Genel kuruldan çıkmış bir kararın ardından, bir malik dairesini satıyor; kısa süre sonra kapıcı işten ayrılıyor ve kıdem tazminatı gündeme geliyor. Yeni malik ve eski malik arasında ‘‘kimin ödeyeceği’’ tartışması başlarken yönetici çeşitleme, hesap ve hukuki belirsizliklerle uğraşır—bu yazı o karışıklığı netleştirir.
Konunun hukuki zemini: hangi kanunlar devreye girer?
Kapıcı istihdamı iş hukuku kurallarına tabidir. Kıdem tazminatı genel olarak 1475/1961 döneminden sonra 1475 yerine yürürlüğe giren düzenlemelerle devam eden bir hak olmakla birlikte kıdem tazminatı uygulamasına ilişkin kurallar, 2026 itibarıyla İş Kanunu ve ilgili uygulama esasları ile belirlenir. Kat Mülkiyeti ilişkileri bakımından KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) özellikle ortak giderlerin paylaşımı, görev ve yetkiler bakımından çerçeve çizer; ancak işverenlik hukuki olarak malikler kurulu veya yöneticide toplanan yetkiyle belirlenir.
Kim işveren sayılır? Yönetim organları, yönetici ve kat malikleri kurulu
Aşağıdaki durumlar sık görülür; her biri işverenlik sorumluluğunu değiştirir:
- Kat malikleri kurulu kararıyla yönetimin (veya yönetici atamasının) işçi istihdamına yetkili kılınması: fiilen işverenlik kat malikleri kurulu adına toplanabilir.
- Yönetici şahsen işverenlik yapıyorsa (bordro, SGK bildirimi, ücret ödemesi yöneticiden çıkıyorsa) gerçek işveren yöneticidir.
- Daire sahiplerinden biri veya birkaçının ortak anlaşmasıyla işçi çalıştırılıyor ve sorumluluk paylaşılmışsa, sözleşme ve yapılan ödemeler belirleyicidir.
Pratikte işverenlik tespiti için bordro kayıtları, SGK işe giriş bildirgesi, ücret ödeme belgeleri, banka kayıtları ve genel kurul kararları incelenir.
Kıdem tazminatının devri — satış anında hangi kurallar uygulanır?
Daire satışı kıdem hakkını ortadan kaldırmaz; kıdem tazminatı işçinin hizmet süresine göre hak kazanılır. Satışın etkisi şu şekilde değerlendirilir:
- Satış tarihi ile işten ayrılma tarihi arasındaki ilişki tespit edilir.
- Satış sırasında işveren değişmişse (ör. yeni malik işveren sıfatını üstlenmişse) eski döneme ait hakların hangi ölçüde devredildiği incelenir.
- Sözleşme, genel kurul kararı veya devre ilişkin yazılı anlaşma varsa, kıdemin kim tarafından ödeneceği hükme bağlanabilir.
Satışta alıcı mı, satıcı mı sorumlu olur — somut pratik kriterler
Genel olarak şu kriterler sorumluluğu belirler:
- SGK ve işe giriş/çıkış kayıtları: Eğer işe giriş bildirgesi eski malikin döneminde yapılmış ve çıkış yeni malik döneminde değilse sorumluluk eski malikte kalabilir.
- Ücret ödemeleri: Kıdem dönemi boyunca maaşları kim ödedi? Banka kayıtları ve bordro belgeleri belirler.
- Genel kurul kararları ve devrolan yetkiler: Kat malikleri kurulu veya yönetim kurulunca yapılan yetki devri varsa, bunun kapsamı incelenir.
- Sözleşme hükümleri: Satış sözleşmesinde açık bir düzenleme varsa (ör. ‘‘satışta çalışanların yükümlülükleri devredilmiştir’’) bu metin bağlayıcı olabilir.
Pratik adımlar: yönetici ve tarafların yapması gerekenler
Yöneticiler için uygulanabilir kontrol listesi:
- SGK işe giriş/çıkış kayıtlarını ve bordroya ilişkin belgeleri edinip arşivleyin.
