Yeni seçilen yönetici Murat Bey, ilk toplantıda "Aidatı kaç lira yapalım?" sorusuyla karşılaşır. Kimi sakin "daireler eşit olsun" der, kimi "büyük daire çok ödesin" diye itiraz eder. Aslında bu soru rastgele bir rakam belirleme değil, Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanan bir hesaplama ve işletme projesi meselesidir. Bu rehberde aidatın hangi mantıkla ve nasıl hesaplandığını adım adım gösteriyoruz.
İşletme Projesi Nedir, Neden Zorunludur?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37, yönetimin bir işletme projesi yapmasını öngörür. İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderini, her kat malikinin bu gidere ne kadar katılacağını ve aylık avans (aidat) tutarını gösteren plandır. Yani aidat, işletme projesinin sonucu olarak ortaya çıkar; önce gider tahmin edilir, sonra dairelere paylaştırılır.
Adım 1: Yıllık Giderleri Belirleyin
Önce binanın bir yıl boyunca ödeyeceği tahmini giderler listelenir. Tipik kalemler şunlardır:
- Kapıcı / temizlik personeli maaşı ve SGK primleri
- Asansör bakım sözleşmesi
- Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz
- Yakıt (kaloriferli binalarda)
- Sigorta (DASK ve bina sigortası)
- Küçük onarım ve demirbaş yenileme için ayrılan pay
- Beklenmedik giderler için ihtiyat akçesi
Adım 2: Paylaşım Yöntemini Seçin (Arsa Payı mı, Eşit mi?)
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre kural, kat maliklerinin ortak giderlere arsa payları oranında katılmasıdır. Ancak aynı madde, yönetim planında aksinin kararlaştırılabileceğini de belirtir. Uygulamada iki temel yöntem vardır:
| Yöntem | Mantığı |
|---|---|
| Arsa payı oranında | ✅ Büyük daire daha çok öder (kanunun varsayılanı) |
| Eşit paylaşım | ✅ Her daire aynı tutarı öder (yönetim planı izniyle) |
Bazı kalemler kanunen eşit, bazıları arsa payına göre dağıtılır. Örneğin KMK m.20, kapıcı ve ortak gider gibi bazı masraflara bütün kat maliklerinin eşit katılmasını, anataşınmazın bakım, koruma ve onarım giderlerine ise arsa payı oranında katılmayı öngörür. Yakıt gideri ise ayrı bir yönetmelikle, kullanım/ölçüme göre paylaştırılır.
Adım 3: Aylık Aidatı Hesaplayın (Örnek)
10 daireli, eşit paylaşımlı bir apartmanın yıllık gideri 240.000 TL olsun:
- Yıllık toplam gider: 240.000 TL
- 12 aya bölün: 20.000 TL aylık toplam ihtiyaç
- Daire sayısına bölün (eşit yöntem): 20.000 / 10 = daire başı 2.000 TL aylık aidat
- İhtiyat akçesi ekleyin: gerekirse aylık küçük bir pay daha ekleyerek beklenmedik giderlere hazırlık yapın
Arsa payı yöntemi seçilirse, toplam aylık tutar tek tek dairelerin arsa payı yüzdesiyle çarpılarak dağıtılır; küçük daire daha az, büyük daire daha çok öder.
İşletme Projesi Onaylandıktan Sonra
Proje kesinleştiğinde, içindeki aidat tutarları her kat maliki için bağlayıcı hâle gelir. Bu noktadan sonra ödenmeyen aidat, kesinleşmiş işletme projesine dayanılarak icra yoluyla takip edilebilir. Bu nedenle işletme projesinin usulüne uygun hazırlanması ve tebliğ edilmesi, tahsilatın hukuki temelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat tutarını yönetici tek başına belirleyebilir mi?
Aidat, işletme projesiyle belirlenir ve kurul onayı esastır. Kurul karar alamazsa yönetici proje hazırlayıp tebliğ edebilir; itiraz edilmezse kesinleşir. Yine de keyfi tek taraflı belirleme doğru değildir.
Daireler farklı büyüklükte ama eşit aidat ödüyor, bu yasal mı?
Kanunun varsayılanı arsa payıdır, ancak yönetim planı eşit paylaşıma izin veriyorsa veya kurul bunu usulüne uygun kararlaştırmışsa eşit aidat uygulanabilir.
İşletme projesine itiraz süresi ne kadardır?
Yönetici tarafından tebliğ edilen projeye, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir. Süre içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.
Yıl içinde giderler artarsa aidat güncellenebilir mi?
Evet. Tahmini giderler tutmazsa kurul yeni bir işletme projesiyle veya ek tahakkukla aidatı güncelleyebilir. Bu da usulüne uygun karar gerektirir.
İhtiyat akçesi (avans) almak zorunlu mu?
Zorunlu değildir ancak KMK avans toplanmasına izin verir. Beklenmedik onarım ve gecikmiş ödemeler için makul bir ihtiyat payı, yönetimin nakit sıkışıklığını önler.
