Genel kuruldan çıkan aidat artışı kararı elinizde; fakat bazı sakinler yönetimin birikmiş giderleri gerekçe göstererek artışı geriye dönük uygulatmak istiyor. Toplantıda yüksek tansiyon, itirazlar ve ‘benim hesabım tutmuyor’ diyen komşular — yönetici olarak hangi adımları atmalısınız ve hangi sürelerde bildirim zorunludur?
Özet: Geriye yürütme mümkün mü?
Genel kural: Genel kurul kararı, karar defterine işlenip ilgililere usulüne uygun bildirildikten sonra yürürlüğe girer. Aidat artışının geriye yürütülmesi, kanunen açık bir yetki olmadıkça ve karar metninde özel bir hüküm yoksa sınırlıdır. Uygulamada; geçmişe dönük fark talebi, yöntem ve bildirim eksikliklerine göre haklı veya haksız olabilir.
Hukuki dayanak ve uygulamada dikkat edilecek noktalar
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) esasları çerçevesinde genel kurul kararlarının yürürlüğe girme şartları önemlidir. KMK hükümlerine dayalı doğrudan "geriye yürütme" hükmü yoktur; uygulamada önemli kriterler şunlardır:
- Kararın alınma zamanı ve karar defterine kaydı (karar tarihi belirleyicidir).
- Kararın maliklere/muhataplara bildirimi: Bildirim yapılmadan önce bireylere ek finansal yükümlülük yüklemek usul ve hakkaniyet açısından sorun yaratır.
- Genel kurul kararının içeriği: Eğer karar "geçmiş aylara ilişkin farkların tahsili" yönünde açıkça hüküm kuruyorsa, bildirim yapıldıktan sonra talep edilebilir.
Pratik not: Yönetici, karar alındıktan sonra hemen uygulamaya koymadan önce kararın metnini, ödeme başlangıç tarihini ve varsa geriye dönük hükmü yazılı olarak ilan etmelidir.
Aşamalar: Aidat artışı ve geriye dönük tahsilat süreci
- Genel kurulda karar alınır; karar metninde artış oranı, yürürlük tarihi ve geriye dönük tahsilat hükmü açıkça yazılmalıdır.
- Karar defterine işlenir ve karardan etkilenenlere yazılı bildirim yapılır (ilgililere tebliğ edilmeden uygulanması sorun yaratır).
- Bildirimde ödeme takvimi, mahsup kuralları (kısmi ödeme durumunda uygulanacak sıra) ve itiraz süresi belirtilmelidir.
- İtirazlar yönetici tarafından kayda alınır; somut durum değişiyorsa genel kurul yeniden toplanarak düzeltme kararı alınabilir.
Bildirim zorunluluğu ve delil toplama
Karar alındıktan sonra maliklere yapılacak bildirim usulü uygulamayı belirler. Uygulamada üç temel yöntem vardır:
| Bildirim Türü | Sonuç / Delil |
|---|---|
| Yazılı iadeli taahhütlü (posta) | ✅ En güçlü delil: tebliğ tarihi kesinleşir. |
| Elden imzalı tebliğ | ✅ Orta düzey delil: imza istenir, itirazlar olabilir. |
| Duyuru panosu / e-posta / SMS | ✅ Destek delili olarak kullanılır; tek başına yeterli olmayabilir. |
Dikkat: Yönetim, aidat alacaklarını takip ederken borcun dayanağını, karar tarihini ve bildirim tarihini muhafaza etmelidir. Bu belgeler ileride olası icra veya ihtilaf aşamasında önem kazanır.
Uygulama örneği: Karar metni nasıl yazılmalı?
Kararın muhtemel açık ve bağlayıcı bir örnek başlıkları:
- Artış oranı (ör. %15)
- Yürürlük tarihi (ör. 1 Mart 2026 itibarıyla yeni aidat uygulanacaktır)
- Geriye dönük tahsilat hükmü (varsa): "Genel kurul, 1 Ocak–28 Şubat 2026 dönemine ait ortak gider farklarının 3 taksitte tahsil edilmesine karar vermiştir."
- Ödeme takvimi ve gecikme faizi uygulanma şekli
Eğer böyle bir geriye dönük hüküm yoksa kararın yalnızca yürürlük tarihinden itibaren uygulanacağı net olarak belirtilmelidir.
İcra ve zamanaşımı perspektifi
Aidat alacaklarında icra takibi başlatılabilir; ancak hangi döneme ait alacağın takibinin yapılacağı ve zamanaşımı süreleri önemlidir. KMK doğrudan zamanaşımı belirlemez; borçlar hukuku hükümlerine göre genel alacak zamanaşımı süresi dikkate alınır. Bu noktada somut durumlara göre süreler değişir, dolayısıyla prosedür öncesi belge kontrolü ve gerektiğinde hukuki danışmanlık önerilir.
Teknik çözümler ve öneriler
Aidat artışı, geriye dönük fark ve bildirim sürecini dijitalleştirirseniz hatalar azalır, delil toplama kolaylaşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetimi yazılımları; karar metni saklama, bildirim dağıtımı, tahakkuk ve taksitlendirme gibi adımları otomatikleştirir. Bu araçla ücretsiz deneme başlatmak için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı kararı alındıktan sonra maliklere ne kadar sürede bildirim yapılmalı?
Net bir süre kanunda belirtilememiştir; ancak hakkaniyet ve uygulama açısından karar defterine işlendikten sonra makul bir süre içinde (genellikle 7–15 gün) yazılı bildirim yapılması, olası itirazları azaltır.
Genel kurul kararında geriye dönük tahsilat yazmıyorsa yönetici yine de geçmiş dönem farkı isteyebilir mi?
Genel kural olarak hayır; geçmişe dönük tahsilat haklı hukuki dayanak ve açık kurul kararı olmadan uygulanması itirazlara yol açar. Yönetim yeniden genel kurul kararı aldırabilir.
Geriye dönük alınan aidat farkı için gecikme faizi uygulanır mı?
Uygulama karar metnine ve genel kurulun hükmüne bağlıdır. Eğer karar geriye dönük fark tahsilini öngörüyorsa ve gecikme faizi kararlaştırılmışsa uygulanabilir; aksi halde genel uygulama ve alacak hukukuna göre değerlendirilir.
Kararın bildirim eksikliği varsa malik itiraz edebilir mi?
Evet; bildirimin usulüne uygun yapılmaması halinde malik itiraz hakkını kullanabilir ve uygulamanın durdurulmasını talep edebilir. Bu tür ihtilaflarda belgeler ve deliller belirleyici olur.
İcra yoluna gitmeden önce yöneticinin hangi belgeleri hazırlaması gerekir?
Karar defteri kaydı, genel kurul tutanağı, bildirim belgeleri (posta/teslim kayıtları), aidat hesap dökümleri ve varsa ödeme mazeretleri; bu belgeler icra takibinde delil olarak sunulacaktır. Somut durum için hukuki danışmanlık önerilir.
