Sabah asansörde komşularla konuşurken birisi: “Kapıcı dairesini kısa süreli kiralayalım, gelir iyi olur” diyor—diğerleri şüpheli. Kim karar verir, aidata nasıl yansır, vergi ve SGK yükümlülüğü ne olur? Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kapıcı dairesinin kısa süreli (günlük/haftalık) kiralanmasının hukuki ve uygulama boyutlarını, 2026 pratikleriyle tek tek ele alıyoruz.
KMK ve kapıcı dairesi: Temel hukuki çerçeve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti düzenlemeleriyle ortak alanlar ve ortak giderlere ilişkin temel çerçeveyi belirler. Kanunda kapıcı dairesi özel olarak isimlendirilmese de; kapıcı dairesi binanın bir bağımsız bölümü olarak tapuda "ortak mülkiyete tabi" veya yönetim planında belirlenen özel kullanım hükümlerine göre düzenlenmiş olabilir. KMK hükümlerine göre apartman/sitenin ortak karar mekanizmaları ve yönetim planı belirleyicidir.
Kapıcı dairesinin mülkiyet/statü tespiti: önce nereden başlayacaksınız?
Uygulamada ilk adım kapıcı dairesinin tapu ve yönetim planındaki statüsünü kontrol etmektir:
- Eğer kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlıysa, tapu cinsine (mesken/işyeri) ve yönetim planındaki özel kullanım hükümlerine bakın.
- Eğer yönetim planında kapıcı dairesi “ortak mülkiyete tabi” veya “demirbaş” gibi tanımlanmışsa, kullanım ve gelir hükümleri yönetim planına bağlıdır.
- Belirsizlik varsa önce yönetim planı hükmü, yoksa genel kurul kararları ve uygulama dikkate alınır.
Kısa süreli kiralama (günlük/haftalık): hangi yetki gerekir?
Genel kural: ortak taşınmazlarda kullanım değişikliği ve gelir elde edilmesi kararları genel kurul yetkisini ilgilendirir. Kapıcı dairesinin kısa süreli kiralanması genellikle ortak kullanımda değişiklik ve gelir yaratma anlamına geldiğinden genel kurul kararı gerektirebilir. Bu değerlendirme yönetim planı maddelerine göre değişir.
- Yönetim planında açık hüküm varsa, ona göre hareket edin.
- Yönetim planında hüküm yoksa, genel kurulda konu gündeme alınmalı ve arsa payına göre oylama ile karar verilmelidir.
- Karar alındıktan sonra kira gelirinin nasıl muhasebeleştirileceği ve aidata yansıtılacağı netleştirilmelidir.
Ortak gelir mi olur? Gelirin kullanımı ve kayıt usulleri
Elde edilen kira geliri, yönetim planı veya genel kurul kararına göre ortak gelire aktarılmalıdır. Uygulama örnekleri:
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Yönetim planı gelirleri ortak yazıyorsa | ✅ Gelir ortak hesaba geçirilir ve giderlerle mahsup edilir. |
| Genel kurul kira gelirini belirli gider için ayırdıysa | ✅ Gelir o amaç için kullanılır, karar gereklidir. |
Gelirin muhasebeleştirilmesi sırasında ticari kazanç değerlendirmesi, fatura/kira sözleşmesi ve KDV/Mükellefiyet durumları da ortaya çıkar—bunlar vergi mevzuatına göre değerlendirilmelidir.
Vergi, beyan ve SGK yükümlülükleri
Kısa süreli kiralama ticari mahiyet kazanabilir. Olası yükümlülükler:
- Gelir vergisi/kurumlar vergisi ve dar mükellefiyet durumları (yönetim tarafından tahsil edilip ortak hesaba geçirildiği halde kurumun beyanı gerekip gerekmediği değerlendirilir).
- KDV yükümlülüğü: ticari faaliyet niteliği taşıyorsa KDV doğabilir.
- Kapıcı çalıştırılıyorsa istihdam ve SGK ilişkileri (kira faaliyetinin personel istihdamı veya ekstra hizmet yaratıp yaratmadığına göre değişir).
Bu konular vergi mükellefiyeti ve muhasebe uzmanı ile netleştirilmelidir; somut tavsiye yerine "uzman görüşü alın" öneriyoruz.
Pratik adımlar: 2026'da yönetici nasıl hareket etmeli?
- Tapu ve yönetim planı incelemesi: kapıcı dairesinin statüsünü tespit edin.
- Hukuki görüş: belirsizlik varsa yönetim kurulu kısa bir hukukî görüş alınmasını karara bağlayabilir.
- Genel kurul gündemi: kısa süreli kiralama teklifini açık maddelerle genel kurula taşıyın (kira kullanım amacı, gelir paylaşımı, yetki süresi).
- Muhasebe ve vergi planı: elde edilecek gelirin muhasebeleşmesi, fatura ve vergi yükümlülükleri belirlenmeli.
- Uygulama usulü: rezervasyon, temizlik, sigorta, depozito, sorumluluklar yazılı sözleşmeyle düzenlenmeli.
Uygulama örneği: kısa liste halinde kontrol maddeleri
- Tapu kaydı ve yönetim planı hükmü var mı?
- Genel kurulda hangi çoğunlukla karar alınmalı (karar metnini netleştirin)?
- Gelir ortak hesaba mı yoksa ayrı fonda mı konacak?
- Sigorta, temizlik ve komşuların şikayeti nasıl yönetilecek?
- Vergi/muhasebe için yetkili bir mali müşavirle ön görüşme yapıldı mı?
Eğer bu süreci dijitalleştirmek, kira takibi, rezervasyon kaydı, gelir-gider raporu ve online tahsilatlarla şeffaf yönetim kurmak isterseniz BYönetim gibi çözümler süreçleri kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölüm ise yönetim tek başına kiralayabilir mi?
Net cevap: Hayır. Bağımsız bölümün kiralanması bazen yönetimin yetkisi olsa da, kapıcı dairesinin ortak kullanım ve gelir yaratma etkisi varsa genel kurul kararı gerekebilir; yönetim planı önceliklidir.
Genel kurul kararı olmadan kısa süreli kiraya verilen gelir nasıl değerlendirilir?
Net cevap: Yönetim planı veya genel kurul onayı yoksa bu uygulama ihtilaf yaratır; elde edilen gelir ve kullanım için sonradan genel kurulda onay alınması, düzeltme veya gelir paylaşımı kararı gerekebilir.
Kısa süreli kiralama vergi yükümlülüğü getirir mi?
Net cevap: Evet; faaliyet ticari nitelik kazanırsa gelir vergisi, KDV ve beyan yükümlülükleri doğabilir. Kesin durum için mali müşavir görüşü alınmalıdır.
Kapıcı istihdamı varsa kısa süreli kiralama SGK yükümlülüğünü değiştirir mi?
Net cevap: İstihdam ilişkisi kiralama faaliyetinden ayrıdır; ancak kiralama nedeniyle ek hizmet veya farklı çalışma düzeni oluşursa SGK ve işhukuku açısından değerlendirme gerekir.
Komşular rahatsız olursa kiralama nasıl sonlandırılır?
Net cevap: Genel kurul kararında belirlenen kurallara ve yönetim planına aykırılık varsa yönetim, kural ihlali halinde sözleşmeyi ve kiralamayı sonlandırma hakkını uygulayabilir; somut durumlar değişir, gerektiğinde hukuki destek alınmalıdır.
