Gece yatarken bodrum kattaki ortak yağmur suyu kanalı tıkanıyor ve ertesi sabah zemin kattaki dairenizde rutubet kokusu, duvarda küf lekeleri beliriyor. Komşularla tartışma başlıyor: Bu ortak tesisat işi mi, yoksa sizin dairenizdeki izolasyon mu? Hemen çözüm istiyorsunuz—hem sağlığınız hem de cephenin bozulmaması için.
Durumun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı yoksa bağımsız bölüm sorumluluğu mu?
Kat Mülkiyeti Hukuku temelinde (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel ilkeleri çerçevesinde) binanın drenaj, yağmur suyu kanalları, bodrum su tahliye sistemleri genellikle ortak tesisat/ortak yer sayılır. Ancak tespit, hasarın kaynağına göre değişir: tesisatın yetersizliği veya ortak bakım eksikliği ortak gider; bağımsız bölüm iç duvarından, iç tesisattan veya yalıtım hatasından kaynaklanan hasar ise malik sorumluluğuna girer.
Tespit ve ispat: Ne yapılmalı (pratik adımlar)
Hasarın kaynağını belirlemek için izlenecek yöntemler net olmalı. Aşağıdaki adımlar yönetime ve maliklere süreç boyunca delil sağlar.
- Hemen fotoğraf ve video çekin: rutubet, küf, su lekesi ve zaman damgası.
- Yöneticiye yazılı bildirim: tarihli e-posta veya iadeli taahhütlü yazı.
- Bağımsız keşif: tesisat mühendisi veya yapı uzmanı raporu alın (raporda hasar kaynağı ve sorumluluk yorumu olmalı).
- Eğer anlaşma sağlanamazsa bilirkişi istemli dava veya arabuluculuk süreci başlatılabilir; bilirkişi tespit raporu hukuken belirleyicidir.
| İnceleme Türü | Sağladığı Avantaj |
|---|---|
| Foto/Video + Yönetici Bildirimi | ✅ Hızlı delil, bakım için acil karar alınmasını kolaylaştırır |
| Mühendis/Bilirkişi Raporu | ✅ Hukuki dayanak; kimyasal/teknik nedenin tespitini sağlar |
Masraf paylaşımı: ortak gider mi, özel gider mi?
Masraf paylaşımı; tespit edilen sorumluluk ve yönetim planına göre belirlenir. Örnek uygulamalar:
- Eğer zarar ortak tesisattan (ör. bodrum drenaj borusu tıkanması, kırılma) kaynaklanıyorsa gider genel giderlere dahil edilir ve kat mülkiyeti işletme projesine göre paylaştırılır (arsa payı veya eşit dağıtım yönetim planına göre).
- Eğer hasar bağımsız bölüm içinden (iç tesisat, izolasyon eksikliği) meydana geldiyse, onarım malik tarafından karşılanır; komşu malik zarar görmüşse tazminat talebi gündeme gelir.
- Acil onarım gerekiyorsa yönetici, KMK ve yönetim planı sınırları içinde ödeme yapıp sonraki genel kurulda bilgi verir; aksi hâlde genel kurul kararı gerekir.
Uygulamada izlenecek sürecin adımları (yönetici için)
Yönetici veya yöneticiler için pratik, uygulanabilir süreç:
- Anında bildirim alındığında güvenli şekilde önleyici tedbir alın (geçici su tahliye, fan vb.).
- Hızlı keşif isteği: en az 1 yapı/tesisat mühendisi raporu alınsın.
- Eğer onarım acilse müdahale yapılıp masraf 'acil onarım' kalemi ile kaydedilsin; sonraki genel kurulda onay alınsın.
- Masrafın ortak mı özel mi olduğuna karar verildikten sonra hesaplamayı işletme projesine göre yapın ve ilgili makbuz/fatura ile maliklere bildirin.
Delil ve tazminat talepleri: hangi hukuki yollar açıktır?
Uzlaşma sağlanamazsa malikler kusur ve zarar iddiasıyla tazminat davası açabilir veya yönetim giderin iadesi için alacak takibi başlatabilir. Bu süreçte bilirkişi raporu, foto/video ve yönetici bildirimleri esas delillerdir. Somut durumlara göre sonuç değişeceğinden, ihtilaf devam ederse bir avukata danışılması önerilir.
Pratik araç: süreci dijitalleştirerek hızlandırma
Bu tür vakalarda kayıt, ödeme ve iletişim takibi kritik. Süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları ile bildirim kaydı, fatura ve onarım takibi, aidat/fatura paylaşımı ve bordro hesaplarının şeffaf yönetimini sağlayabilirsiniz. BYönetim'in platformu aynı zamanda acil duyuru ve karar defteri kayıtlarını da kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Bodrumdaki drenaj tıkanması sonucu zemin katta oluşan rutubetin masrafını kim öder?
Masrafın kime ait olduğu, tıkanmanın ortak tesisattan mı yoksa bağımsız bölüm içinden mi kaynaklandığına göre belirlenir. Ortak tesisattan kaynaklanıyorsa ortak gider; iç tesisattan ise malik öder.
İlk teknik tespiti kim yapmalı, yönetici mi yoksa malik mi çağırmalı?
Yöneticiye bildirim yapın; yönetici acil durumlarda keşif talep edebilir. Ücret ve rapor sonrasında sorumluluk tespitine göre paylaşılır.
Yönetici acil onarım yaptıysa masrafı nasıl belgelemeli?
Fatura, fotoğraf, müdahale tarihli tutanak ve yönetici bildirim kaydı ile muhasebeleştirilmeli; genel kurula bilgi verilmeli veya onay alınmalıdır.
Komşu sağlık gerekçesiyle rutubet nedeniyle taşınmak zorunda kaldı, tazminat talep edebilir mi?
Bilirkişi raporu ile rutubetin kaynağı ve zararın kapsamı belirlendikten sonra tazminat talebi hukuki bir yol ile değerlendirilebilir. Somut değerlendirme için hukuki danışmanlık önerilir.
Ortak tesisatın sürekli sorunlu olduğu tespit edilirse genel kurul ne kararlaştırabilir?
Genel kurul, onarım veya yenileme için bütçe ayırabilir, bakım planı onaylayabilir veya projeyi gerçekleştirmek üzere ihale/komisyon yetkisi verebilir. Yönetim planı ve önceki kararlar yön gösterir.
Kullanılan yasalar ve uygulama notu:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı ilk belirleyicilerdir; KMK çerçevesinde ortak yer ve ortak gider kavramları esas alınır. Teknik tespitlerin delil niteliği ve bilirkişi raporlarının önemi Yargıtay içtihatlarıyla da desteklenmektedir. Somut hukuki çözüm için avukata danışılmalıdır.
