Bir cumartesi sabahı, site yöneticisi blok panosuna gelen bir telefonla irkilir: ortak çatıda yeni jeneratör montajı yapılmış, bazı kat malikleri gelir payına yansıtılmasını istiyor ama yönetim planında cihaz "ortak demirbaş" olarak tanımlanmış. Yönetici ne yapacağını bilmiyor; genel kurul çağrısı yapmadan ücret talep etmek mümkün mü? Bu rehber, bu tür somut senaryolarda hangi yasal ve uygulama kurallarının geçerli olduğunu açık, maddeler halinde anlatır.
1. "Ortak demirbaş" ne demektir? KMK bağlamı
Kat Mülkiyeti uygulamasında "ortak demirbaş" ifadesi, yönetim planında veya genel kurul kararında bir eşyanın ortak kullanım amaçlı ve binaya ait olarak tanımlandığını gösterir. Bu sınıflama, kullanım ve bakım sorumluluğunu etkiler; ancak tek başına "ücret alınamaz/alinabilir" hükmü taşımaz. Kanun metni bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) ortak giderlerin paylaşımı ve yönetici yetkileri üzerinde esas kuralları belirler.
2. Genel kurul onayı — hangi durumlarda zorunlu?
Genel kural: Ortak giderlerin ve binaya yeni mali yük getiren kararların (örneğin paylaştırma yöntemi, yeni aidat kalemi veya ortak kullanım için alınan büyük bir cihazın mali yükü) genel kurulca tartışılması ve karar altına alınması gerekir. 634 sayılı Kanun ile getirilen genel kurallar ışığında yönetim planındaki tanımlamalar, karar alma usullerini etkilese de yöneticinin keyfi olarak yeni ücret talep etmesi hukuka uygun değildir.
- Yeni bir gelir veya masraf kalemi oluşturulması: Genel kurul kararı gerektirir.
- Mevcut bir demirbaşın bakım/onarım giderleri: aciliyet durumunda yönetici önlem alabilir; sonra genel kurula bilgi verip onay almalıdır.
- Demirbaşın kiraya verilmesi veya ticari kullanıma sokulması: yönetim planı veya genel kurul kararı incelenmelidir; genelde karar gerektirir.
3. Yönetim planında "ortak demirbaş" yazıyor, ama genel kurul yok — yönetici hangi adımları izlemeli?
Yönetici için pratik, uyumlu bir süreç önerisi:
- Durumu belgeleyin: faturalar, montaj sözleşmeleri, fotoğraflar ve tarihleri toplayın.
- Acil mi değil mi karar verin: güvenlik/sağlık söz konusuysa acil bakım yapılabilir; masraflar geçici olarak hesaplanıp genel kurula sunulmalıdır.
- Genel kurul çağrısı hazırlayın: masrafın paylaştırma yöntemini, ödeme takvimini ve gerekçesini içeren gündemle toplantı yapın.
- Karar defterine ve ilanlara kaydedin; muhasebe kayıtlarını güncelleyin.
4. Ortak demirbaş mı, ortak gider mi? Karşılaştırmalı kısa tablo
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Yönetim planında "ortak demirbaş" (ör. jeneratör) | ✅ Mal binanın eşyasıdır; bakım ve yenileme ortak giderdir, ancak maliyetin paylaştırılması için genel kurul kararı gerekir. |
| Geçici onarım (acil su kaçağı) | ✅ Yönetici müdahale edebilir; sonraki genel kurulda maliyetin onaylanması gereklidir. |
5. Hukuki dayanak ve yargı eğilimleri
Somut kaynak olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) temeldir; kanun, ortak giderlerin yönetimini, genel kurulun yetkilerini ve yöneticinin görevlerini düzenler. Yargıtay içtihatları pratikte, maliklerin rızası veya genel kurulun açık kararı olmadan kalıcı mali yükümlülük getirilmesine genellikle itiraz edilebilir olduğunu göstermektedir. Bu nedenle yöneticinin alınan veya alınacak kararları yazılı, şeffaf kayıtlarla desteklemesi önem taşır.
6. Uygulama örneği: Jeneratör montajı ve aidata yansıtma
Örnek adımlar (uygulamada sık karşılaşılan işlem akışı):
- Teknik rapor ve teklif alınır — maliyet, amortisman ve beklenen fayda hesaplanır.
- Acil şart yoksa projeyi gündeme almak üzere genel kurul çağrısı yapılır; oy ile karar alınır.
- Karar alındıysa paylaştırma yöntemi (arsa payı mı, eşit mi vb.) karara bağlanır ve muhasebeleştirilir.
- Karar yoksa yönetici yalnızca geçici, zorunlu işlemleri yapar; maliyeti sonraki genel kurul onayına sunar.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek ve teklif-toplama, karar dağıtımı, aidat güncellemesi gibi adımları hızlandırmak isterseniz, BYönetim gibi kapsamlı yönetim yazılımları ile süreçleri izleyebilir, duyuru ve oylama saklama işini kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında "ortak demirbaş" yazıyorsa bakım giderleri kim tarafından ödenir?
Genel kural olarak bakım giderleri ortak giderdir ve kat malikleri arasında paylaştırılır; paylaştırma yöntemi yönetim planında belirtilmişse o yöntem uygulanır, aksi halde genel kurul kararı gerekir.
Yönetici, acil onarım gerektiren demirbaş için harcama yapabilir mi?
Evet; güvenlik veya kullanım açısından acil olan giderler için yönetici müdahale edebilir, ancak yapılan harcamalar sonraki genel kurulda bilgi verilip onaylatılmalıdır.
Demirbaş kiraya verildiyse geliri ortak giderlerden mahsup edilir mi?
Genelde evet; demirbaşın kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelir ortak kasa hesabına girer ve genel kurul kararına göre gelir-gider yönetiminde kullanılır. Yönetim planında farklı hüküm yoksa genel kurula bilgi ve onay sunulmalıdır.
Genel kurul kararını beklemeden aidat kalemi ekleyebilir miyim?
Kalıcı bir yeni aidat kalemi eklemek için genel kurul kararı gereklidir. Yönetici, yalnızca geçici veya acil durumlar için maliyet üstlenebilir ve sonrasında onay almalıdır.
Yönetim planı ile çelişen genel kurul kararı bağlayıcı mıdır?
Genel kurul kararları, yönetim planının uygulanmasına yöneliktir; ancak yönetim planının açık bir hükmünü değiştirmek genellikle ek formaliteler gerektirir. Bu tür durumlarda kararı ve yönetim planını birlikte incelemek gerekir; somut durumda bir uzmana danışılması tavsiye edilir.
