Sabahın erken saatlerinde yöneticinin kapısını çalan maliki düşünün: ‘Daireyi uzun süre kiraya veremiyorum, aidatı azaltabilir miyiz?’ Site yöneticisi hem bütçeyi korumak zorunda hem de boş daire sahibinin adil talebini değerlendirmek istiyor. Bu rehber, boş daire için aidat indirimi taleplerinin hukuki dayanağını, işletme projesi etkisini ve kurul süreçlerini net, uygulanabilir adımlarla açıklar.
Boş daire için aidat indirimi talebi: Temel hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açık bir “boş daire indirimi” hükmü yoktur; ancak aidatın belirlenmesi ve paylaşılımı işletme projesi ve kat malikleri kurulunca alınan kararlara dayalıdır. İşletme projesi; ortak giderlerin hangi esaslarla bölüşüleceğini gösteren bütçe ve dağıtım esaslarını içeren belgedir. Bu nedenle indirim talebi, işletme projesinde değişiklik/revizyon yapılmasını gerektirebilir.
Ne zaman ve kim talep edebilir — malik, kiracı, yönetici rolleri
Dairenin maliki aidat indirimini talep edebilir; kiracıdan böyle bir talep doğrudan beklenemez (kiracı sözleşmesine göre farklı düzenlenmişse ayrı). Yönetici talebi bağımsız olarak başlatamaz ancak kurul gündemine konulması için öneride bulunabilir. Karar alınması halinde, uygulama maliklerin ve yönetimin sorumluluğunda olur.
İşletme projesinde değişiklik gerekiyor mu? Karar türleri
Eğer mevcut işletme projesi aidat dağılımını ‘arsa payı’ veya sabit oranlarla belirliyorsa, boş daire indirimi için işletme projesinin değiştirilmesi veya özel bir istisna kararı gerekir. KMK çerçevesinde bu tür değişiklikler genel kurul yetkisindedir.
- İşletme projesinde değişiklik: Genelde nitelikli çoğunluk gerektirir (işletme projesi içeriğine göre genel kurul kararı aranır).
- Bireysel istisna kararı: Genel kurula önerilir; kısa vadeli indirimler için kurulun açıkça karar vermesi yeterlidir.
Oylama ve nisap: Karar nasıl alınır?
KMK uyarınca işletme projesi ve ortak gider dağılımını etkileyen konular genelde kat malikleri kurulunun gündemine girer. Kararın türüne göre farklı oy oranları uygulanabilir; örneğin ortak giderleri etkileyecek kalıcı bir değişiklik için daha geniş katılım ve arsa payı çoğunluğu gerekebilir. Yönetici gündeme talebi yazılı olarak sunmalı ve çağrı usullerine uygun biçimde bilgilendirme yapmalıdır.
Hangi durumlarda indirim makul karşılanır? Uygulama ölçütleri
Genel uygulamada boş daire için indirim verilirken şu ölçütler dikkate alınır:
- Dairenin ne kadar süre boş kaldığı (geçici mi, sürekli mi?).
- Dairenin ortak tüketimlerde ne ölçüde tasarruf sağladığı (ör. su, elektrik ortak tüketimleri etkileniyor mu?).
- Binanın sabit maliyetleri (sigorta, asansör bakımı, dış cephe vb.)—bunlar genelde indirim kapsamı dışında tutulur.
Örnek uygulama: Boş daire su ve elektrik ortak tüketim payından muaf tutulabilir, ancak bina sigorta ve ortak bakım giderlerinden arsa payı oranında sorumlu olmaya devam eder.
| Gider Türü | İndirim Olasılığı |
|---|---|
| Ortak tüketimler (pay ölçer varsa) | ✅ İndirim getirilebilir |
| Sabit bakım/işletme giderleri | ❌ Genelde indirim dışı |
Uygulama adımları: Yönetici için pratik yol haritası
- Talebi yazılı olarak alın; boş kalma süresi ve gerekçelerini belgeleyin.
- İşletme projesini ve bütçeyi analiz edin; hangi kalemlerde azalma mümkün belirleyin.
- Gündem önerisi hazırlayıp olağan/olağanüstü genel kurula yazın; malikleri bilgilendirin.
- Genel kurul kararı alınınca karar metninde uygulama yöntemi, süre ve sorumlular açık olsun.
- Karara göre muhasebe ve tahsilat kayıtlarını güncelleyin; aidat bildirimi değişikliğini ilgili kişilere iletin.
Muhasebe: Tahsilat, makbuz ve geri dönük uygulama
Karar mevcut aydan itibaren uygulanacak şekilde alınmalıdır; geriye dönük indirim, kesin yargı veya açık kararla desteklenmediği sürece sorun yaratır. Aidat makbuzları ve tahsilat kayıtları karar tarihine göre güncellenmelidir. Yönetici, belgelemeyi (karar defteri, çağrı yazıları, karar metni) muhakkak saklamalıdır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat bildirimini, karar takibini ve tahsilatı entegre şekilde yönetmek için bir yönetim yazılımı kullanılabilir; örneğin BYönetim üzerinden hızlı kayıtla süreci kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş daire aidat indirimi için hangi belge yeterli?
Genel kurul kararı en yetkili belgedir; talebin yazılı dilekçe ile yönetime iletilmesi ve karar kayıtlarının (tutanak/karar defteri) saklanması gerekir.
İşletme projesi değişmediyse indirim verilebilir mi?
Teknik olarak kurul özel bir istisna kararı alabilir; kalıcı dağılım değişikliği için işletme projesinde revizyon önerilmelidir.
Boş daire sahibinin kiracıdayken indirim talebi olabilir mi?
Talebi malik yapar; kiracı sözleşme kapsamına göre malikin onayı veya sözleşmede belirtilen hükümlere bağlıdır. Yönetici doğrudan kiracıdan talep kabul etmemelidir.
İndirim kararı alındı, sonra eski haline döndürülebilir mi?
Evet, genel kurul yeni bir karar alarak uygulamayı değiştirebilir. Ancak kararın usule uygun alınması ve karara ilişkin bildirimlerin yapılması gerekir.
Karar alınmadan önce indirimi uygulamak yöneticiyi sorumlu kılar mı?
Evet. Önceden uygulama genel kurul kararı olmadan yapılırsa yönetici hesap ve karar sorumluluğu ile karşılaşabilir; uygulamadan kaçının, kurul kararını bekleyin.
