Sabah işe giderken apartman kapısında duran yönetici, elinde kira sözleşmesi ve aidat listesini tutuyor; yeni taşınan kiracıya aidatın nasıl yansıtılacağını anlatması gerekiyor. Kiracı aidat ödemeyi reddederse ne yapılır, hangi giderleri talep edebilirsiniz ve sözleşmede neler olmalı? Bu rehber pratik senaryolarla açıklıyor.
Kiracı mı, ev sahibi mi? Temel kural ve sözleşmenin önemi
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan kiracı-ev sahibi ilişkisinden aidat sorumluluğunu düzenlemez; bu yüzden taraflar arasındaki sözleşme belirleyicidir. Uygulamada aidatın kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı kira sözleşmesinde açıkça yer almalıdır.
Sözleşmede bulunması gereken ifadeler ve nasıl yazılmalı?
Kira sözleşmesinde aidatın hangi kalemleri kapsadığı, hangi hesaplama yönteminin kullanılacağı ve ödeme şekli net şekilde yer almalıdır. Belirsiz veya genel ifadeler ihtilaf yaratır.
- "Aylık aidat: ... TL" net ifade: en sağlam yaklaşım.
- "Ortak giderler/muhtemel zamlar kiracıya yansıtılacaktır" gibi muğlak ifadelerden kaçının.
- Aidat hesaplama yöntemi (arsa payı, eşit pay veya işletme projesine göre) belirtilmeli.
Aidatın hangi kalemleri kiracıya yansıtılabilir?
Genel olarak ortak gider niteliğindeki; ısıtma, temizlik, asansör bakımı, aydınlatma, sigorta primleri gibi giderler sözleşme ile kiracıya yansıtılabilir. Ancak demirbaş alımı veya büyük onarım gibi kat maliklerinin özel kararı gerektiren harcamalarda durum farklıdır.
Hesaplama: işletme projesi, arsa payı ve pratik örnek
Aidat hesabı genelde işletme projesine veya arsa payına göre yapılır. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planı/işletme projesinde belirlenir.
| Yöntem | Özeti |
|---|---|
| Arsa payı | Bağımsız bölümün arsa payına göre ortak gider payı dağıtılır. Eşitlik ilkesi gözetilir. |
| İşletme projesi | İşletme projesinde belirlenen ölçütlere göre (metrekare, kullanım vs.) dağıtım yapılır. |
Bildirim şartları: Yönetici nasıl ve ne zaman bildirmeli?
Kiracıya aidat borcunun yansıtılması için yönetici veya malik tarafından açık, yazılı bildirim yapılması ihtilafları azaltır. Bildirimde ai̇datın miktarı, hangi dönemi kapsadığı ve ödeme süresi yer almalıdır.
Tahsilat yolları: kiracı ödemezse yönetimin seçenekleri
Kiracı aidatı ödemiyorsa öncelikle taraflar arası iletişim ve yazılı taleple çözüm aranmalıdır. Tahsilat için izlenecek adımlar farklı mecralara ayrılır:
- Yazılı bildirim ve icrai uyarı (ihtar) gönderin.
- Kira sözleşmesinde aidat yükümlülüğü varsa kiracı aleyhine icra takibi başlatılabilir; bunun usulü ve sonuçları somut olaya göre değişir.
- Genel kurul kararıyla gecikme faizi uygulanabilir; ancak gecikme faizi oranı ve uygulanma yöntemi açık olmalıdır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Sözleşme açık: kiracı öder | ✅ Yazılı belgeyle icra mümkün |
| Sözleşme yok/Belirsiz | ✅ Malikin alacağı üzerinden icra, mahkeme içtihadı ve somut delile bağlı değerlendirme |
Gecikme faizi ve yasal dayanak
Gecikme faizi uygulanması sözleşme veya genel kurul kararıyla düzenlenebilir. Türkiye'de genel borçlar bakımından Türk Borçlar Kanunu hükümleri, gecikme faizi uygulamalarında rehber olur; uygulamanın doğruluğu somut sözleşme ve kararlara bağlıdır.
Deliller: Yönetici ve malikin dikkat etmesi gereken belgeler
Tahsilat sürecinde güçlü deliller alın: kira sözleşmesi, aidat bildirimleri, makbuzlar veya online tahsilat kayıtları. Dijital kayıtlar özellikle 2026'da mahkemelerde ve icra dosyalarında sık başvurulan deliller haline geldi.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, online tahsilat ve otomatik gecikme faizi hesaplama gibi işlemleri destekleyen BYönetim gibi çözümler süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidatı ödemeyi reddederse yönetim hemen icra başlatabilir mi?
Net cevap: Önce sözleşme ve yazılı bildirim aranır; sözleşme açıksa icra mümkündür, aksi halde somut delillere göre değerlendirme yapılır ve bir avukata danışılması önerilir.
Sözleşmede aidat ödemesi yoksa kiracıya yansıtılamaz mı?
Net cevap: Genelde sözleşme yoksa yansıtma güçtür; ancak malik doğrudan kendi alacağı olarak icra yoluna gidebilir; durum somut delile bağlıdır.
Hangi giderler kesinlikle kiracıya yansıtılamaz?
Net cevap: Kiracıya yansıtılması tartışmalı olan büyük yatırımlar veya demirbaş alımları gibi genel kurul kararı gerektiren harcamalar sıradan aidat kapsamında olmayabilir.
Gecikme faizi uygulamak için ne gerekir?
Net cevap: Gecikme faizi uygulaması sözleşme veya yönetim kararıyla netleştirilmelidir; oran ve zamanlama belgelenmelidir. Türk Borçlar Kanunu ilkeleri yön gösterir.
Yazılı bildirim nasıl yapılmalı, elden mi posta mı?
Net cevap: Yazılı bildirim en güvenli yöntemdir; taahhütlü posta, noter ya da e-posta+imla ile birlikte teslim kayıtları delil sağlar. Elektronik tahsilat kayıtları da güçlü delildir.
