Sabah posta kutusunda gelen "Aidat bildirimi" üzerine malik 2.000 TL borçlu olduğunu görüyor; bankadan sadece 1.200 TL gönderebiliyor. Yönetici dekontu alıyor ama sonraki ay alınması gereken bakım, güvenlik ve kapıcı maaşı da bekliyor. Aidatın kısmi ödenmesi durumunda hangi tutar önce mahsup edilir, gecikme faizi nasıl hesaplanır ve yönetici hangi delilleri tutmalıdır? Bu yazıda, pratik hesaplama örnekleri ve hukuki çerçeveyle açıklayacağız.
Kısa cevap: Öncelik işletme giderleri mi, alacak türüne göre farklılık mı var?
Kısmi ödeme durumunda mahsup önceliği, kesin ve açık bir tek hükümle düzenlenmemiştir; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ilkeleri, Borçlar Hukuku esasları ve yargı uygulamaları birlikte yorumlandığında uygulamada iki temel yaklaşım görülür:
- Mahsup istidadı (alacakların türü ve zamanı) göz önüne alınarak yöneticinin makul ve hesap verebilir bir sırayla mahsup etmesi,
- Geç ödemeye bağlı gecikme faizi her dönem için ayrı ayrı hesaplanır; kısmi ödeme hangi döneme yapıldıysa öncelikle o dönem borcuna uygulanması yaygındır.
Hukuki çerçeve: Hangi kanun ve ilke uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) aidat yükümlülüğünü ve ortak giderlerin maliklerce karşılanacağını düzenler. KMK doğrudan mahsup sırasını göstermez; bu boşluk Türk Borçlar Hukuku ilkeleriyle doldurulur. Genel olarak uygulanabilecek hususlar:
- KMK: Ortak giderlerin maliklere düşen paylarına ilişkin hükümler (KMK metni). Yönetici, ortak giderleri takip ve tahsil eder.
- Borçlar Hukuku ilkeleri: Alacakların mahsup edilmesi, ifa yerine ve alacağın mahiyeti dikkate alınarak belirlenir (borçlar hukuku genel ilkeleri).
- Yargıtay uygulamaları: Mahsup ve öncelik konusunda somut olayın özelliklerine göre uygulama yapıldığı görülebilir; örneğin işçi ücretleri, sigorta, elektrik gibi öncelikli giderlerin gecikmesi halinde zararın büyümesini önlemek gerekçesiyle öncelik tanınabildiği kararlar mevcuttur.
Pratik ilkeler: Yönetici nasıl davranmalı?
Yöneticiler için uygulanabilir, ispatlanabilir bir prosedür şunları içerir:
- Önce bildirimi ve alıcının kısmi ödeme dekontunu kaydedin.
- Ödeme tarihlerine göre hangi döneme ait aidata karşılık geldiğini tespit edin (tarih eşleştirmesi).
- Genel giderler içinde personel ücretleri, abonelik son ödeme tarihleri gibi acil ödemeleri gözetin; ancak mahsup kararını belgelemeden keyfi dağıtım yapmayın.
- Mahsup sırasını ve gerekçesini malik/muhatap ile yazılı (e-posta/SMS) paylaşın; itiraz varsa kaydedin.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? Adım adım örnek
Gecikme faizi, kısmi ödemede geri kalan borç için ve ödenen kısmın hangi döneme mahsup edildiğine göre ayrı hesaplanır. Türkiye uygulamasında faiz oranı yönetim kararı veya sözleşme hükümlerine göre belirlenmişse ona göre; aksi halde kanuni faiz veya genel kurulca kararlaştırılan oran uygulanır.
Örnek varsayımlar:
- Aylık aidat: 2.000 TL (Ocak dönemi)
- Malik Ocak başında 1.200 TL gönderdi (kısmi ödeme) ve 800 TL kaldı.
- Genel kurulca gecikme faizi yıllık %24 olarak belirlenmiş olsun (aylık %2).
Hesaplama:
- Kalan borç (800 TL) için aylık gecikme faizi: 800 x %2 = 16 TL/ay.
