Genel kurul salonundasınız: çoğunluk sağlanmış, yöneticilik için iki aday yarışıyor; tutanak hazır, sandık kuruluyor — ama oy kullanılmadan önce bir aday beklenmedik şekilde çekiliyor. Kat malikleri şaşkın, bazıları ayrılmak istiyor; yönetici seçimi yarım kalırsa ne olur? Bu senaryo birçok apartman ve site yönetiminde yaşanır ve doğru adımlar atılmazsa toplantı iptale, itirazlara ve yönetim boşluğuna yol açabilir.
1. Eksik Çoğunluk Durumu: Hangi çoğunluk arızalanır?
Genel kurulda iki farklı çoğunluk tipi önemlidir: sayı çoğunluğu (hazirun listesinde hazır bulunan malik sayısı) ve arsa payı çoğunluğu (hazirun listesinde yazılı arsa payı toplamı). Yönetici seçimi gibi olağan kararlar için Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre genellikle arsa payı veya sayı çoğunluğu aranır; hangi çoğunluğun kullanılacağı yönetim planı veya kat mülkiyeti esas sözleşmesine göre belirlenir.
2. Adayın çekilmesi toplantıyı baştan bozar mı?
Adayların son dakika çekilmesi tek başına toplantıyı geçersiz kılmaz. Önemli olan, alınacak kararın yasal çoğunluğu sağlayıp sağlayamadığıdır. Eğer aday çekilince toplantıda oy kullanmaya esas çoğunluk (sayı veya arsa payı) ortadan kalkıyorsa, o karar alınamaz; toplantı hükümsüz sayılmaz ama o gündem maddesi için karar alınamaz.
3. Pratik adımlar: Yönetici seçimi yarım kaldıysa ne yapmalısınız?
- Hazirun kaydını kontrol edin ve eksiliği resmi tutanağa geçirin.
- Eğer toplantının devamı kararlaştırılacaksa bu karar için yeni çağrı ve ilan gerekebilir — yönetim planını ve çağrı metnini gözden geçirin.
- Gerekiyorsa ikinci toplantı (yeterli çağrı yapılarak) düzenleyin; ikinci toplantıda karar nisapları farklı olabilir.
Toplantının devam ettirilmesi veya ertelenmesi hususunda alınacak kararlarda toplantıyı yöneten kişi (genellikle yönetici) ve kat malikleri arasındaki mutabakat önemlidir. Tutanağa çekilme gerekçesini ve çoğunluk durumunu net yazın.
4. Çağrı, hazirun ve karar defteri açısından dikkat edilecekler
Genel kurul çağrısı ve hazirun listesi eksiksiz tutulmazsa alınan kararlar iptal edilebilir. Çağrı usulüne uygun yapılmalı; hazirun listesinde ad-soyad, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı yer almalıdır. Karar defterine hangi kararın, kimlerin katılımıyla alındığı eksiksiz yazılmalıdır.
| Belge | Önemli nokta |
|---|---|
| Çağrı belgesi | ✅ İlan veya tebliğ şekli yönetim planına uygun olmalı |
| Hazirun listesi | ✅ Arsa paylarıyla birlikte eksiksiz |
| Karar defteri | ✅ Hangi gündem için hangi çoğunluk olduğu açıkça yazılmalı |
5. Noter tasdiki, karar defteri ve itiraz süreleri
Karar defterinin noter tasdiki genel kurul tutanaklarının resmiyeti açısından önem taşır; bazı durumlarda mahkeme veya resmi makam incelemesinde belge olarak kullanılır. Karara itiraz veya iptal davası açma süresi için ise HMK ve Yargıtay içtihatları ile uygulamadaki süreler göz önünde bulundurulmalıdır; somut durumlar değişir, bu yüzden hukuki adım düşünüyorsanız bir avukatla görüşmeniz gerekir.
6. Pratik örnek: 24 daireli apartmanda son dakika çekilmesi
Örnek senaryo: 24 bağımsız bölümün bulunduğu binada yönetici seçimi için çoğunluk sayı esasına göre ayarlanmıştı. 13 hazır bulundu — adaylardan biri çekilince 13’ün 1’i eksildi ve toplantı devamı için çoğunluk sağlanamadı. Yönetici toplantıyı erteleme kararı aldı ve yeni çağrı yapılmasına karar verildi. Bu süreçte hazirun ve karar defterine nedenlerin ayrıntılı yazılması, sonradan itirazları zorlaştırır.
7. Dijital araçlarla süreci kolaylaştırma
Bu tür son dakika değişikliklerinde hazirun takibi, çağrı kanıtı ve karar defteri kayıtlarının düzgün tutulması kritik. Eğer süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları hazirun listesi, duyuru kayıtları, karar defteri aktiviteleri ve oylama takibini merkezi bir yerde saklayarak şeffaflık sağlar. Denemek isterseniz kayıt için şu bağlantıyı kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda aday çekilirse toplantı iptal mi olur?
Hayır, adayın çekilmesi tek başına toplantıyı iptal etmez; iptal olup olmadığı, alınmak istenen karar için gerekli çoğunluğun olup olmamasına bağlıdır.
Toplantı sırasında hazirun sayısı değiştiğinde ne yazılmalı?
Hazirun listesindeki değişiklikler, zaman damgası ile birlikte karar tutanağına ve hazirun kaydına açıkça yazılmalıdır; imzalar alınması yararlıdır.
Yönetici seçimi tamamlanamazsa ne kadar sürede tekrar çağrı yapılmalı?
Yönetim planında belirlenen usule göre hareket edilmelidir; yönetim planı yoksa pratikte makul süre içinde (ör. 2–4 hafta) yeniden çağrı yapılması yaygındır, ancak kesin süre somut düzenlemeye göre değişir.
Karar defterine yazılmayan karar geçerli olur mu?
Karar defterine geçirilmemiş kararların ispatı zorlaşır; genel kurul kararı alındıysa dahi kaydın eksik olması sonraki ihtilaflarda sorun yaratabilir.
Alınan kararın iptali için hangi dayanaklara bakılır?
İptal taleplerinde çağrı usulü, hazirun listesi, karar nisabı ve yönetim planına uygunluk gibi unsurlar değerlendirilir. Somut tavsiye için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
