Site yönetimi sabah denetiminde boş duran 7 numaralı dairenin sahibinden aidat indirimi talebi geldiğini öğreniyor: malik yazılı başvuru yapmış, kira geliri yok, işletme giderlerinin düşürülmesini istiyor. Yönetici ne yapmalı, hangi masraflar gerçekten indirilebilir ve Kat Mülkiyeti Kanunu açısından hangi kurallar uygulanır?
Boş daire talebi neden farklıdır?
Boş (oturulmayan) dairede gerçek kullanım olmayışı yönünden bazı tüketim giderleri azalabilir; ancak bina ortak giderleri ile demirbaş amortismanı genellikle sabittir. Bu nedenle indirim isteğinin her gider kalemi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Hangi giderler teorik olarak indirilebilir?
Aşağıdaki gider türleri boş dairede fiilen azalıyorsa, makul ölçüde indirime konu edilebilir. Ancak indirim otomatik değil, genel kurul/karar veya yönetici yetkisiyle belgelendirilmelidir.
- Doğalgaz/elektrik/soğuk/sıcak su tüketimine bağlı sayaçlı giderler (daire tüketimi ayrıysa).
- Bireysel asansör kullanımı gibi doğrudan bağımsız bölüme ait tüketimler.
- Kiracıya özgü hizmetler (ör. temizlik, posta teslim hizmeti) sözleşme ile ayrıldıysa.
Hangi giderler indirilemez (ortalama kurallar)
Genel gider niteliğindeki harcamalar boş daire için düşmez; çünkü bina varlığını koruma zorunluluğu devam eder.
- Çatı, cephe, dış sıhhi tesisat, ortak aydınlatma, asansör işletme ve bakım giderleri.
- Demirbaş, sigorta, yönetici ücretleri, denetçi, muhasebe ve idari giderler.
- Genel ortak alan elektrik/su/ısıtma (işletme projesinde ortak kabul edilmişse).
| Gider Türü | Boş Dairede İndirim Olanaklı mı? |
|---|---|
| Sayaçlı su/elektrik | ✅ İndirim mümkün (ölçüme bağlı) |
| Ortak alan aydınlatma | ❌ İndirim yok (ortak gider) |
Uygulama adımları — yönetici için pratik rehber
Boş daire için indirim talebi geldiğinde izlenecek net adımlar:
- Yazılı talebi alın; tarih ve iletişim bilgilerini kaydedin.
- İşletme projesini ve hesap planını inceleyin: hangi giderlerin ortak hangi giderlerin bağımsız olduğu net olmalı (KMK m.20 başvurulur).
- Sayaç/ölçüm verilerini alın; tüketim düşüklüğünü belgeleyin.
- Yönetim kurulunu veya olağan genel kurulu toplantıya çağırın/karar alınması gerekiyorsa gündeme ekleyin.
- Karar varsa uygulama süresini, hangi aylar için geçerli olduğunu ve mahsup yöntemini belirleyin; muhasebe kayıtlarını düzenleyin.
Karar metni örneği ve muhasebe kaydı (kısa örnek)
Genel kurul kararında açıkça hangi kalemlerde indirim yapıldığı, hangi dönemi kapsadığı belirtilmelidir. Örnek kısa ifade: "7 numaralı bağımsız bölüm için sayaç verileri nedeniyle 01.02.2026–30.04.2026 dönemi su tüketim giderinden %75 oranında indirim yapılmasına oy birliğiyle karar verildi."
Muhasebide indirimler mahsup veya iade şeklinde gösterilebilir; belgeleyin, karar defterine işleyin. Aidat makbuzu düzenlenirken indirimin gerekçesi ve tutarı görünür olmalıdır.
Hukuki dayanak ve sınırlar
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel ilkeleri ve işletme projesi, aidatın ve ortak giderlerin dağıtımında esas alınır. KMK (özellikle ortak giderlere ilişkin hükümler) uygulamada referans olur; ayrıca tüketim söz konusu ise ilgili idari düzenlemeler ve sayaç okuma kuralları dikkate alınmalıdır. Somut durumlara göre farklılık olacağından, ihtilaflı hallerde avukat/uzman görüşü alınması önerilir.
Uygulamayı kolaylaştırmak isterseniz, sayaç verilerini, aidat bildirimlerini ve indirim kararını dijital ortamda tutmak süreçleri hızlandırır; bu tür süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim üzerinden hızlı kayıt oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş daire aidatı tamamen düşer mi?
Genellikle hayır. Ortak giderler ve demirbaş amortismanı gibi sabit giderler düşmez; yalnızca sayaçlı bireysel tüketimlerde indirim yapılabilir.
Yönetici tek başına indirim yapabilir mi?
Yetki işletme projesi veya genel kurul kararına göre değişir; belgelendirilmemiş indirim risklidir. Kritik kararlar için kurul/genel kurul onayı önerilir.
İndirim hangi döneme uygulanır?
Kararda belirtilen süre geçerlidir; geriye dönük büyük indirimler diğer malikler açısından dengesizlik yaratır ve itiraz doğurabilir.
Kiracı yoksa aidatın kiracıya yansıtılması durumu nasıl etkilenir?
Kiracı yoksa sorumluluk malike aittir; kira geliri olmaması indirim için tek başına yeterli gerekçe değildir.
İtiraz olursa ne yapılmalı?
İtirazda karar defteri, işletme projesi, sayaç raporları ve genel kurul tutanakları delil olarak sunulur; somut hukuki durumlar değiştiğinden uzman görüşü önerilir.
