Genel kurulda "sen daha düzenlisin" denilerek seçildiniz; elinizde bir tutanak, bir kasa defteri ve onlarca soru var. Aidatı kim takip edecek, bina sigortasını yenilemek zorunda mısınız, bir kat malikinin borcunu bizzat ödemek durumunda kalır mısınız? Apartman yöneticiliği gönüllülük gibi görünse de aslında hukuki sorumluluğu olan bir görevdir. Bu rehberde yöneticinin görevlerini, yetkilerini ve sınırlarını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde net biçimde ele alıyoruz.
Apartman Yöneticisinin Yasal Konumu
KMK m.34'e göre kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan atayacakları bir yöneticiye bırakabilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, malikler adına hareket eden ve hukuken "vekil" konumunda olan kişidir; bu nedenle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümleri de yöneticiyi bağlar.
Yöneticinin Temel Görevleri (KMK m.35)
Kanunun 35. maddesi yöneticinin görevlerini tek tek sayar. Bunları gündelik dile çevirirsek:
- Genel kurul kararlarını uygulamak: Alınan kararları yerine getirmek yöneticinin birincil görevidir.
- Anagayrimenkulü korumak ve bakımını yaptırmak: Asansör, su deposu, çatı, ısıtma sistemi gibi ortak yerlerin düzenli bakımı.
- Sigorta yaptırmak: Genel kurul karar verirse binayı sigortalatmak (DASK ve isteğe bağlı poliçeler).
- Ortak giderleri toplamak: Aidatları tahsil etmek, avans toplamak ve ödenmeyenler için takip başlatmak.
- Defter tutmak: Karar defteri ile işletme defterini düzenli tutmak.
- Hesap vermek: Topladığı ve harcadığı parayı belgelemek, dönem sonunda işletme projesi ve hesabı sunmak.
Aidat Toplama ve Alacak Takibi
Yöneticinin en yorucu görevi tahsilattır. KMK m.20'ye göre ortak giderlere katılmayan kat malikinden gecikme tazminatı (aylık yüzde beş) istenebilir; ödenmezse yönetici, malikler adına icra takibi ve dava açma yetkisine sahiptir. Burada manuel takip ciddi hata kaynağıdır: kim ne kadar ödedi, gecikme faizi doğru mu işlendi, hangi daire kaç ay borçlu?
Bu noktada birçok yönetici aidat tahakkukunu, gecikme faizini ve borç bildirimini elle takip etmek yerine bir yönetim yazılımına devrediyor. Örneğin BYönetim ile 6 ay ücretsiz bir bina oluşturup arsa payı veya eşit paylaşımlı aidatı otomatik tahakkuk ettireb, gecikme faizini sistemin hesaplamasını ve borçlulara otomatik SMS/push bildirim gitmesini sağlayabilirsiniz. Böylece tahsilat "kim kime ne dedi" tartışmasından çıkıp belgelenebilir bir sürece dönüşür.
Yöneticinin Yetkileri ve Sınırları
Yönetici geniş bir uygulama yetkisine sahiptir ama bu yetki sınırsız değildir. Yönetici, genel kurulun onayı olmadan:
- Ortak alanlarda köklü değişiklik (mesela bahçeyi otoparka çevirme) yapamaz,
- Bütçeyi aşan büyük harcamalara tek başına karar veremez,
- Bir kat malikinin bağımsız bölümüne müdahale edemez.
Buna karşılık acil durumlarda (patlayan ana boru, asansör arızası gibi) yönetici, anagayrimenkulü korumak için gerekli masrafı yapıp sonradan malikleri bilgilendirebilir. KMK m.35, korumaya yönelik tedbirleri yöneticinin görevi sayar.
Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu
Yönetici, vekil sıfatıyla görevini özenle yapmakla yükümlüdür. Görevini ihmal eder, defterleri tutmaz, topladığı parayı belgeleyemez ya da malikleri zarara uğratırsa kişisel olarak sorumlu tutulabilir. KMK m.38 açıkça yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu söyler. Bu sorumluluk maddi olabileceği gibi, defter tutma yükümlülüğünün ihlali Kabahatler Kanunu kapsamında idari para cezasını da gündeme getirebilir.
Görev Süresi ve Hesap Verme
Yönetici kural olarak bir yıl için seçilir (KMK m.34) ve aksi kararlaştırılmadıkça her yıl yeniden seçilebilir. Görev süresi sonunda yönetici, döneme ait gelir-gider hesabını ve işletme projesini genel kurula sunmak zorundadır. Maliklerden biri, KMK m.39 uyarınca yöneticiden her zaman hesap isteyebilir; yönetici belgeleri göstermekten kaçınamaz. Bu yüzden düzenli ve şeffaf bir gelir-gider kaydı, hem yöneticiyi korur hem de güveni artırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi olmak zorunlu mu?
Kimse zorla yönetici yapılamaz; görev gönüllülük esasına dayanır. Ancak sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan binalarda bir yöneticinin atanması zorunludur. Kimse gönüllü olmazsa, kat maliklerinden birinin talebiyle sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir (KMK m.34).
Yönetici aidatı ödemeyen daireyi nasıl takip eder?
Yönetici, ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı için malikler adına icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (KMK m.20). Süreç şartlara göre değiştiğinden, tutarın büyüklüğüne göre bir avukata danışmak isabetli olur.
Yönetici tek başına asansör veya çatı tamiri yaptırabilir mi?
Anagayrimenkulü korumaya yönelik bakım ve onarımlar yöneticinin görevidir; acil ve koruma amaçlı işlerde önceden karar beklemeden hareket edebilir. Ancak bütçeyi aşan büyük yenileme işlerinde genel kurul kararı gerekir.
Yönetici topladığı parayı belgeleyemezse ne olur?
Yönetici vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Topladığı parayı belgeleyemez veya hesap veremezse maliklere karşı kişisel olarak sorumlu tutulabilir; bu nedenle her tahsilat ve harcamanın kaydı tutulmalıdır.
Yöneticinin görev süresi ne kadardır?
Kural olarak bir yıldır ve genel kurul aksini kararlaştırmadıkça her yıl yeniden seçim yapılır. Yönetici dönem sonunda hesabını genel kurula sunar.
