Akşamüstü site sakini kapıya gelip "Şu aidat borcunu kim takip ediyor?" diye soruyor; siz yönetici olarak hesap kitap açtığınızda birkaç dairenin aylardır ödeme yapmadığını görüyorsunuz. Genel kurul baskısı, kasadaki açık ve komşuların huzursuzluğu arasında icra başvurusuna varmadan önce hangi adımları atmalısınız?
1) Önce doğru tespiti yapın: borcun niteliği, dönem ve sorumlu
Aidat alacağı tespit edilirken şunlar net olmalı: hangi ay(lar)a ait olduğu, kararlaştığı şekli (arsa payına göre mi, eşit mi), aidat içinde ortak gider mi yoksa özel gider/onarım masrafı mı yer aldığı. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (Kat Mülkiyeti Kanunu) ortak gider tanımı önemlidir; aidat işletme projesi ve yönetim planı esasına göre hesaplanır.
2) Hesapları şeffaflaştırın: detaylı döküm hazırlayın
İcra sürecine geçmeden önce borçluya sunulacak yazılı döküm hazırlayın. Bu dökümde olmalı:
- Aidat dönemleri ve tutarları
- Önceki ödemeler ve mahsuplar
- Gecikme faizi hesaplama yöntemi (hangi tarihten itibaren uygulandığı)
- Varsa alınan kararların tarihleri ve oy tutanakları
Bu belgeler; icra takibinde yönetimin alacağını ispat ederken mahkeme/ilam aşamasında işinizi kolaylaştırır.
3) Yazılı ihtar ve tebligat süreçlerini işletin
İcra öncesi yazılı ihtar (örneğin noter ihtarı veya iadeli taahhütlü mektup) göndermek hem borçluya son ödeme şansı verir hem de ileride hukuki süreçte iyi niyet göstergesi olur. Tebligat kayıtlarını, tarih ve tebliğ yöntemini saklayın.
4) Gecikme faizi nasıl hesaplanır ve hangi kurala bağlarsınız?
Gecikme faizi sözleşme veya genel kurul kararıyla belirlenmişse o oran uygulanır. Aksi halde, Borçlar Kanunu'nda yazılı faiz kuralları veya genel uygulama dikkate alınır. Hesaplamada başlangıç tarihi genelde ödeme süresinin sona erdiği tarihtir; faiz sürecini ve hesaplamayı dökümde net gösterin.
| Açıklama | Uygulama |
|---|---|
| Gecikme faizi oranı | ✅ Genel kurul kararı veya yönetim planı ile belirlenir |
| Başlangıç | ✅ Ödeme süresinin bittiği tarih |
5) Önceliklendirme: kimlere öncelik verilmeli, icra kimlere uygun?
Her borçlu aynı risk profiline sahip değildir. Önceliklendirme kriterleri örnekleri:
- Yüksek bakiye, uzun süredir yapılandırma teklifleri reddedilenler
- Tapuda malik olup devri planlananlar (satış riski)
- Kiracı olup kiranın içinden düzenli kesinti imkanı olanlar
İcra maliyeti ve zamanını göz önünde bulundurarak küçük bakiyeler için önce uzlaşma, taksitlendirme veya güvence alma yollarını değerlendirin.
6) Genel kurul kararı, yönetim yetkileri ve kayıtların önemi
Genel kurul, aidat tahsil usullerini, gecikme faizini ve icra yetkisini düzenleyebilir. Yönetim planı ve genel kurul kararları yönetimin yetki sınırlarını belirler; icra yetkisi konusunda tereddüt varsa genel kurul kararı alınması hem hukuki hem siyasî riskleri azaltır.
7) Dijitalleştirme ile hem hız hem kanıt kaynağı oluşturun
Uzun vadede icra süreçlerinin sayısını azaltmak için tahsilat ve hatırlatma süreçlerini dijitalleştirmek etkilidir. Otomatik aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu, SMS/e‑posta bildirimleri ve online ödeme imkanları borçlu davranışını olumlu etkiler.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı bir yönetim yazılımı kayıt, tahsilat ve tebligat disiplinini geliştirir: hızlı kayıt, otomatik hatırlatma ve online tahsilat ile süreci kolaylaştırır — ücretsiz deneme başlatmak için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat icrası için genel kurul kararı gerekli mi?
Genel kurulun tahsil usullerini belirlemesi faydalıdır; ancak Kanun gereği ortak giderlerin tahsili yönetimin asli görevlerindendir. Tercihen süreçleri desteklemek için karar alınması uygulamayı güçlendirir.
Kiracı aidatı ödüyorsa icra kime yapılır?
Kiracı ödese bile borçlu tapuda kayıtlı maliktir; tahsilat ve alacak takibi malik aleyhine yapılır. Yönetimin kayıtlarında ödeme yapan kişinin bilgisi bulunmalıdır.
Gecikme faizi hangi tarihten itibaren hesaplanır?
Genelde ödeme süresinin bittiği tarihten itibaren hesaplanır; oran yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenmişse o oran uygulanır, aksi halde ilgili borç hukuku kuralları değerlendirilir.
İcra masrafları yönetimce karşılanır mı?
İcra masrafları normalde borçludan talep edilir; uygulamada tahsil kabiliyeti ve genel kurul kararları süreçleri etkiler. Somut durumda avukat veya uzmana danışılmalıdır.
Hangi belgeler icrada en kritik delildir?
Aidat alacağını gösteren düzenli defter kayıtları, yönetim kararı (varsa), aidat bildirimleri, tebligat kanıtları ve ödeme dökümleri icrada belirleyici belgelerdir.