- Eğer malik şubat başında kalan 800 TL'yi öderse, şubat için tek ay faiz eklenir; daha geç ödenirse ay sayısı kadar faiz işletilir.
- Eğer yönetici kısmi ödemeyi "öncelikli giderlere" mahsup edip kalan 800 TL’yi farklı döneme bıraktıysa, hangi döneme bırakıldığına göre faiz hesaplanır; örneğin kalan borç Ocak dönemine ait olduğu tespit edilirse Ocak'tan ödeme tarihine kadar faiz işler.
| Aksiyon | Sonuç |
|---|---|
| Kısmi ödeme Ocak ayına mahsup edildi | ✅ Geri kalan borç için Ocak'tan itibaren faiz işler |
| Kısmi ödeme farklı döneme yazıldı (keyfi) | ❗ İhtar/itiraz riski, yargılamada belirsiz delil riski |
Mahsup önceliği konusunda yaygın uygulama seçenekleri
Aşağıda yöneticilerin sık uyguladığı üç prensip yer alır. Her birinin avantajları ve riskleri vardır:
- "Tarihe göre mahsup": Gelen ödeme en eski borca yazılır. Avantaj: basit, dava/itibari kolaylık sağlar. Risk: acil ödemeler gecikebilir.
- "Acil gider önceliği": Personel, elektrik, güvenlik gibi son ödeme tarihi geçmiş zorunlu giderlere mahsup. Avantaj: hizmetin devamı sağlanır. Risk: malik itiraz edebilir; belgelendirme gerekir.
- "Malikin talebi doğrultusunda mahsup": Malikin yazılı beyanı varsa o döneme mahsup edilir. Avantaj: şeffaflık, uzlaşma mümkün. Risk: talep yoksa uygulanamaz.
Yöneticinin delil ve iletişim yükümlülükleri
Uyuşmazlığı önlemek için yöneticinin yapması gerekenler:
- Ödeme dekontu, banka kaydı, e-posta/SMS yazışmaları ve makbuzları saklayın.
- Mahsup açıklamasını makbuzda açıkça gösterin ("1.200 TL - Ocak ayı aidatına mahsup").
- Genel kurula veya malike mahsup politikasını yazılı olarak bildirin; standart bir iç uygulama oluşturun.
Bu süreci kolaylaştıran pratik araç
Kısmi ödemeleri, mahsup sırasını ve gecikme faizlerini elle takip etmek hataya açıktır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu ve makbuz kaydını destekleyen bir yönetim yazılımı çözümü kullanmak işleri hızlandırır; örneğin ücretsiz deneme ile süreci test etmek isterseniz BYönetim’in kolay kayıt adımı ile başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme geldiğinde yönetici önce hangi borca mahsup etmelidir?
Genel bir hüküm yok; en yaygın uygulama tarihe göre (eski borca öncelik) veya acil ödemelere (personel, son ödeme tarihi geçmiş faturalar) öncelik verme ilkesidir. Mahsup kararını yazılı belgeyle açıklamak gerekir.
Gecikme faizi hangi tarihten itibaren işler?
Genelde borcun vadesinden itibaren işler. Kısmi ödeme varsa kalan tutar için vade tarihinden ödeme tarihine kadar faiz hesaplanır; hangi döneme mahsup edildiği önemlidir.
Mahsup sırasına malik itiraz ederse ne yapılmalı?
İtiraz durumunda itirazı yazılı alın, mevcut kayıtları ve gerekçeyi paylaşın. Uyuşmazlık devam ederse hukuki değerlendirme için bir avukata danışılması uygundur; somut olayın koşulları belirleyicidir.
Yönetici kısmi ödemeyi kendi takdirine göre harcayabilir mi?
Hayır. Yönetici harcamalarda ve mahsupta hesap verebilir olmalı, harcamaları ve mahsup gerekçesini belgelemeli; keyfi kullanım KMK kapsamında sorumluluk doğurabilir.
Gecikme faizi oranı nasıl belirlenir?
Genel kurul kararıyla veya yönetim planında belirlenen oran uygulanır; aksi halde genel hukuki ilkeler ve taraflar arasındaki düzenlemeye göre kanuni faiz uygulanabilir. Detay için genel kurul kararlarına bakın.
