Cumartesi akşamı site ortak terasında komşular bir kahvaltı/etkinlik planlıyor; yöneticiye geldiklerinde "Genel kurul kararı almayacağız, siz düzenleyin" diyorlar. Yönetici hangi işlemleri yapabilir, hangi belgeleri tutmalı ve hangi hukuki riskleri göz önünde bulundurmalıdır? Bu rehber, pratik adımlar ve yasal çerçeveyi somutlayarak anlatır.
1. KMK ilkeleri ve yönetici yetkisi — Temel çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu temelinde ortak alanların kullanımı ve yönetimi kat malikleri kurulunun yetkisi kapsamındadır; yönetici ise kanun ve kurullardan aldığı yetkilerle uygulama yapar. KMK'nın genel ruhu ortaklığın yararını ve kat maliklerinin eşitliğini korumaktır. Yönetici, açık bir genel kurul kararı veya yönetim planı hükmü yoksa tek başına kalıcı veya düzenli kullanımlar hakkında karar veremez.
2. Kısa süreli ve istisnai kullanım: Yönetici hangi durumlarda müdahale edebilir?
Kısa süreli (birkaç saat/gün) ve geçici etkinliklerde, kat maliklerinin ciddi bir itirazı yoksa yönetici aşağıdaki hususları yerine getirerek sınırlı düzenleme yapabilir:
- Güvenlik, temizlik ve ortak kullanımda aksamaya yol açmama şartını belirtmek.
- Etkinliğin bildirimli ve geçici olduğuna dair tarih/saat sınırlaması koymak.
- Kat maliklerinin huzurunu bozmayacak ölçüde ses, ışık ve benzeri sınırlandırmalar belirlemek.
Bununla birlikte, etkinliğin geliri elde etme, ücretlendirme veya üçüncü kişilere tahsis gibi ticari/tekrarlayan nitelikte olması durumunda yönetici tek başına yetkili değildir; genel kurul kararı gerekir.
3. Yönetici için pratik adımlar (belge, bildirim, tutanak)
Yönetici, ileride doğabilecek uyuşmazlıklara karşı aşağıdaki adımları izlemelidir:
- Etkinlik talebini yazılı al (kim, tarih, saat, tahmini katılımcı sayısı, amaç).
- Komşulara asılacak duyuru ile etkinlik tarihinden en az 7 gün önce bildirim yap.
- Güvenlik ve temizlik sorumluluğunu netleştir; masraflar katılımcılar tarafından karşılanacaksa bunu yazılı belgeye bağla.
- Etkinlik sırasında ortak alanın kullanımına ilişkin basit bir protokol (tutanak) hazırla; etkinlik sonunda hasar tespit tutanağı düzenle.
- Eğer etkinlik ticari nitelik taşıyorsa veya kira-getiri amaçlıysa genel kurula taşı (yetki yoksa reddet veya koşulları açıkla).
4. Riskler ve hangi hallerde genel kurul kararı zorunludur?
Yönetici kısa süreli kullanımda aşağıdaki risklerle karşılaşabilir:
- Maddi zarar iddiası ve tamirat talepleri — hasar tespit ve sorumluluk tartışmaları.
- Ortak giderlere etkisi veya gelir elde etme — ticari tahsis olarak değerlendirilirse genel kurul kararı gerekir.
- Diğer maliklerin huzur ve sağlığının etkilenmesi, sürekli şikayetler halinde hukuki başvuru riski.
Genel kurul kararı gerekli olduğu hallerin başlıcaları: etkinliğin düzenli/tekrarlı hale gelmesi, üçüncü kişilere ücret karşılığı yer tahsisi, elde edilen gelirin ortak hesaba kaydedilmesi veya yönetim planında aksi düzenlenmiş olması.
| Durum | Genel Kurul Kararı Gerekir mi? |
|---|---|
| Tek seferlik kat maliklerinin düzenlediği ücretsiz kahvaltı | ✅ Genelde gerekmez (yazılı bildirim ve kurallar yeterli) |
| Aylık pazar, ticari stantlar, ücretli etkinlik | ❌ Evet, genel kurul kararı gerekir |
5. Örnek: Yönetici için uygulanabilir kısa bildirim ve tutanak akışı
Aşağıdaki akış kısa süreli, ücretsiz komşu etkinliklerinde kullanılabilir ve ileride delil sağlar:
- Etkinlik talebi formu (ad-soyad, tarih, saat, amaç, katılımcı sayısı, iletişim).
- Yönetici tarafından 7 gün önce duyuru (site panosu + e-posta/SMS).
- Etkinlik öncesi/sonrası hasar tespit tutanağı (fotoğraf ekli).
- Etkinlik sonrası temizlik ve ortak alan iade kontrolü.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site ve apartman yönetimi yazılımlarıyla duyuru, talep formu ve hasar tutanağı kayıtlarını entegre şekilde yönetmek pratik ve izlenebilir bir çözüm sağlar: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici genel kurul kararı olmadan tek seferlik etkinliği tamamen yasaklayabilir mi?
Hayır; yönetici ancak ortak zararı önleyecek makul sınırlamalar koyabilir. Tamamen yasaklama genelde genel kurul yetkisine girer.
Etkinlik sırasında bir malik zarar görürse kim tazmin eder?
Sorumluluk olaya göre değişir; etkinliği düzenleyen kişi/kişiler ile site yönetiminin alınan önlemleri ve varsa kusuru birlikte değerlendirilir. Kesin durum somut olayın şartlarına göre belli olur.
Etkinlikten gelir elde edilirse ne yapılmalı?
Gelir elde ediliyorsa bu durum ticari kullanım sayılır ve genel kurul kararı ile gelir kaydı, muhasebe ve paylaşım esasları belirlenmelidir.
Yönetim planında etkinlik kullanımına dair bir hüküm yoksa ne yapılmalı?
Bu durumda genel kurul açıkça karar almalı veya yönetim planı değiştirilmelidir. Yönetici geçici düzenlemeler yapabilir ancak uzun vadeli yetki çıkarmamalıdır.
Komşular etkinlik sırasında zarar verdi, masraf aidata yansıtılabilir mi?
Masrafın kimin kusuru nedeniyle ortaya çıktığına göre değişir; kusurlu maliklerden veya etkinliği düzenleyenlerden gider talep edilebilir. Yönetici uygun belge ve tutanaklarla alacak takibi başlatmadan önce durumu netleştirmelidir.
