Yeni taşındığınız apartmanda yöneticinin elinde sahtecek bir kâğıt: "Aidatlar kiracıya aittir" yazmıyor; ev sahibi kira sözleşmesinde ortak giderlerden söz etmediğini söylüyor. Siz yönetici olarak tahsilat yapmak istiyorsunuz: kiracıya aidat yükleyebilir misiniz, hangi prosedürleri izlemelisiniz? Bu rehberde 2026 güncel uygulaması, kanuni çerçeve ve yöneticilerin izlemesi gereken adımlar açık, kaynaklı ve pratik biçimde ele alınıyor.
1. Hukuki çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ve kira hukuku ilişkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak giderlerin kimler tarafından ödeneceğine ilişkin temel düzenlemeyi sağlar; KMK, kat malikleriyle ilgili borçları doğrudan maliklere yükler. Ancak kiracı-malik ilişkisinde taraflar arasındaki yükümlülükleri belirleyen temel metin Türk Borçlar Hukuku ve kira sözleşmesidir.
Pratik olarak: KMK, aidatın malik sorumluluğunu düzenler; fakat kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinde aksine bir hüküm varsa, bu sözleşmeye göre kiracı ortak giderleri üstlenebilir. Kira sözleşmesinde açık düzenleme yoksa, Türk Borçlar Hukuku hükümleri ve sözleşme dışı uygulamalar belirleyici olur.
2. Kira sözleşmesinde 'ortak gider' yoksa hangi kurallar uygulanır?
Kira sözleşmesinde açıkça ortak giderin kiracıya ait olduğundan söz edilmemişse yaygın uygulamalar ve hukuki değerlendirme şöyle olur:
- Kiracıya aidat yüklenebilmesi için sözleşmede açık hüküm gerekir; aksi halde temel kural malik sorumluluğudur.
- Ancak taraflar arasında daha önceki uygulama veya yazılı/itiraz edilebilecek bildirimler varsa mahkeme veya icra takibinde bu hususlar delil olarak sunulabilir.
- Kiracının kira bedeline dahil olduğu açıkça kabul edilmiş bir uygulama varsa (örneğin kira+aidat şeklinde ödeme) bunun ispatı önemlidir.
3. Yönetici olarak hangi belgeleri ve adımları hazırlamalısınız?
Yönetici için pratik kontrol listesi:
- Sözleşmeyi inceleyin: Kira sözleşmesinde aidat/ortak gider ile ilgili açık bir düzenleme var mı?
- Ödeme geçmişi ve dekontlar: Kiracı veya malik daha önce aidat ödemesi yaptıysa dekontlar toplanmalı.
- Malik ile yazılı muhataplık: Aidat sorumluluğu konusunda malik ile yazılı görüşme veya bildirim yapın.
- Genel Kurul kararları: Kat Mülkiyeti Yönetim Planı ve genel kurul kararlarında aidatın kiracıya yansıtılması ile ilgili özel düzenleme olup olmadığına bakın.
4. Bildirim, ispat ve ihtar süreçleri — pratik uygulama
Kiracıya yönelik talep sürecinde izlenecek adımlar:
- Önce malik ile yazılı görüşün: Malikin sorumluluğu hatırlatılır, varsa kiracıya yansıtmasını talep edin.
- Kiracıya yazılı bildirim yapın: Aidat borcunun varlığı, dönemi, miktarı ve ödeme süresi açıkça bildirilsin.
- Ödeme ispatı: Kiracıya yapılan yazılı bildirim ve dekontlar, hukuki süreçte delil olarak kullanılır.
5. Tahsilat yapılamazsa yönetici hangi yolları kullanabilir?
Eğer malik ödeme yapmıyor, kira sözleşmesinde de sorumluluk açık değilse yönetici öncelikle malike karşı icra takibi başlatabilir; KMK kapsamındaki ortak gider alacakları için icra yolu kullanılabilir. Kiracıdan doğrudan tahsilat içinse sözleşme şartlarına bakılmalıdır. Somut durumun niteliğine göre hukuki sonuç değişir; bu nedenle somut davet/itirazlarda bir avukatla görüşülmesi önerilir.
| Durum | Yönetici için pratik not |
|---|---|
| Sözleşmede açık "ortak gider kiracıya aittir" | ✅ Kiracıdan doğrudan tahsil edilebilir. |
| Sözleşmede hüküm yok, malik ödeme yapmıyor | ✅ Yönetici malike karşı icra başlatabilir. |
| Kiracı kira ile birlikte "aidat ödedim" diyorsa fakat ispat yok | İspat yükümlülüğü önemlidir; dekont/hesap özeti talep edin. |
6. Yönetim uygulamaları: sözleşme örnekleri, ilan ve dijital çözümler
Pratik yönetim tavsiyeleri:
- Yeni kiracılarla yapılan kira sözleşmelerinde ortak giderin kim tarafından ödeneceğini açıkça yazın.
- Genel Kurul kararıyla ortak giderlerin kiracıya yansıtılmasını düzenlerseniz, bu uygulama sonraki kiralamalarda delil oluşturur.
- Ödemelerin düzenli kaydı için dijital araçlar kullanın: aidat tahsilatı, dekont üretimi ve alacak takibi süreçlerini otomatikleştirmek süreci hem şeffaflaştırır hem delil sağlar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim'in ücretsiz deneme kaydıyla başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde ortak gider yazmıyorsa kiracı aidatı kesin ödemek zorunda mı?
Net cevap: Kesin zorunluluk yoktur; genel kural malik sorumluluğundadır. Ancak sözleşme veya taraflar arasındaki açık uygulama kiracıyı bağlayabilir.
Yönetici doğrudan kiracıya aidat bildirimi yapabilir mi?
Net cevap: Evet bildirim yapabilir, fakat kiracıya doğrudan tahsilat için sözleşmede açık hüküm veya ispat gereklidir. Yönetici, öncelikle malike yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Kiracı aidatı ödediğini söyleyip dekont göstermezse ne yapmalıyım?
Net cevap: Önce belge talep edin; belge sunulmazsa malik/gönderen banka hesap hareketleri üzerinden ispat istenebilir. Hukuki süreçlerde dekont/ödeme kanıtı kritik önemdedir.
Genel Kurul, kiracıdan aidat alınmasını karara bağlarsa bu yeterli midir?
Net cevap: Genel Kurul kararı uygulamayı düzenleyebilir; ancak hâlâ bireysel kira sözleşmesiyle çelişen durumlarda somut değerlendirme yapılır. Genel Kurul kararı yönetim uygulaması ve delil sağlar.
Yönetici olarak hangi kayıtları saklamalıyım?
Net cevap: Kira sözleşmelerinin kopyaları, yapılan yazılı bildirimler, dekontlar, genel kurul kararları ve aidat tahsilat kayıtlarını arşivleyin; bu belgeler hem icra hem de hukuk süreçlerinde delil niteliğindedir.
