Günaydın: 28 daireli binanın yönetim kurulu toplantısında, yönetici masada kağıtlar ve Excel hesaplarıyla boğuşuyor. Komşular kapıcının maaşını arttırmak istiyor ama bütçe kabarıyor — kimse gerçek işveren maliyetini tam bilmiyor. Bu rehber, 2026 itibarıyla kapıcı istihdamının yönetime getirdiği tüm doğrudan ve dolaylı maliyetleri somut örneklerle ve uygulanabilir hesaplamalarla gösterir.
Kapıcı maliyetini oluşturan ana kalemler
Bir kapıcının apartmana gerçek maliyeti yalnızca net maaş değildir. İşveren açısından temel kalemler şunlardır:
- Brüt ücret (ücret bordrosunda yazan tutar)
- SGK işveren primi ve işsizlik sigortası payı
- Gelir vergisi stopajı ve damga vergisi (çalışanın bordro kesintileri)
- Kıdem tazminatı birikimi (ve işten ayrılma durumunda peşin ödeme riski)
- Yıllık izin ücreti ve fazla mesai ödemeleri
- Yardım/kira/ikramiye gibi ek ödemeler (yılsonu, yakacak vb.)
- İdari maliyetler: bordro hazırlama, SGK bildirimleri, işyeri bildirgesi giderleri
2026 örnek hesap: Net 20.000 TL aylık alan kapıcı — işveren maliyeti nasıl çıkar?
Aşağıdaki örnek hesaplama, 2026 için tipik oranlar ve tipik ek ödemeler ışığında hazırlanmıştır. (Vergi dilimleri, SGK oranları veya asgari ücrette yıl içinde değişiklikler olabilir; kesin rakam için muhasebecinize danışın.)
| Kalem | Tutar (TL/ay) |
|---|---|
| Çalışanın eline geçen net ücret | 20.000 |
| Brüt ücret (yaklaşık; net→brüt dönüşümü) | ~28.500 |
| SGK işveren primi (%20.5 örnek) | ~5.842 |
| İşsizlik sigortası işveren payı (%2) | ~570 |
| Yıllık izin maliyeti (aylık pay) | ~1.900 |
| Kıdem tazminatı birikimi (aylık karşılık) | ~1.900 |
| Bordro ve idari hizmet maliyeti (dışarıdan servis) | ~300 |
| Toplam işveren maliyeti (aylık) | ~39.012 |
Bu örnekte görüldüğü gibi, net 20.000 TL verilen bir personelin apartmana maliyeti yaklaşık iki katına çıkabilir. Tabii ki kullanılan oranlar ve tahminler yerel uygulamalara göre değişir.
Kıdem tazminatı: tahakkuk mu, peşin mi — satış/taşınma durumunda kim öder?
Kıdem tazminatı iş hukuku kapsamında çalışanın hizmet süresine bağlı olarak işveren tarafından ödenmesi gereken bir haktır. Kat Mülkiyeti Kanunu veya genel malikler arasında özel bir istisna yoktur — işveren (yönetim/kat malikleri adına hareket eden tüzel yapı) sorumludur.
Pratikte tapu devri sırasında alıcı ve satıcı arasında özel anlaşma yapılmışsa, kimin kıdemi ödeyeceği sözleşmeyle belirlenebilir; ancak bu, işveren sıfatının kimde olduğuna bağlıdır. Konuya ilişkin Yargıtay içtihatları ve İş Kanunu çerçevesi önem taşır.
Kapıcı gideri aidata nasıl yansır? KMK madde 20 ve uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlerin nasıl oluşturulacağı yönetim planına ve genel kurula bağlıdır. KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) hükümleri doğrultusunda kapıcı maaşı genellikle ortak gider kapsamında değerlendirilir ve aidata yansıtılır.
- KMK ve yönetim planınızda aksi belirtilmedikçe personel giderleri ortak giderdir.
- Genel kurul aidat oranı ve tahakkuk usulünü belirler; karar defterine işlenmelidir.
- Karar alınırken arsa payı/daire sayısı esasına göre dağıtım netleştirilir.
Bunu düzenli, şeffaf ve doğru muhasebeleştirmek için aidat tahakkukunun bordro kalemleriyle uyumlu olması gerekir — ayrıca fazla mesai, ikramiye vb. ek ödemeler ayrı kalem olarak gösterilmelidir.
Pratik adımlar: Yönetici için 2026 hesap ve kayıt kontrol listesi
- Çalışanın brüt ve net tutarını muhasebeciyle netleştirin; SGK/vergileri hesaplatın.
- Aylık kıdem karşılığını ve yıllık izin yükünü hesaplayıp bütçeye ekleyin.
- Genel kurulda personel giderlerini ve aidat dağılım yöntemini açık şekilde karara bağlayın.
- Bordro kayıtlarını düzenli tutun; SGK işe giriş/çıkış bildirimlerini zamanında yapın.
- Yönetim harcamalarını BYönetim gibi dijital araçla kayıt altına alarak şeffaflık sağlayın — bu süreci dijitalleştirmek isterseniz https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 üzerinden hızlıca başlayabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar ve nasıl önlenir
Yöneticilerin sık yaptığı hatalar genelde eksik maliyet hesaplaması ve yanlış aidat dağılımından kaynaklanır. Öne çıkan hatalar:
- Kıdem ve izin maliyetlerini bütçeye dahil etmemek
- Fazla mesai kayıtlarını düzgün tutmamak
- Brüt-net dönüşümünde vergi ve kesintileri göz ardı etmek
| Hata | Çözüm |
|---|---|
| Kıdem tahmini yok | ✅ Aylık kıdem karşılığı ayırın |
| Bordro kayıtları eksik | ✅ Düzenli dış hizmet veya yazılım kullanın |
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maaşını aidata yansıtmak için genel kurul kararı gerekir mi?
Genel olarak personel giderleri ortak gider kapsamında olduğundan yönetim planı ve genel kurul kararları esas alınır; aidata dağıtım şekli yönetim planı veya genel kurulca belirlenmelidir.
Kıdem tazminatını kim öder, malik satarsa sorumluluk nasıl devredilir?
İş Hukuku açısından işveren olan taraf kıdem sorumluluğunu taşır; tapu devri sırasında taraflar arası sözleşme ile özel düzenleme yapılabilir ancak aksi durum iş sözleşmesi ve uygulamalara göre değişir.
Kapıcının yıllık izin ücreti nasıl hesaplanır?
Yıllık ücretli izin hesaplaması İş Kanunu ve uygulamalara göre yapılır; iznin ücreti veya izne eşdeğer ödeme brüt kazanca göre hesaplanır ve bordroda gösterilmelidir.
Eksik SGK bildirimi tespit edilirse yönetici ne yapmalı?
Eksik veya hatalı SGK bildirimi durumunda idari yaptırım ve ek prim riski vardır; düzeltme ve geriye dönük bildirim için muhasebeci/işe ilişkin uzman desteği alınması önerilir.
Kapıcıya yapılan ikramiye veya yakacak ödemeleri aidata nasıl yansır?
Ek ödemeler genel kurulla ortak gider olarak kararlaştırılmadıysa ayrı gider kalemi olarak bütçede gösterilmeli; yönetim planına uygun olarak aidatlara dağıtılmalıdır.
