını kesin olarak belirler mi?
Hayır. Tapu arsa payı bağımsız bölümün mülkiyet payını gösterir ancak işletme projesi veya yönetim planında farklı bir dağılım varsa aidat bu belgelere göre hesaplanır.
İşletme projesi ile yönetim planı çelişiyorsa hangisi esas alınır?
Önce işletme projesinin ve yönetim planının geçerli olup olmadığına bakılır; genelde işletme projesindeki açık düzenleme uygulanır. Çelişki uzman değerlendirmesi gerektirebilir.
Genel Kurul aidat oranını değiştirebilir mi?
Evet; Yönetim Planı ve KMK çerçevesinde gerekli çoğunluklar sağlanarak genel kurul kararıyla dağılım değiştirilebilir.
Malikler itiraz ederse ne yapılmalı?
İtiraz halinde kayıtlar, duyurular ve tahakkuk belgeleri korunmalı; somut durum hukuk uzmanına danışılarak çözülmelidir.
Yönetici belgeleri yanlış uyguladıysa sorumluluğu nedir?
Yönetici, KMK kapsamında özen yükümlülüğüne tabidir. Hata durumunda zararın niteliğine göre malikler hukuki yollara başvurabilir; somut değerlendirme için uzman görüşü alınmalıdır.
