Hafta sonu nöbeti tutan kapıcının hafta içi izin talep ettiği, yöneticiyle sakinler arasında ‘‘fazla mesai nasıl ödenecek, aidata mı yansıtılacak’’ tartışması başladı — hem emek hukukuna uygun hem site bütçesini koruyan bir sözleşme nasıl yazılır? Aşağıda adım adım örnek maddeler, uygulama ve yansıtma yöntemleri bulacaksınız.
1. Neden yazılı, açık ve esnek bir sözleşme gerekir?
Kapıcı-işveren ilişkisi, iş kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hem iş hukuku kurallarına hem de ortak gider hesaplarına etki eder. Yazılı ve net maddeler; çalışma saatleri, fazla mesai hesaplama, ek ödemeler ve aidata yansıtma yöntemini netleştirerek uyuşmazlıkları azaltır.
2. Sözleşmeye konması gereken temel başlıklar
Esnek çalışma ve fazla mesaiyi düzenlerken aşağıdaki başlıklar mutlaka sözleşmede yer almalıdır:
- Taraf bilgileri ve işin tanımı (kapıcı, temizlik, basit bakım gibi)
- Çalışma saatleri ve esneklik sınırları (örn. haftalık normal çalışma saati)
- Fazla mesai tanımı, hesaplama yöntemi ve ödeme periyodu
- Değişken ödemeler: yakacak/yardım, prim, ikramiye, nöbet tazminatı
- Yıllık izin hakkı ve kullanılma usulü
- İşten ayrılma halinde haklar (kıdem, ihbar) — somut hukuki dayanak açıklanarak
3. Örnek uzun-kuyruklu madde: Esnek çalışma ve nöbet düzeni
Aşağıdaki madde, apartman/site için uygulanabilir somut örnektir. Bu bir taslaktır; uygulamadan önce iş hukuku danışmanına başvurulması önerilir.
| Madde Başlığı | Örnek Metin |
|---|---|
| Haftalık Çalışma ve Esneklik | Çalışanın haftalık normal çalışma süresi 45 saattir. Yönetici, binanın asgari hizmet sürekliliğini sağlamak üzere aylık program ile hafta içi/hafta sonu nöbet dağılımı yapabilir. Program önceden yazılı bildirimle (en az 7 gün) çalışana duyurulur. |
| Nöbet ve Fazla Mesai | Nöbet nedeniyle haftalık yasal çalışma süresi aşıldığında, aşan süreler fazla mesai sayılır ve Türk İş Hukuku kurallarına göre hesaplanır. Fazla mesai ücreti brüt saat ücretinin %50 fazlası olarak ödenir veya tarafların yazılı mutabakatı ile ücret yerine hafta içi izin olarak kullandırılabilir (süre denkliği sağlanmalıdır). |
4. Ücret, brüt/net hesaplama ve işveren maliyeti nasıl yazılır?
Sözleşmede aylık ücretin brüt ve net hali; hangi ödemelerin sabit, hangi ödemelerin değişken olduğu belirtilmelidir. İşverenin SGK ve vergiler dahil toplam maliyeti gösterilmelidir (örnek hesap tablosu aşağıda).
| Kalem | Tutar / Not |
|---|---|
| Brüt ücret | Örn. 20.000 TL |
| SGK prim işveren payı | ✅ Hesaplanıp sözleşmede gösterilebilir |
| Diğer (işsizlik, vergiler) | ✅ Toplam işveren maliyeti açık yazılmalı |
Bu sayede yönetim bütçesi ve aidata yansıtma planı da netleşir.
5. Kapıcı giderinin aidata yansıtılması: KMK m.20 çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı yönetim planına veya genel kurul kararına göre belirlenir. KMK m.20 (ortak gider ve giderlerin paylaştırılması) çerçevesinde; kapıcı ücreti ve işveren maliyeti ortak gider olarak kabul edilip arsa payına göre dağıtılabilir. Ancak söz konusu ödeme kalemlerinin neler olduğu (sabit maaş, ayni yardım, fazla mesai vb.) genel kurulda netleştirilmeli ve karar defterine geçirilmelidir.
6. Uygulama adımları: sözleşmeden uygulamaya (pratik kontrol listesi)
- Sözleşme taslağını hazırlayın: çalışma, fazla mesai ve değişken ödemeler açık olsun.
- Genel kurulda kapıcı giderlerini hangi esasla (arsa payı/daire sayısı) dağıtacağınızı karara bağlayın.
- SGK, vergi ve kıdem hesaplarını mali müşavir ile doğrulayın.
- Ödemeleri ve nöbet planını dijital takip altına alın; kayıtlı delil için bordro ve ödeme belgelerini saklayın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat ve personel takibi, otomatik tahakkuk ve bordro modülleri sunan bir yönetim yazılımı işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile hızlıca kayıt açıp 6 ay ücretsiz deneyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Fazla mesaiyi izinle telafi edebilir miyiz?
Kanunen mümkündür fakat işçinin açık rızası gerekir ve telafi süresinin fazla mesai karşılığı saat denkliği sağlanmalıdır; yazılı anlaşma tavsiye edilir.
Kapıcıya ödenen yakacak/yardımlar aidata nasıl yansıtılır?
Bu tür ayni veya nakdi yardımlar ortak gider sayılabilir; ancak genel kurulda dağıtım esasları (arsa payı/daire sayısı) kararlaştırılmalıdır (KMK m.20 çerçevesinde).
İşten ayrılan kapıcının kıdem tazminatını kim öder?
Kıdem işveren yükümlülüğüdür; apartman/site yönetimi işveren ise sorumludur. Satış, devir gibi durumlar özel şartlara göre değişir; somut durumlarda hukuki danışma önerilir.
Haftalık 45 saati aşan nöbetlerde hesap nasıl yapılır?
Yasal sınırlar aşıldığında aşan süreler fazla mesai sayılır; saat ücreti üzerinden %50 ekleme yaygın uygulamadır. Net hesap için brüt ücret ve saatlik karşılığın belirlenmesi gerekir.
Sözleşme olmadan yaptığımız uygulamalar geçersiz sayılır mı?
Yazılı sözleşme işçi-işveren ilişkilerinde hukuki güven sağlar; sözlü uygulamalar da delil oluşturabilir ama uyuşmazlık durumunda ispat güçlüğü yaşanır. Yazılı sözleşme ve bordro kaydı en güvenli uygulamadır.
