Genel kurul sonrası yönetici gelir-gider tablosuna bakıyor: bazı maliklerin aylık aidatı ödenmemiş, ama site ortak alanından elde edilen bir kiralama geliri ve kapıcı dairesi depozitosu var. Yönetici bu parayı doğrudan borçlu malikin hesabına mahsup edebilir mi? Sahne burası: hem alacak kayıtları hem de malik hakları korunmalı; yanlış işlem halinde yöneticinin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Ana kavramlar: Mahsup nedir, hangi kalemler ortak gelir sayılır?
Mahsup, bir kişinin alacağının başka bir borçtan mahsup edilmesi demektir. Kat Mülkiyeti uygulamalarında sık tartışılanlar:
- Ortak gelirler: ortak kullanımdan elde edilen kira, ilan geliri, çatı/antena geliri gibi gelirler.
- Depozito/teminat: kapıcı dairesi veya ortak alan kiralaması karşılığı alınan depozitolar.
- Bağımsız bölüm malikinin aidat borcu: yönetim alacağıdır.
Hukuki çerçeve: Mahsup yetkisi nereden gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde (Kanun adı belirtilmelidir) yönetim ve genel kurul yetkileri, ortak giderlerin tahsili ve kullanımı konusunda esas belirler. Yönetim, genel kurul kararlarına ve yönetim planına uygun davranmak zorundadır. Özel bir hüküm bulunmadıkça, ortak gelirlerin bireysel maliklerin aidat borcuna doğrudan devri konusunda genel kurul kararları ve yazılı düzenlemeler dikkate alınır.
Pratik: Hangi koşullarda mahsup yapılabilir?
Yönetici/kat malikleri kurulu bakımından dikkat edilmesi gereken kriterler:
- Gelirin kaynağı net olmalı: ortak gelir mi yoksa o malik adına alınmış ayrı bir tahsilat mı?
- Yazılı onay veya genel kurul kararı varsa mahsup doğrudan yapılabilir.
- Depozito gibi özel teminatlar: sözleşme veya ilanda mahsup şartı varsa kullanılabilir; aksi halde iade yükümlülüğü doğar.
- Masraf ve mahsup kaydı yönetim defterine eksiksiz işlenmelidir.
Adım adım uygulama: Yönetici nasıl hareket etmeli?
Aşağıdaki uygulama adımları, yöneticilerin hem hukuki riski azaltması hem de hesapların şeffaflığını sağlaması için uygundur.
| Adım | Uygulama |
|---|---|
| 1 | Gelirin kaynağını belgeleyin (sözleşme, fatura, banka dekontu). |
| 2 | Genel kurul kararı veya yönetim planı hükmü olup olmadığını inceleyin. Yoksa karar alınması gerekebilir. |
| 3 | Mahsup teklifini ilgili malike ve tüm kat malikleri listesine yazılı bildirimle duyurun ve karar alın (varsa oyla onay). |
| 4 | Hesaplama yapın: mahsup edilen tutar, kalan borç ve gecikme faizi ayrıntılı kaydedilsin. |
| 5 | Kayıtları yönetim defterine, gelir-gider cetveline ve makbuzlara işleyin; belgeleri saklayın. |
Gecikme faizi ve mahsup sırası nasıl hesaplanır?
Bir malik aidat borcunu kısmen ödemiş veya hiç ödememişse mahsup öncesi gecikme faizi hesaplanması gerekir. Gecikme faizi genelde sözleşme veya genel kurula göre belirlenir; aksi halde genel hükümler çerçevesinde hesap yapılır. Mahsup sırası açısından:
- Önce gecikme faizi mi yoksa anapara mı kapatılacak, yönetim planı/karar belirler.
- Genel kurul veya yazılı mutabakat yoksa mahsubun hangi kaleme uygulanacağı konusunda anlaşmazlık çıkabilir; bu durumda uygulama mahkeme veya icra sürecinde tartışılabilir.
Uygulama örneği: Kapıcı dairesi depozitosundan mahsup
Örnek senaryo: Site yönetimi kapıcı dairesini kiraya vermiş, 10.000 TL depozito alınmış; bir malik 6 aylık aidatını ödememiş ve toplam borç 7.200 TL. Adımlar:
- Depozito sözleşmesini kontrol edin: "depozito, site alacaklarına mahsup edilebilir" hükmü var mı?
- Genel kurul veya yönetim kurulu kararıyla mahsup yetkisi belirlenmişse, 7.200 TL depozitodan mahsup edilir; geriye 2.800 TL depozito kalır.
- Mahsup ve kalan bakiye hesap dökümü malike yazılı bildirilir; deftere ve makbuzlara işlenir.
İcra veya uzlaşma: Mahsup sonrası hala bakiye varsa ne yapılır?
Kalan bakiye için yönetim, kanuni yollara başvurma veya uzlaşma yollarını kullanabilir. İcra takibi başlatılması durumunda alacağın dayanağı (karar defteri, aidat bildirimleri, makbuzlar) delil olarak sunulmalıdır. Somut durumların hukukî sonucu değişir; detaylı değerlendirme için avukata danışılması uygundur.
Eğer bu süreci dijitalleştirip delil toplama, aidat bildirimi ve mahsup kayıtlarını otomatikleştirmek isterseniz BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneyerek hızlı kayıt, bildirim ve makbuzlama adımlarını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak kira gelirini doğrudan bir malikın aidat borcuna mahsup edebilir misiniz?
Genel kurula veya sözleşmeye dayanan açık bir yetki yoksa doğrudan mahsup risklidir; genelde karar veya malik onayı gerekir.
Depozito sözleşmesinde mahsup hükmü yoksa ne yapmak gerekir?
Depozito iade yükümlülüğüdür; mahsup için genel kurul kararı veya tarafların yazılı onayı gereklidir.
Mahsup yapılırken gecikme faizi nasıl ele alınır?
Gecikme faizi uygulaması yönetim planı veya genel kurul kararına göre yapılır; mahsup sırası da bu düzenlemeye göre belirlenmelidir.
Mahsup işlemi deftere nasıl kaydedilmeli?
Gelirin kaynağı, mahsubun gerekçesi, miktarı, kalan bakiye ve ilgili genel kurul kararı/izin yazısı eksiksiz olarak karar defteri ve gelir-gider cetveline işlenmelidir.
Mahsup sonrası malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz durumunda iddialar ve deliller değerlendirilir; somut olayın niteliğine göre çözüm değişir. Hukuki sonuç için avukata başvurulması tavsiye edilir.
