Akşam uyandığınızda alt komşunuzun kapısını çalıyor: "Tavanımdan su akıyor, çatırtı oldu, boya ve kartonpiyer zarar gördü." Sizdekiler ise banyodan damlama fark ettiniz. Hem komşunun zararını gidermek hem de gereksiz gerilim çıkarmamak istiyorsunuz. Bu rehber, tespit, sorumluluk ve tazminatın nasıl ilerleyeceğini, yöneticinin ve Kat Malikleri Kurulu'nun rolünü 2026 uygulamalarıyla birlikte açıklar.
Sorumluluğun temel belirleyicileri: ortak tesisat mı, özel kısım mı?
Su kaçağının kaynağı hukuki sorumluluğu belirler. Genel prensipler:
- Kaçak, daire içindeki özel tesisattan (ör. daire içi banyo tesisatı, kombi hattı) kaynaklanıyorsa zarar esasen kaçak yapan malike aittir.
- Kaçak ortak tesisat (ör. ortak kolon, çatı olukları, binanın ana su hattı, ortak baca) nedeniyle ise masraf ortak gider olarak arsa paylarına göre paylaşılır.
Delil toplama: yöneticinin ve maliklerin ilk yapması gerekenler
Hukuki süreç başlamadan önce hızla ve usulüne uygun delil toplayın. Önerilen adımlar:
- Su kesilip fotoğraf/video ile hasarın kaydı (tarih damgalı cihaz tercih edin).
- Hasar tutanağı: yönetici tarafından düzenlenmiş kısa rapor ve komşuların imzası.
- Profesyonel tespit: su tesisatı ustası veya mühendis raporu (kaçak kaynağı, yönü, tesisat hattı).
- Giderlerin ön tespiti: onarım ve boya/tesisat için iki fiyat teklifi alın.
Tazminatın kapsamı: ne gider, ne giderilmez?
Tazminat talebi genellikle şu kalemleri kapsar:
- Tavan/duvar tamiri (alçı, sıva, boya, kartonpiyer)
- Islak zeminde kaplama, parke veya halı değişimi
- Elektrik veya aydınlatma hasarları (kısa devre, arıza)
- Geçici konaklama giderleri (aşırı hasarda) — somut şartlara göre değerlendirilir
Estetik kayıp veya değerin düşmesi için talep edilen tazminatlar ise rapora ve delile bağlıdır; doğrudan her durumda kabul edilmez.
Kim ödeme yapar? Paylaşım usulleri ve KMK bağlantısı
Kaynak özel tesisat ise zarar doğrudan sorumlu malike yöneltilir. Kaynak ortak tesisatsa masraf, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması gereği işletme projesi ve arsa payına göre paylaşılır.
| Kaçak Kaynağı | Sorumluluk |
|---|---|
| Daire içi boru (mutfak/banyo) | ✅ Daire sahibi/malikin sorumluluğu |
| Ortak kolon/çatıda yıpranma | ✅ Ortak gider, arsa payına göre |
Yöneticinin rolü ve KMK uyarıları
Yöneticinin görevi; acil müdahale koordine etmek, delil toplamak, hasar kayıtlarını tutmak ve yönetim kurulunu/kat malikleri kurulunu bilgilendirmektir. Kat Malikleri Kurulu kararlarıyla onarım ve ödeme yöntemleri (peşin, taksit, ayrı hesap) düzenlenebilir.
Pratik ödeme yolları ve dijital kolaylık
Tazminat toplama veya ortak onarım için şeffaf ödeme planı yapmak komşu itirazlarını azaltır. 2026'da birçok site, aidat ve ek tahsilatları dijitalleştiriyor; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz yöneticiler BYönetim gibi yazılımlar üzerinden tahsilat, duyuru ve karar defterini takip edebilir: https://byonetim.com.tr/.
- Ortak onarım için olağanüstü genel kurul kararı alınması
- Mahkeme/uzlaştırma öncesi arabuluculuk teklifleri
- Hasar tutarı için geçici ödeme ve son hesaplaşma
Yargıtay uygulaması ve hukuki yollar (genel bilgi)
Yargıtay içtihatları genellikle kaçak kaynağı tespit edilmişse doğrudan zararı veren malikin sorumluluğunu kabul eder; ortak tesisat arızalarında ise ortak gider paylaşımları esas alınır. Somut tespit önemlidir; bu nedenle teknik raporlar mahkeme kararlarında belirleyicidir. Somut hukuki tavsiye için avukatınıza danışın.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşumun banyosundan su damladı, hemen kim ödemeli?
Öncelikle acil müdahale gerekiyorsa ilgili arızayı durdurun; tespit özel tesisattan kaynaklanıyorsa onarım masrafları önce kaçak yapan malik tarafından karşılanmalıdır, aksi halde ortak yardımlaşma geçici çözüm olabilir.
Ortak tesisattan kaynaklanan hasarı yöneticinin ödemesi doğru mu?
Yönetici kendi cebinden ödeme yapamaz; yönetim kurulu veya olağanüstü genel kurul kararıyla işletme bütçesinden veya ortak giderlerden ödeme yapılır.
Delil yoksa tazminat talebi nasıl kanıtlanır?
Teknik keşif, fotoğraf/video, komşu beyanları ve ustadan rapor delil sağlar; mümkünse olay anında yönetici tutanağı düzenleyin.
Kiracı olan malik sorumluluğu nasıl etkiler?
Tesisattan kaynaklanan zarar için mülkiyet hakkı bulunan malikin sorumluluğu devam eder; kiracıya düşen ödemenin kira sözleşmesiyle düzenlenmişse farklı uygulamalar olabilir.
Anlaşma sağlanamazsa izlenecek yol nedir?
Öncelikle arabuluculuk veya uzlaşma önerin; sonuç alınamazsa teknik rapor ve delillerle hukuk yolu ve tazminat talebi gündeme gelebilir — somut tavsiye için avukatınıza danışın.
