Akşamüstü ortak terasta çamaşır asan bir yönetici, teras köşesine yerleşmiş bir klima dış ünitesinin titreşim ve su damlatması yüzünden apartman sakinleriyle tartışıyor — kim koydu, hangi yetkiyle, masrafı kim ödeyecek? Bu tür durumlar hem teknik hem hukuki sorun çıkarır; rehberde hem yasal çerçeveyi hem pratik yönetim adımlarını bulacaksınız.
Konunun kısa özeti ve hangi durumları kapsar
Bu rehber, ortak teras, çatı terası veya ortak benzeri açık alanlara bir bağımsız bölüm (daire) sahibinin/ikiracının klima dış ünitesi yerleştirmesi durumunu ele alır. İzin prosedürleri, masraf ve bakım sorumluluğu, zarar durumunda tazminat ve kurallara aykırı yerleştirmeye karşı alınabilecek yönetimsel tedbirler anlatılacaktır.
Hukuki çerçeve: KMK ve genel ilkeler
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yerler ortak kullanım alanıdır; yönetim planı ve kat malikleri kurulunun yetkileri önem taşır. Kanun adı vererek genel hükümlere atıf yapabiliriz: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak alanların kullanımı ve korunmasını düzenler; özel izin gerektiren değişikliklerde değişikliğin usulü ve karar yeter sayısı yönetim planına ve KMK hükümlerine göre belirlenir.
İzin gerekiyor mu? Ne tür izinler söz konusu?
Genel olarak:
- Geçici ve sökülebilir bir dış ünite; yönetim planına, site iç kurallarına veya KMK düzenlemelerine göre sınırlamalar yoksa komşuların huzurunu bozmayacak şekilde yerleştirilebilir.
- Kalıcı montaj, ortak yapıya müdahale (ör. çatı kaplaması delme, duvar delme, sabitleme) ve estetik/yangın güvenliği etkileri varsa kat malikleri kurulundan karar gerekebilir.
- Yönetim planında farklı düzenleme varsa öncelikle o metin uygulanır; yönetim planı yoksa KMK hükümleri ve ortak yarar kriteri gözetilir.
Maliyet ve bakım: Kim öder, nasıl yazılır?
Maliyet ve bakımın kimde olacağı şu kriterlere göre belirlenir:
- Eğer dış ünite tamamen bağımsız bölümün ihtiyacını karşılamak için ve her an sökülebilir nitelikteyse genelde söz konusu üniteyi taktıran malik/muhatap sorumludur.
- Montaj sırasında ortak yapıya müdahale edildiyse (ör. taşıyıcı beton veya çatı kaplaması delme), onarım masrafları ortak gider kapsamına girebilir; ancak asli onarım ihtiyacı varsa kat malikleri kurulunca karar alınması gerekir.
| Durum | Masraf Sorumluluğu |
|---|---|
| Ünite sökülebilir, hiçbir ortak yapıya zarar vermiyor | ✅ Taktıran malik |
| Montaj ortak yapıya zarar verdi veya yapı değişikliği gerektirdi | ✅ Ortak gider/kurul kararı |
Zarar, gürültü veya su damlatma varsa adımlar (yönetime pratik yol haritası)
- Şikayet ve tespit: Rahatsız olan malikler yazılı şikayette bulunsun; yönetici durumu tutanakla tespit etsin.
- Önleyici tedbir: Geçici çözüm (titreşim izolatörü, drenaj hortumu yönlendirme) teklif edin ve taktıran malike bildirin.
- Uzlaşma çabası: Tarafları uzlaştırmaya çalışın; gerekirse bilirkişiyle teknik tespit isteyin.
- Kurul kararı: Kalıcı müdahale gerekiyorsa kat malikleri kuruluna madde konarak izin/ret kararı alın. Kararlar yönetim planına göre yazılmalı.
- Uygulama ve masraf: Kurul izniyle kim yapacak, hangi şartlarda, sorumluluklar ve teminat açıkça kararda yazılmalı.
KVKK, estetik ve komşuluk hakkı ile ilgili noktalar
Klima dış ünitesi doğrudan KVKK kapsamında kişisel veri işlemez; ancak cihazın yerleştirilme şekli komşuluk haklarını ihlal ediyorsa (tekrar eden gürültü, su damlatma, görüş engeli) maliklerin gündem hakkı doğar. Estetik ve yapılandırma kararları yönetim planı ve KMK ilkelerine göre değerlendirilir.
Pratik belgeler: Yönetici hangi kayıtları tutmalı?
- Şikayet başvuruları ve tarihçesi (yazılı e-posta/SMS dahil).
- Tespit tutanakları ve teknik raporlar (mühendis/bilirkişi varsa rapor).
- Kat malikleri kurul kararları, onay veya red yazıları.
- Uygulama sözleşmeleri, garanti ve bakım taahhütleri (taktıran malikle yönetim arasındaki anlaşma varsa).
Dijital yönetimle süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Şikayetlerin kayıt altına alınması, teknik rapor paylaşımı, kurul çağrısı ve karar defteri takibi için dijital araçlar süreci hızlandırır ve ispat zorunluluklarını yerine getirir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir site yönetim platformu başvuru, duyuru ve karar takibini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak terasa klima dış ünitesi koymak için kat malikleri kurulundan mutlaka izin gerekir mi?
Her durumda değil; eğer ünite tamamen sökülebilir, ortak yapıya müdahale etmiyor ve komşuların haklarını bozmayacak şekilde konumlandırılmışsa kurula başvuru zorunlu olmayabilir. Kalıcı montaj veya ortak yapıya müdahale varsa kurul kararı gerekir.
Montaj sırasında çatı kaplaması zarar gördü, onarım masrafını kim öder?
Eğer montaj ortak yapıya müdahale gerektirdiyse ve bu müdahale taktıran malik tarafından gerçekleştirilmişse onarım masrafı öncelikle taktıran malike yüklenmelidir; aksi halde kat malikleri kurulunun kararıyla ortak gider olarak da düzenlenebilir.
Komşular dış üniteden dolayı gürültü şikayetinde bulunursa yönetici ne yapmalı?
Önce yazılı şikayet alınmalı, geçici önlemler (titreşim pedi, yer değişikliği) teklif edilmeli; çözülmezse teknik tespit/ bilirkişi raporu istenip durumu kurul gündemine taşıyın.
Ünite su damlatıyor; alt katta hasar oluştuysa tazminatı kim öder?
Hasarın doğrudan kaynağı dış ünite veya bağlantı ise, öncelikle ünite sahibi sorumludur. Tazminat ihtilaflarında somut tespit ve rapor önemlidir; ihtiyaca göre bilirkişi ve uzman raporu alınmalı, hukuki değerlendirme için bir uzmana danışılmalıdır.
Yönetim planımızda klima dış üniteleriyle ilgili özel hüküm yoksa ne yapılmalı?
Mevcut boşluk halinde KMK ilkeleri ve ortak yarar gözetilerek hareket edilir; kalıcı düzenleme için kat malikleri kuruluna madde koyup açık hüküm getirmeniz en sağlıklı yöntemdir.
