Yönetici sabah gelirken aidat hesabında tuhaf bir durum fark eder: bir malik, ortak gider borcunu ödemiyor ama aynı malikin daireye kira borcu, kapıcıya olan borcu veya site içindeki markete kredi borcu kaydı var. Yönetici nasıl hareket etmeli — ortak gider alacağını, malik veya kiracıya ait bireysel borçlarla mahsup etmek mümkün mü, hangi usuller geçerli? Bu rehberde uygulamada sık karşılaşılan mahsup senaryolarını, yasal sınırları ve izlenecek adımları 2026 bilgileriyle somut şekilde anlatacağım.
1. Mahsup nedir, hangi tarafların onayı gerekir?
Mahsup, bir alacağın, borçla karşılıklı olarak kapatılmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hukuk ilkeleri çerçevesinde; ortak giderlere ilişkin yönetim alacakları ile malik veya kiracıya ait bireysel alacak/borçların mahsup edilmesi belirli şartlara tabidir.
2. Malik ile kiracı arasındaki fark: KMK çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat (ortak gider) sorumluluğu maliklere aittir. Kiracıların sorumluluğu ise kira sözleşmesi ve taraflar arasındaki düzenlemeye bağlıdır. Yönetim, doğrudan kiracıya ait bireysel borcu malik alacağıyla mahsup etmeden önce hukuki dayanağı sorgulamalıdır.
- Malik ile yönetim arasındaki alacak/borç: Yönetim doğrudan mahsup talep edebilir; ancak uygulamada genel kurul kararı veya yönetim planı hükmü aranır.
- Kiracıya ait borç: Yönetimin, kiracı borcunu malik alacağıyla mahsup etmesi için ya malik onayı ya da mahkeme/icra süreci sonucu gerekir.
3. Yönetim Planı ve Genel Kurul kararlarının rolü
İşletme projesi veya yönetim planında mahsup ile ilgili açık bir düzenleme varsa uygulama kolaylaşır. Yönetim planında "site hesabından malik alacağına ilişkin mahsup yetkisi" gibi hüküm yoksa genel kurul kararı alınması gerekir.
4. Pratik senaryolar ve uygulanabilir adımlar
Aşağıda sık rastlanan mahsup senaryoları ve her birine yönelik izlenecek adımlar özetlenmiştir.
| Senaryo | Ne yapılmalı? |
|---|---|
| 1) Malikın ortak gider borcu ile malik tarafından verilen başka bir borç (ör. kapıcıya avans) aynı kişiye ait | ✅ Yönetim, muhasebe kayıtlarıyla birlikte genel kurula bilgi vererek veya yönetim planı hükmü varsa doğrudan mahsup edebilir. |
| 2) Malikın ortak gider borcu ile kiracıya ait borç (ör. kiracıdan market borcu) | ✅ Malik onayı veya yazılı hibe/mahsubu kabul eden belge yoksa, mahsup için icra/mahkeme gerektirir. |
| 3) Ortak gider alacağı vs. üçüncü şahıs (site esnafı) alacağı | ✅ Yönetim izinsiz mahsup yapmamalı; alacak üçüncü şahıstan doğrudan talep edilmeli veya malik ile yazılı anlaşma olmalı. |
5. Muhasebe, belge ve kayıt zorunlulukları
Mahsup yapılmadan önce veya yapılırken şu belgeler mutlaka olmalı:
- Tarafların yazılı onayı (malik veya kiracı uygun şekilde yetkilendirmişse),
- Genel kurul kararı veya yönetim planı hükmü (varsa),
- Detaylı gelir-gider ve mahsup fişi; banka dekontları ve aidat makbuzları.
6. İcra, dava ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorunlar
Mahsup mümkün olmadığında yönetim, ortak gider alacağı için yasal yollara başvurabilir. İcra takibi ve dava süreçlerinde yöneticinin sunduğu delillerin eksiksiz olması gerekir.
- İcra öncesi uyarı yazıları, hesap ekstresi ve kayıtlı iletişim (e‑posta, SMS) delil sağlar.
- İcra takibinde öncelik, borçlunun aynı anda birden fazla borcu varsa ve mahsuba ilişkin hukuki mutabakat yoksa mahkeme/icra değerlendirebilir.
Yasal dayanakları aktarırken somut olarak belirtelim: Kat Mülkiyeti Kanunu (kanun adı) genel hükümler çerçevesinde ortak giderlerin maliklere yükümlü olduğu kabul edilir; mahsup konusunda ise uygulama işletme projesi, yönetim planı ve genel kurul kararlarına göre şekillenir. Somut uyuşmazlıklarda Yargıtay içtihatları somut şartlara göre yönlendirici olabilir.
7. Uygulama örneği: Adım adım mahsup süreci
- Hesap dökümü çıkarın: malik/kiracı bazında ortak gider ve diğer alacaklar listesi.
- Belge toplayın: kira sözleşmesi, fatura, makbuz, banka dekontu.
- Malik ile yazılı görüşme yapın; muvafakat varsa yazılı onay alın.
- Yönetim planı veya genel kurul kararı gerekliliğini değerlendirin; gerekiyorsa genel kurula madde ekleyin.
- Mahsup işlemini muhasebeye kaydedin; aidat makbuzlarında ve hesap ekstresinde gösterin.
- İtiraz olursa, delillerle birlikte hukuki süreç başlatma / danışma adımı izleyin.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat-alacak takibi ve yazılı onay yönetimini kolaylaştıran yönetim yazılımları işinizi hızlandırır; örneğin hızlı kayıt ve onay adımları için BYönetim’in 6 ay ücretsiz deneme kaydını burada başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Mahsup için mutlaka genel kurul kararı gerekir mi?
Hayır; eğer yönetim planında veya işletme projesinde mahsup yetkisini veren açık bir hüküm varsa genel kurul kararı aranmaz. Bu tür bir hüküm yoksa genel kurul onayı veya malik onayı gerekebilir.
Kiracıya ait borcu malik alacağıyla mahsup edebilir miyim?
Genellikle doğrudan mümkün değildir. Kiracı borcunun malik tarafından kabulü veya yazılı bir vekalet/onay yoksa hukuki süreç gerekebilir.
Mahsup yaparken hangi belgeler muhasebide olmalı?
Mahsup fişi, hesap ekstresi, ilgili makbuzlar/bankaya ilişkin dekontlar ve tarafların yazılı onayı (varsa) muhasebe kayıtlarında bulunmalıdır.
Yönetim izinsiz mahsup yaparsa ne olur?
Malik itiraz edebilir; kararın iptali, tazminat talebi veya muhasebe kayıtlarının düzeltilmesi gibi hukuki sonuçlar doğabilir. Bu yüzden yetki ve belgeler önemlidir.
Mahsup reddedilirse yönetim ne yapmalı?
Önce delilleri yeniden değerlendirin, malikle görüşün; anlaşma sağlanamazsa ortak gider alacağı için icra takibi veya dava gibi yasal yollar gündeme gelebilir. Somut adımlar için bir avukata danışılması uygundur.
