Hafta sonu blok içi bir düğün organizasyonu için zemin kattaki ortak bahçeyi kiralamak isteyen bir malik ve aynı gün orada çocuk oyun grubu düzenlemek isteyen bir komşu... Yönetici kapıdaki sorumluluğu üstlenmeli mi, izin verirken hangi kurallara uyulmalı, ortaya çıkacak masraflar ve zararlar kim tarafından karşılanır? Bu rehberde, genel kurul kararı olmadan ortak alanların kısa süreli kullanımıyla ilgili yöneticinin alabileceği makul, hukuki ve uygulanabilir adımları 2026 itibarıyla somut örneklerle anlatıyorum.
1. Ortak alan tanımı ve yetki sınırı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerler kavramını düzenler; yönetici, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda ortak yerlerin korunmasından ve yönetiminden sorumludur. Ancak ortak alanların kullanımı ve gelir getirecek işlemler (uzun süreli kiralama, işletme) genelde genel kurul kararıyla belirlenir.
2. Yönetici kısa süreli kullanıma hangi koşullarda izin verebilir?
Genel kurul kararı yoksa yönetici aşağıdaki koşulları sağlayan kısa süreli kullanımlara idari izin verebilir:
- Kullanım süresi ve kapsamı açıkça belirlenmiş (ör. 1 gün, saat aralığı)
- Kullanım ortak yaşamı bozmayacak şekilde düzenlenmiş (gürültü, yoğunluk sınırları)
- Zarar tespiti ve tazminatı için ön ödeme veya güvence (depozito) alınmış
- Gerekli güvenlik, temizlik ve tedbirler organizatörden talep edilmiş
Bu sınırlar aşılmadan verilen izinler, yöneticinin «acil ve idari karar» yetkisinin bir uygulaması sayılabilir; fakat bu yetkinin kötüye kullanımı itiraz ve fesih riskini beraberinde getirir.
3. Masraf, depozito ve sorumluluk düzeni (pratik formül)
Kısa süreli kullanımda masrafların kim tarafından karşılanacağı, sözleşmede net olmalıdır. Önerilen yapı:
- Kullanıcıdan temizlik ve olası hasar için %X tutarında depozito (örnek: günlük kiralamanın 2–3 katı) alınması.
- Temizlik, güvenlik ve ek personele ilişkin gerçek maliyetlerin organizatörce ödenmesi.
- Ortak giderlere yansıtma yapılmaması; gelir oluşursa gelirin kullanımını genel kurula bırakmak. (Genel kurul onayı yoksa kalıcı gelir yaratmaktan kaçının.)
| Kalem | Öneri |
|---|---|
| Depozito | ✅ Organizörden alınmalı |
| Temizlik | Etkinliği düzenleyen karşılar |
| Olası kira geliri | Genel kurul kararı olmadan ortak gidere yazılmamalı |
4. Yönetici hangi evrakları, sözleşmeleri hazırlamalı?
İzin verilen her kullanım için yazılı bir protokol/sözleşme hazırlanmalı; asgari unsurlar:
- Kullanım tarihi ve saatleri
- Depozito tutarı, iade koşulları
- Gürültü, temizlik, atık ve güvenlik yükümlülükleri
- Hasar tespit prosedürü ve tazminat biçimi
- İptal şartları ve mücbir sebep hükümleri
Bu belgeler hem yönetici için hukuki delil hem de malikler arasında şeffaflık sağlar. Yönetici, gerekiyorsa profesyonel bir sözleşme şablonu kullanmalı veya hukuki görüş almalıdır (somut tavsiye için avukata başvurun).
5. Olası itiraz, zarar ve hukuki sınır: yönetici riskleri
Yönetici izni verirken üç risk vardır: maliklerin rızası (itiraz), üçüncü kişilerin zarar iddiası ve izinsiz gelir kullanımı iddiası. Bu riskleri azaltmak için:
- Etkinliği ilan edip itiraz süresi tanıyın (ör. 7 gün içinde yazılı itiraz alın).
- Depozitoda açık geri ödeme ve zarar tespit prosedürü belirtin.
- Gelir yaratıyorsa kullanımı genel kurul gündemine taşıyın.
6. Uygulama örneği: 1 günlük sokak piyangosu etkinliği (adım adım)
- Talep yazılı alındı; tarih ve saat netleştirildi.
- Depozito ve temizlik maliyeti hesaplandı; sözleşme hazırlandı ve imzalatıldı.
- Etkinlik öncesi ortak alan fotoğraflarıyla tespit yapıldı.
- Etkinlik sonrası hasar kontrolü yapıldı; depozitonun iadesi/masraf mahsuplaşması uygulandı.
- Elde edilen gelir (varsa) genel kurul gündemine konulmak üzere raporlandı.
Bu süreci dijitalleştirmek ve kayıtları, sözleşmeleri, depozito takibini merkezi bir yerde tutmak isterseniz BYönetim gibi araçlar yararlı olabilir: https://byonetim.com.tr/ (ör. duyuru, karar defteri, tahsilat ve raporlama modülleri süreci hızlandırır).
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul kararı olmadan yönetici her zaman izin verebilir mi?
Hayır. Kısa süreli, geçici ve ortak yaşamı bozmayacak kullanımlarda sınırlı idari izin verebilir; ancak sürekli gelir getirici veya alanın kullanım amacını değiştirecek işlemler için genel kurul kararı gerekir.
Etkinlik sonrası hasar tespitinde depozitoyu nasıl kullanırım?
Önce fotoğraf ve tutanakla hasarı belgeleyin; gerçek maliyeti hesaplayıp depozitodan mahsup edin; bakiye varsa iade edin. Anlaşmazlık durumunda maliklerin bilgisine sunun ve gerekirse hukuki yol değerlendirin.
Ortak alandan elde edilen küçük kira gelirini aidata yansıtabilir miyiz?
Kalıcı gelirler ve kullanımlar konusunda genel kurul kararına öncelik verilmelidir. Tek seferlik gelirler raporlanmalı, gelirin ne amaçla kullanılacağı genel kurulda kararlaştırılmalıdır.
Malikler etkinliğe itiraz ederse yönetici ne yapmalı?
İtirazı yazılı alın, itiraz gerekçesini inceleyin; eğer ortak yaşamı bozuyorsa izni durdurun veya şartları yeniden düzenleyin. Süreç karmaşıksa genel kurul veya avukat görüşü gerekebilir.
Yönetici izni verirken hangi yasal dayanaklara dikkat etmeli?
Genel hukuki çerçeve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanır; ortak yerlerin kullanımı ve yönetimi bu kanunun ruhuna uygun olmalıdır. Somut hukuki değerlendirmeler için şartlara göre avukat görüşü alınmalıdır.
