Sabah kahvenizi ortak terasta yudumlarken üst komşunuzun kurdurduğu güneş panelleri sayesinde aidatlarda indirim olacağını düşündünüz — ama “Ben izin verir miyim, masrafları kim ödeyecek?” soruları kafanızı kurcalıyor. Bu rehber, apartman/site ortak terasına fotovoltaik (PV) panel kurulumu sürecini karar, finansman ve uygulama açısından netleştirir.
Hangi durumlarda ortak karar gerekir?
Ortak teras bağımsız bölümlerin ortak mülkiyetine dahilse, teras üzerindeki değişiklikler genel olarak kat maliklerinin ortak kararı gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılacak değişikliğin niteliğine göre karar yeter sayısı ve yöntemi önemlidir; yönetim planı ve apartman içtihatları burada belirleyicidir.
Karar nasıl alınır? Oy çoğunluğu ve yönetim planı etkisi
Güneş paneli kurulumu; ortak alanın kullanım şeklini değiştirebilir veya binanın estetiğini, taşıyıcı sistemini etkileyebilir. Bu nedenle karar şekli şu şekilde değerlendirilir:
- Eğer yönetim planı özel bir düzenleme içeriyorsa, ona göre hareket edilir.
- Yapının taşıyıcılarına müdahale söz konusuysa, genellikle nitelikli (örneğin 2/3) oy veya açıkça belirtilmiş şartlar aranabilir.
- Basit estetik veya kullanım değişikliği ise kat malikleri kurulunun çoğunluk kararı yeter olabilir.
Karar almadan önce usulüne uygun çağrı yapılarak, gündeme kurulumu koyup zapt tutulması gerekir; aksi halde karar taşınmaz sicil/itirazlarda sorun çıkarabilir.
Maliyet paylaşımı: kim ne kadar öder?
Maliyetlerin nasıl paylaşılacağı, kurul kararı ile netleştirilir. Yaygın yaklaşımlar:
- Toplu kurulum ve ortak fayda: Tüm malikler arsa payına göre masrafı karşılar ve kurulu sistem ortak enerji üretimi sağlar.
- Bireysel panel, ortak alan kullanımı: Sadece kurulum yaptıran malik, ortak alan kullanım bedeli ve bakım payını üstlenir; üretim kendi tüketimine yazılır (ayrıntılı sözleşme gerekir).
- Hibrit model: Kurulum maliyeti kurduranın, bakım ve ortak altyapı giderleri arsa payına göre paylaşılır.
| Senaryo | Özellik |
|---|---|
| Ortak yatırım | ✅ Arsa payına göre aidata yansıtılır; üretim ortak sayaç/hesaplama ile paylaştırılır. |
| Bireysel panel | ✅ Kurulumcu malik bakım/maliyet sorumlusu; kullanım sözleşmesi ile belirlenir. |
Teknik izinler, yapı ruhsatı ve güvenlik
Çatı/teras üzerindeki montajlar yapısal etkiye neden oluyorsa belediye veya ilgili idareden yapı kullanma/ruhsat şartları aranabilir. Elektrik bağlantısı (şebeke bağlantısı, ölçüm sistemi) için dağıtım şirketi (DSİ veya dağıtım bölgesi) ve elektrik mühendisliği onayı gereklidir. Ayrıca yangın, izolasyon ve su yalıtımı konuları uzman raporuyla teyit edilmelidir.
Enerji üretimi, sayaç ve paylaşım nasıl düzenlenir?
Ortak kurulumda iki model yaygındır:
- Ortak sayaç ile üretim tüm malikler arasında paylaştırılır (arsa payı veya oylama ile belirlenen oran).
- Bireysel sayaç/ölçüm ile kurulum yaptıran malikin tüketimine mahsup edilir; için kurulacak sözleşmede paylaşımlar açıkça yazılır.
Net metering (net ölçüm) ve varsa devlet teşviki ya da elektrik dağıtım şirketinin uygulamaları için güncel mevzuat ve dağıtım firmasıyla görüşülmelidir.
Sözleşme, sorumluluk ve bakım taahhüdü
Kurulumla ilgili kararın yanında aşağıdaki sözleşmeler hazırlanmalıdır:
- Kurulum ve bakım protokolü: kim ne zaman, hangi maliyetle bakım yapacak?
- Hasar/izolasyon sorumluluğu: panel kaynaklı su veya taşıyıcı hasarlarında tazminat mekanizması.
- Üretim paylaşım sözleşmesi: sayaç, faturalar, kredi/yatırım geri dönüşü.
Bu belgeler karar defterine eklenmeli ve gerektiğinde noter/mühendis raporu ile desteklenmelidir. Somut durumlara göre hukuki sonuç değişir; ihtilaflarda bir avukata danışılması uygundur.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat, bakım giderleri ve üretim gelirleri takibi için BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı işe yarar; karar, harcama ve raporları şeffaf tutar: https://byonetim.com.tr/.
KVKK, komşuluk hakları ve estetik kaygılar
Güneş panelleri görüntü ve mahremiyeti doğrudan etkilemese de montaj ve güneş kontrastı gibi hususlar komşulara zarar verebilir. Komşuluk hakları ve iyi niyet kuralları çerçevesinde makul bildirim yapılması tavsiye edilir. KVKK açısından fotoğraf veya kişisel veri toplayan uygulamalar yoksa özel izin gerekmez; ancak kamera veya sensör kullanılacaksa veri işleme politikası hazırlanmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak terasta panel kurmak için tek malik izin verebilir mi?
Hayır. Ortak alan niteliğindeki teraslarda taşınmazın kullanımını veya yapısal durumunu değiştirecek işler genelde kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır; istisnalar yönetim planında belirtilmiş olabilir.
Maliyet tamamen kurdurana ait olursa yine de kurul kararı gerekir mi?
Eğer uygulama ortak alanı ve taşıyıcı yapıyı etkiliyorsa evet; maliyeti üstlenen malik bile olsa uygulama için kurula bilgi/veri sunulmalı ve gerekli izinler alınmalıdır.
Kurulum çatıda su yalıtımını bozarsa kim tazmin eder?
Genel kural: zararı veren veya zarar veren tesisatın sahibi/kurulum firması sorumludur. Kat malikleri kurulunda bakım ve tazminat sorumluluğu sözleşmeyle açıkça düzenlenmelidir.
Üretim gelirleri aidata nasıl yansıtılır?
Karar doğrultusunda; üretim geliri ya arsa payına göre tüm malikler arasında paylaştırılır ya da kurulum yaptıranın hesabına mahsup edilir. Bu dağılım kurul kararı ve yazılı sözleşmeyle belirlenmelidir.
Belediye veya elektrik firmasından hangi izinler gerekir?
Taşıyıcıya müdahale, yapı değişikliği veya şebeke bağlantısı varsa ilgili belediye/imar birimi ve elektrik dağıtım şirketinin (veya ilgili mevzuatın) onayı gerekir; ayrıca projeyi yetkili mühendis onaylamalıdır.