- Satış sözleşmesini inceleyin; devre ilişkin açık hüküm varsa kayıt altına alın.
- Kalan dönem ücret ödemelerine ait banka dekontlarını, bordro pusulalarını toplayın.
- Gerekirse genel kurul kararı alınarak (örneğin tazminat ödemesi için onay) sorumluluğun kimden karşılanacağı netleştirilebilir.
- Uyuşmazlık durumunda hakların korunması için taraflara arabuluculuk veya hukuki danışmanlık önerin; somut hukuki tavsiye yerine uzman avukat yönlendirin.
Örnek dağılım tabloları — kim ne kadar sorumlu olabilir?
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| İşe giriş ve maaş ödemeleri eski malik döneminde, işten ayrılma eski malik döneminde | ✅ Öncelikle eski malik sorumludur. |
| İşe giriş eski malik, çıkış yeni malik döneminde, maaşlar karma | ✅ Kıdem için paylaştırma ve belge incelemesi gerekir; mahkeme/uzlaşma gündeme gelebilir. |
Yargıtay uygulamaları ve içtihat eğilimleri (genel çerçeve)
Yargıtay kararlarında genelde işverenlik sorumluluğu tespitinde somut ödemeler, SGK kayıtları ve fiili işlem çevresi esas alınır. Mahkemeler yazılı belge ve fiili durumu birlikte değerlendirir; bu yüzden yönetimlerin kayıt tutma disiplini önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan kıdem tazminatını düzenlemez; ancak KMK'ya göre ortak giderlerin ve yönetim yetkisinin nasıl dağıldığı (ör. KMK hükümleri çerçevesinde genel kurul kararları) iş ilişkilerinin şekillenmesinde dolaylı etki yapar.
Yeni alıcının/yeniden işe alınan kapıcının SGK işe girişinde dikkat edilmesi gerekenler
Yeni alıcı veya yönetici, çalıştırdığı kişiyi SGK'ya zamanında bildirmek zorundadır. SGK bildirimi ve doğru bordro, gelecekte ortaya çıkabilecek taleplerin önünü keser. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi sistemler işe giriş-çıkış, bordro ve kişi takibini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sorun çıkarsa ne yapmalı? Uyuşmazlık çözümü ve arabuluculuk
Taraflar arasında dokümanlarla uzlaşma sağlanamıyorsa arabuluculuk veya iş mahkemesi yoluna gidilebilir. Somut sonuçlar dosyaya göre değişir; bu nedenle hukuki süreçler için bir avukata danışılması uygun olacaktır. Yönetim olarak delillerinizi düzenli sunmanız mahkeme öncesi müzakere gücünü artırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satıldığında kapıcının kıdem tazminatı otomatik olarak alıcıya mı geçer?
Hayır. Otomatik bir geçiş yoktur; SGK, bordro ve ödeme kayıtları ile sözleşme ve genel kurul kararları somut olarak incelenir.
Satış sözleşmesine ‘‘çalışanlar devredilmiştir’’ yazması yeterli mi?
Yazılı hüküm güçlü delildir ama SGK ve ödeme kayıtlarıyla desteklenmelidir; aksi halde mahkeme uygulaması farklı yorumlayabilir.
Yönetici kıdem tazminatını ödemek zorunda mı?
Yönetici doğrudan işveren sıfatındaysa evet; aksi halde yöneticinin yetki devri ve fiili ödeme durumu belirleyicidir.
Kıdem tazminatı hesaplaması nasıl yapılır?
Kıdem, işçinin hizmet süresi ve son ücretine göre hesaplanır; kesin hesaplama için bordro verileri gereklidir. Somut hesaplama için bir mali müşavir veya avukata danışın.
Belgeler eksikse yönetici ne yapmalı?
Önce yazılı belge talepleriyle eksikleri tamamlayın, ardından genel kurul kararıyla kayıt düzenlemesi veya tazminat için uzlaşma yolunu araştırın; gerekirse hukuki danışmanlık alın.
