Yöneticinin masasına en çok düşen tartışma şudur: Daire kirada, asansör arızalandı, kombi için ek toplama yapıldı; aidatı ve bu masrafları kim ödeyecek, ev sahibi mi kiracı mı? Uygulamada herkesin bir cevabı vardır ama hukuki dayanak çoğu zaman karıştırılır. Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kat maliki ile kiracı arasındaki sorumluluk paylaşımını netleştiriyoruz.
Ortak Gider Borcu Aslında Kime Aittir?
Hukuken ortak gider ve avans borcunun asıl muhatabı kat malikidir. KMK m.20, kat maliklerinin anagayrimenkulün ortak giderlerine ve avansa katılmakla yükümlü olduğunu düzenler. Yani yönetici alacağını her hâlükârda kat malikinden talep edebilir; kiracının ödememesi kat malikini sorumluluktan kurtarmaz.
Kira sözleşmesi ise kat maliki ile kiracı arasındaki iç ilişkidir. Kiracının aidatı ödemesi, çoğunlukla kira sözleşmesindeki düzenlemeye veya tarafların anlaşmasına dayanır. Pratikte kiracı, kullanımdan doğan rutin aidatı öder; ancak bu, kat malikinin yönetime karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Rutin Aidat ile Büyük Onarım Farkı
Sorumluluk paylaşımında en önemli ayrım, giderin niteliğidir. Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri bu konuda yol gösterir:
| Gider Türü | Genel Olarak Kim Öder? |
|---|---|
| Rutin aidat, temizlik, asansör/elektrik kullanımı | ✅ Kiracı (kullanım gideri) |
| Yakıt, su gibi tüketim giderleri | ✅ Kiracı |
| Çatı, dış cephe, asansör yenileme gibi büyük onarım | ✅ Kat maliki |
| Demirbaş ve değer artırıcı yatırımlar | ✅ Kat maliki |
6098 sayılı TBK'ya göre kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir. Buna karşılık binanın yapısal ve büyük onarımları ile değer artırıcı yatırımlar, malın asıl sahibi olan kat malikinin sorumluluğundadır.
Kiracı Ödemezse Yönetici Ne Yapar?
Yönetici, ortak gider alacağını öncelikle kat malikinden ister; çünkü asıl borçlu odur. Kat maliki ödemezse KMK m.20'deki gecikme tazminatı (aylık yüzde beş) işletilir ve icra takibi başlatılabilir. Kiracının müteselsil sorumluluğu varsa kiracıya da başvurulabilir, ancak kiracının sorumluluğu kira borcuyla sınırlıdır.
- Borç tahakkuk eder ve bağımsız bölüme bildirilir.
- Önce kat maliki, gerekirse kiracı uyarılır.
- Ödenmezse gecikme tazminatı işletilir.
- Yönetici icra takibi veya alacak davası açar.
Kiradaki daireler çoğaldıkça "hangi gider kime ait" takibi yöneticiyi zorlar. Bağımsız bölüm bazında malik ve kiracı bilgisini, borç durumunu ve bildirimleri tek yerde tutmak için BYönetim'de binanızı ücretsiz oluşturabilir, kişiler ve bağımsız bölüm kayıtlarını dijital tutabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?
Evet. Ortak giderin asıl borçlusu kat malikidir. Kiracının ödememesi durumunda yönetici alacağını ev sahibinden talep edebilir.
Demirbaş gideri kiracıdan istenebilir mi?
Kural olarak hayır. Demirbaş ve değer artırıcı yatırımlar kat malikine aittir; rutin kullanım giderleri ise kiracıya yüklenir.
Çatı tamiri için toplanan parayı kiracı mı öder?
Çatı, dış cephe gibi büyük ve yapısal onarımlar genellikle kat malikinin sorumluluğundadır.
Kiracı ödediği aidatı kiradan düşebilir mi?
Kiracı, kat maliki adına ödediği ortak gideri kira borcundan mahsup edebilir; müteselsil sorumlulukta ödediği tutarla sınırlı kalır.
Boş dairenin aidatını kim öder?
Daire boşsa ve kiracı yoksa ortak giderler kat malikine aittir. Bazı giderler kullanım esaslı olduğundan yönetim planı ve gider niteliği birlikte değerlendirilir.
