Akşam genel kurulunda tartışma alevleniyor: bazı maliklerin daireleri sürekli kirada, ortak giderlere daha yüksek katkı yapmaları gerektiğini savunuyorlar; diğerleri ise arsa payına göre eşitliğin korunmasını istiyor. Hangi durumda aidatın kira gelirine göre oranlanabileceğini, karar alma sürecini ve dikkat edilmesi gereken hukuki sınırları adım adım anlatıyorum.
Aidat Paylaştırmasının Temel Hukuki İlkesi: Arsa payı ve işletme projesi
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu olarak anılan mevzuat) uygulamasında, ortak giderlerin dağıtımında en temel ölçü arsa payıdır. İşletme projesi mevcutsa, işletme projesinde gösterilen esaslara göre dağıtım yapılır; işletme projesi yoksa veya işletme projesinde açık hüküm bulunmuyorsa, ortak giderler arsa payına göre paylaştırılır.
Kira geliri kriteriyle farklılaştırma: Hukuki olanaklar ve sınırlar
Genel olarak aidatın kira gelirine göre oranlanması için iki koşul gerekir:
- Genel Kurul'un açıkça ve yeter sayıda oyla (Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen nisaba uygun olarak) karar alması
- Kararın yönetim planına veya işletme projesine işlenmesi ve bağımsız bölümlere bildirimi veya tüm maliklerin yazılı rızası
Ancak bu düzenleme tamamen serbestçe getirilemez: ortak gider dağılımı esaslarının mülkiyet hakkı ve eşitlik ilkesiyle çelişmemesi gerekir; keyfi veya ayrımcı uygulamalar davaya konu olabilir. Uygulamada, kira gelirine göre farklılaştırma genelde şekli olarak, işletme projesinde öngörülecek ölçütlere dayandırılarak veya söz konusu özel giderlere mahsus ayrı kalem olarak yapılır.
Hangi giderler kira gelirine göre paylaştırılabilir?
Her gider türü için kira gelirine göre paylaştırma uygun değildir. Örnek yaklaşım:
- Genel (ortak) giderler: asıl prensip arsa payıdır; kira gelirine göre farklılaştırma istisnai ve iyi gerekçelendirilmiş olmalıdır.
- Kiracı kaynaklı kullanım artışı ve temizlik/hizmet giderleri: doğrudan kiracı yoğunluğuyla ilişkili ise, genel kurul bu masrafları farklı bir kalem olarak belirleyip uygulayabilir.
- Demirbaş ve ortak kullanım ücretleri: kullanım sıklığına göre ücretlendirilecekse, ayrı sözleşme veya kararla düzenlenmelidir.
| Gider Türü | Kiraya Göre Paylaştırma Uygunluğu |
|---|---|
| Isıtma/Asansör Bakımı (ortak) | ✅ Genelde arsa payı |
| Çöp/Temizlik (kiracı yoğunluğu) | ✅ Genel kurulca ayrı kalem olabilir |
Genel Kurul kararı nasıl, hangi nisapla alınmalı?
Aidat paylaştırma şeklini değiştirmek, yönetim planında veya işletme projesinde değişiklik gerektiriyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca toplantı ve karar nisaplarına dikkat edilmelidir. Değişiklikler genelde mülkün ortak yönetimiyle ilgili olduğundan, yönetim planında değişiklik gerekiyorsa nitelikli oy çoğunluğu aranabilir; yönetim planı düzenlemeleri konusunda somut kanun maddesi dayanağı için yönetim planındaki hükümlere bakılmalıdır.
- Ön hazırlık: önerilen paylaştırma ölçütünü yazılı hale getirin (neye göre, hangi kalemler, uygulama başlangıç tarihi).
- İlan/çağrı: genel kurul gündemine net madde ekleyin; gerekçeleri ve örnek hesaplamaları paylaşın.
- Oylama: kanunda öngörülen nisaba uygun şekilde karar alın ve karar defterine işleyin.
Uygulama örneği: 'kiracı yoğunluğu' kalemi nasıl hesaplanır?
Pratik bir formül gerekir; örnek yöntem:
- Tüm bağımsız bölümler 'kiracı/yapılmayan' şeklinde sınıflansın (yönetici beyanı + malik bildirimi ile doğrulama).
- Ortak giderler iki ana kaleme ayrılır: temel ortak giderler (arsa payı ile) ve kiracı yoğunluğuna bağlı giderler (kira faktörü ile).
- Kira faktörü: kirada olan her daire için %X ek yük (ör. %10) uygulanabilir veya paylaştırma kiralanan toplam alanın payına göre yapılır.
Bu hesaplamaların şeffaf ve denetlenebilir olması gerekir; hesap örnekleri genel kurul tutanağına eklenmelidir.
İcra ve itiraz riski: Uygulama nasıl korunur?
Eğer bir malik yeni kurala uymayı reddederse, yönetim öncelikle yazılı ihtar ve tebliğ yollarını kullanmalıdır. İcra takibine geçmeden önce genel kurul kararının usulüne uygun alındığı, karar defterine işlendiği ve yönetim planı/işletme projesine yansıtıldığı belgelenmelidir. Somut durumlara göre süreç farklılaşır; ayrıntılı hukuki değerlendirme için bir avukata danışılması önerilir.
Pratik ipuçları: Uygulamayı sorunsuz başlatmak için 6 öneri
- Değişiklik önerisini maddeler halinde ve hesap tablosu ile genel kurula sunun.
- Geçiş dönemleri belirleyin (ör. 6 aylık uyum süreci).
- Malikler ve kiracılardan gerekli bildirimleri yazılı alın; hata ihtimalini azaltın.
- Hesapların bağımsız denetimi veya üçüncü taraf raporu alınması kararlaştırılabilir.
- İtiraz mekanizmalarını karar metnine ekleyin (itibari süre içinde yazılı başvuru hakkı vb.).
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkukunu, bildirimleri ve karar takibini kolaylaştıran araçlar kullanın; örneğin BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneyerek otomatik tahakkuk ve duyuru sürecini başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aidatın tamamen kira gelirine göre dağıtılması yasal mı?
Genel olarak hayır; arsa payı temel ölçüdür. Ancak genel kurulun uygun usulle aldığı kararla bazı giderler kira gelirine göre ek kalem olarak düzenlenebilir.
Genel kurul hangi oy çoğunluğuyla bu değişikliği almalı?
Değişikliğin türüne göre yönetim planı veya işletme projesi değişikliği gerekip gerekmediği belirler; somut durumda ilgili düzenlemenin niteliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planındaki şartlar uygulanır.
Kiracı bildirim yapmazsa yönetici ne yapmalı?
Maliklerden yazılı bildirim alınmasını talep edin; gerekirse genel kurul kararıyla bildirim yükümlülüğü getirin. Yine de kişisel veriler ve KVKK uyumuna dikkat edin.
Karar alındı; bir malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz eden malik dava açabilir; yönetim, kararın usulüne uygun alındığını, hesaplamaların şeffaf olduğunu belgeleyerek savunma hazırlamalıdır. Somut hukuki değerlendirme için avukat tavsiyesi gereklidir.
Bu değişikliği yazılı olarak nasıl duyururum?
Karar defterine işleme, yazılı tebligat veya ilan ve dijital ortamda (site uygulaması veya e-posta) duyurma; ayrıca tahakkuk fişlerine yeni hesaplama metodunu ekleyin.
