Genel kurul sonrası bir malik dairesini satıyor; yeni malik taşınıyor, kapıcı ise aynı görevde çalışmaya devam ediyor. Bir hafta sonra eski malik, «kapıcının kıdem tazminatını ben ödeyecektim» diyor; yeni malik ise «ben devraldım, ben ödemeliyim» cevabını veriyor. Bu sahne birçok binada gerilim yaratır — peki kıdem tazminatı hukuken kime aittir ve yönetimin izleyeceği adımlar nelerdir?
Kıdem tazminatının hukuki niteliği ve genel prensipler
Kıdem tazminatı işçi-işveren ilişkisinin sona ermesiyle doğan bir alacak olup işçinin hizmet süresine ve iş sözleşmesinin fesih nedenine göre hesaplanır. Bu alacak işverene, dolayısıyla asli olarak iş sözleşmesini yapan kişiye aittir; apartmanlarda bu işveren sıfatı genellikle kat malikleri kurulu veya yönetim tarafından üstlenilir.
Daire satışında kapıcı ilişkilerinin tipik senaryoları
Aşağıdaki üç durum sık karşılaşılır. Her durumda kimin sorumlu olduğu sözleşme, yönetim kararı ve fiili uygulamaya göre değişir:
- 1) Kapıcı apartman yönetimi tarafından istihdam ediliyor ve yönetim işveren sıfatında (yönetim bordrosu ile) — işveren sorumluluğu yönetimdedir.
- 2) Bir malik tek başına kapıcıyı istihdam etmiş, kapıcı belirli dairenin hizmetindeyse — işveren o maliktir; devir halinde kural değişmez.
- 3) Ortak bir uygulama olarak kapıcı görevleri için kat malikleri arasında paylaşılan işverenlik veya vekalet ilişkisi — sorumluluklar yazılı karara göre belirlenir.
- İşverenin kim olduğunun tespiti: Bordro, SGK prim bildirimleri ve ücret ödemesi kime yapıldığına bakılmalıdır.
- Sözleşme ve kararların incelenmesi: Kat malikleri kurulu kararları, yönetim sözleşmeleri, emsal belgeleri kontrol edin.
- Devir tarihinin belirlenmesi: Hizmet akdinin sona erdiği veya devredildiği tarih kıdem hesabında temel olur.
- Kıdem hesaplama belgelendirmesi: Brüt ücret kayıtları, fazla mesai, izin ödeme kayıtları sağlanmalı.
- Alacakların talebi ve takibi: Kıdem alacağına ilişkin uyuşmazlık durumunda takip prosedürü tarafca değerlendirilir; somut hukuki tavsiye için avukat yönlendirilmelidir.
- Bir yıl tam çalışılan süre: her tam yıl için brüt 1 aylık ödeme
- Hizmet süresinin tamamı (ay ve gün hesabı) dikkate alınır
- Brüt ücretin tespiti: düzenli ücret unsurları temel alınır; prim/ödeneklerin niteliği önemlidir
- Kat malikleri kurulunda açıklık: işverenlik durumunu ve ödeme yöntemi karara bağlayın.
- Satış öncesi protokol: eski ve yeni malik arasında kıdem sorumluluğu konusunda yazılı mutabakat yapılabilir.
- Yönetim aracılığı ile ödeme: Yönetim kasasından veya merkezi bordrodan yapılacak ödemeler kayıt altına alınırsa sorumluluk netleşir.
Kıdem tazminatında satış-anında dikkat edilmesi gereken 5 nokta
Kural: Dairenin satışı tek başına işveren değişikliği doğurmaz
Bir dairenin satılması, kapıcının iş sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez veya işveren sıfatını devretmez. Eğer kapıcı doğrudan bir malik tarafından istihdam edilmişse, o malik işverendir; malik değişince işverenlik ancak yazılı devrolur veya yeni işverenle taraflar arasında açık anlaşma yapılırsa değişir.
Diğer yandan apartman yönetimi işveren sıfatını taşıyorsa (ör. ortak bordro ve prim bildirimi yönetim tarafından yapılıyorsa), daire satışı yönünden kıdem yükümlülüğünde değişiklik olmaz; yönetim hak ve yükümlülüklerini sürdürür.
Kıdem tazminatı nasıl hesaplanır — uygulamada nelere bakılır?
Kıdem genelde her tam yıl için 30 günlük brüt ücrettir. Hesaplamada dikkate alınan unsurlar:
Pratik çözüm yolları: genel kurul kararı, paylaştırma ve ödeme mutabakatı
Uyuşmazlıkları önlemek için yönetim ve satıcı ile alıcı arasında izlenebilecek yollar:
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, SGK kayıtları ve ödeme takibini kolaylaştıran bir yönetim aracı kullanmak işin şeffaflığını artırır; örneğin BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneme başlatarak kayıtları düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Yargıtay içtihadından ve uygulamadan kısa not
Yargıtay kararlarında kapıcı ve benzeri bina görevlilerinin kıdem tazminatı alacaklarında işverenin kim olduğunun esasa etkili olduğu vurgulanır; uygulamada bordro ve SGK prim bildiriminin işveren tespitinde belirleyici olduğu görülür. Somut uyuşmazlıklarda mahkemece belge ve fiili durum değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satıldığında kapıcının kıdem tazminatını kim öder?
Net cevap: İşverenden kaynaklanır; kapıcıyı doğrudan istihdam eden (bordro/SGK bildirimini yapan) taraf öder. Satış tek başına işverenliği değiştirmez.
Eski malik, satış öncesi kapıcının kıdemini ödememişse yeni malik sorumlu olur mu?
Net cevap: Genel kural olarak yeni malik doğrudan sorumlu değildir; fakat taraflar arasında yazılı bir devriye veya genel kurul kararı varsa durum farklılaşabilir. Somut durumda avukat görüşü gerekebilir.
Yönetim ortak bordro yapıyorsa kıdem sorumluluğu nasıldır?
Net cevap: Yönetim, işveren sıfatını taşıyorsa kıdem yükümlülüğü yönetim kasasına/kat malikleri kuruluna aittir; aidat veya yönetim bütçesinden karşılanır.
Kıdem hesaplama için hangi belgeler gereklidir?
Net cevap: Brüt ücret kayıtları, bordro, SGK hizmet dökümü, fazla mesai ve izin ödemesi belgeleri gereklidir; bu belgeler hesaplama ve ispat için temel teşkil eder.
Uyuşmazlık olursa yönetici ne yapmalı?
Net cevap: Önce bordro ve SGK kayıtlarını toplayıp kat malikleri kurulunu bilgilendirmeli; gerektiğinde konuyu yasal görüşe taşıyıp avukatla çözüm aranmalıdır. Somut hukuki danışmanlık için avukata başvurulmalıdır.
