Bir apartmanda tapu devri günü geldi: alıcı tapu masraflarını ödüyor, eski malik anahtarları teslim ediyor — ama kapıcı birkaç yıldır görevde ve kıdemi bekliyor. Yeni malik, eski döneme ait işçilik maliyetlerinden sorumlu mu? Bu yazıda satış anında kapıcı kıdem tazminatının kim tarafından ve nasıl hesaplanacağını, kayıt ve tahakkuk pratiklerini örneklerle anlatıyorum.
Özet: Satış anında kıdem tazminatının hukuki çerçevesi
Kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesinin belirli hallerde sona ermesi durumunda ödenen bir ücrettir; hukuki dayanak Türk mevzuatında Kıdem Tazminatı ile ilgili hükümler ve genel iş hukuku kurallarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu işveren/işçi ilişkisini doğrudan düzenlemez; dolayısıyla uygulamada yöneticinin, maliklerin ve alıcının rolü sözleşme ve fiili duruma göre belirlenir.
1) Dairenin satışı kıdem tazminatı yükümlülüğünü otomatik değiştirmez
Dairenin satışı, kapıcının iş sözleşmesini doğrudan sona erdirmez. Eğer kapıcı işine devam ediyorsa —yeni malik veya yönetim tarafından— kıdem birikimi sürer. Kısaca:
- Eğer iş sözleşmesi sona erdirilmiyor, kapıcı aynı görevde çalışmaya devam ediyorsa kıdem tazminatı ödenmez; birikim sürer.
- İş sözleşmesi feshediliyorsa (ör. kapıcı işten çıkarıldı veya sözleşme karşılıklı sonlandırıldı) kıdem tazminatı ödenir ve hesaplama gerekir.
2) Tapu devri sırasında işin sona erdiği kabul edilirse kim sorumlu olur?
Pratikte iki durum olur:
- Eski yönetim/mahlik döneminde işten çıkarma veya fesih yapıldıysa, hesap eski dönem işvereni (eski malik veya önceki yönetim hesabı) tarafından yapılır.
- Fesih devrin hemen öncesi veya devrin kendisiyle bağlantılı ve yeni malik/hâkim taraf tarafından gerçekleştirildiyse, sorumluluk olaya göre tartışılır; sözleşme, devirde düzenlemeler veya genel kurul kararları etkiler.
3) Kıdem tazminatı hesaplaması: hangi kalemler dikkate alınır?
Kıdem tazminatı hesaplanırken temel esaslar şunlardır:
- Hizmet süresi (tam yıl veya yıllık kesirler),
- İşçinin son brüt ücreti (sürekli ödenen unsurlar: temel ücret, düzenli ikramiye vs. — değişken ödemeler hükümler gereğince değerlendirilir),
- Hesaplama formülü: genelde her tam yıl için 30 günlük brüt ücret esas alınır; eksik yıllar orantılanır.
Örnek: 7 yıl 3 aylık hizmet, son brüt ücret 20.000 TL ise kıdem ≈ 7 + 3/12 = 7,25 × 20.000 / 12? (Hesaplama yöntemleri farklılık gösterebilir — bordro uzmanı/sözleşme kontrolüyle netleştirin.)
4) Muhasebe ve aidata yansıtma: yönetici nasıl kayıt tutmalı?
Kıdem tazminatı oluştuğunda muhasebe kaydı ve işletme bütçesine yansıtma önemlidir. KMK kapsamında ortak giderlere dair düzenlemeler (ör. Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesi hükümleri) ile yönetimin sorumlulukları çerçevesinde kayıt yapılır.
- Fesih ve ödeme eski döneme aitse, dönemin gelir-gider hesaplarına gider kaydı yapılmalı.
- Ödeme ortak giderden karşılanacaksa genel kurulda veya yönetim planında bunun karara bağlanması gerekir; aksi halde mükellefiyet tartışılır.
- Vergi ve SGK sorumluluklarını gösteren belgeler saklanmalı; eksik SGK primleri varsa ek yükümlülük doğabilir.
| Durum | Genel uygulama |
|---|---|
| Kapıcı işine devam ediyor | ✅ Kıdem birikimi devam eder; ödeme yok |
| İş sözleşmesi feshedildi, ödeme gerekiyorsa | ✅ Ödeme işveren (fesheden taraf) hesabına yapılır; muhasebe ve SGK belgeleri gereklidir |
5) Uygulamada sık karşılaşılan pratik adımlar (yönetici için kontrol listesi)
- Tapu devri öncesi: kapıcının hizmet süresi, bordro kayıtları ve SGK bildirgelerini kontrol edin.
- Eğer fesih yapılacaksa, yazılı fesih ve hesap cetveli hazırlayın; son ücret, ödenmemiş izinler, kıdem hesaplarını belgeleyin.
- Genel Kurul veya malikler arası anlaşma gerekiyorsa bu toplantıda karar alın; ödeme kaynağı netleştirilsin.
- Kayıtlarınızı mali müşavir ve bordro programında doğru şekilde belgeleyin; SGK bildirgilerini güncelleyin.
Kısmi çözüm: süreci dijitalleştirmek ve belgeleri toplamak
Tapu devri sürecinde bordro, SGK dökümleri ve genel kurul kararlarının toplanması zahmetli olabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, yönetim ve bordro kayıtlarını düzenli tutan yazılımlar süreci hızlandırır ve denetimi kolaylaştırır. Örneğin, kayıtların hızlı toplanması ve paylaşılması için BYönetim kayıt adımlarını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satışı kıdem tazminatı ödemek anlamına mı gelir?
Hayır. Tapu devri tek başına iş sözleşmesini sona erdirmez; kapıcı işine devam ediyorsa kıdem birikimi sürer. Ancak iş ilişkisinin feshi varsa kıdem ödenir.
Kıdem tazminatını eski malik mi yoksa yeni malik mi öder?
Genel kural: kıdemi doğuran feshi hangi taraf yaptıysa o taraf sorumludur. Taraflar arasında yazılı anlaşma veya genel kurul kararı varsa farklı düzenleme olabilir.
Eksik SGK bildirimi varsa tapu devrinde ne olur?
Eksik bildirilen primler idari ve mali sorumluluk doğurabilir; tapu devri engellenmez ama yönetime ek yükümlülükler ve ceza riski çıkar. Mali müşavirle çözülmesi gerekir.
Kıdem tutarı aidata nasıl yansıtılır?
Eğer ödeme ortak giderden karşılanacaksa bunun hukuki dayanağı (genel kurul kararı veya yönetim planı) olmalıdır. Aksi takdirde, belirlenen ödeme yükümlüsü farklı olabilir.
Kıdem hesaplamasında hangi ücretler dikkate alınır?
Genelde işçinin son brüt ücreti esas alınır; düzenli ödenen unsurlar (temel ücret, sürekli ikramiye gibi) hesaba katılır. Değişken ödemelerde muhasebe ve sözleşme incelemesi gerekir.
Yasal kaynak ve uygulama notu:
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan işçi-işveren ilişkisi düzenlemez; işçilik hakları genel iş hukuku ve sosyal güvenlik mevzuatı kapsamında değerlendirilir. Tapu devri ve malikin değişmesi durumunda sorumluluk değerlendirmesi somut belgeler, sözleşmeler ve uygulamaya göre farklılık gösterir.
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlık veya kesin hesaplama için mali müşavir veya iş hukuku avukatına danışmanız önerilir.
