Sabah saat 08:00'de yönetici olan Ayşe Hanım, kat malikleri toplantısında kapıcıdan site bahçesindeki çimlere bakım yapmasını, apartmanın sosyal tesisleri için etkinlik kurulmasına yardımcı olmasını ve hafta sonları gece nöbeti tutmasını talep etti. Kapıcı "bütün işlere yardım ederim" dedi ama bir ay sonra fazla mesai, iş tanımı ve ücret konusunda itirazlar başladı. Bu rehber, böyle durumlarda yönetici ve kat malikleri için hukuki sınırları, uygulanması gereken adımları ve kayıt-takip önerilerini 2026 güncel uygulamasıyla açıklar.
Kapıcı iş tanımı ile ilgili temel hukuki çerçeve
Kapıcı istihdamı, iş hukuku kuralları ile Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereklilikleri arasında kesişir. İşçi-işveren ilişkisi bakımından 4857 sayılı İş Kanunu hükümleri, SGK bildirimleri ve bordro usulleri uygulanır. Apartman/site yönetimi, işveren sıfatıyla işin niteliğini ve sürelerini belirlemeli; yazılı iş sözleşmesi ile asgari görev tanımı netleştirilmelidir.
Hangi görevler "asgari iş tanımı" kapsamındadır?
Genellikle kapıcı iş tanımı; bina/giriş temizliği, ortak alanların düzenlenmesi, posta/kurye teslimlerinde kolaylık sağlama, apartman görevlilerine küçük bakım-onarım bildirme gibi işleri kapsar. Ancak kapsam belirtilmezse belirsizlik doğar.
- Günlük temizlik, merdiven ve asansör kontrolü: asgari görev
- Basit küçük onarımlar (ampul değişimi, musluk sızdırmazlığı bildirimi): sıklıkla asgari görev kapsamında değerlendirilir
- Profesyonel bakım, elektrik-doğalgaz tesisatı tamiri, ağır nakliye: asgari görev dışıdır
Ek görevler, ücret ve fazla mesai nasıl düzenlenir?
Kapıcıya eğitim, özel görevler veya ek nöbet verilmesi ücret/primi gerektirebilir. 4857 sayılı İş Kanunu'na göre fazla mesai, günlük/haftalık çalışma süreleri aşılıyorsa ödenmelidir. Yönetici, ek görevleri yazılı olarak teklifleştirmeli; kabul edilirse bordroya yansıtılacak ek ücret netleştirilmelidir.
- Mevcut iş sözleşmesini inceleyin: tanım, süre, ücret maddeleri nedir?
- Ek görev önerisini yazılı teklif haline getirin; kabul belgesini alın.
- Fazla mesai var ise bordroda doğru sınıflandırma ve SGK primine uygun gösterim yapın.
Kıdem tazminatı, ihbar ve işten ayrılma durumları
Kapıcının kıdem tazminatı hakkı, 4857 sayılı İş Kanunu ve uygulamadaki Yargıtay içtihatları doğrultusunda hesaplanır. İşten çıkarma veya istifa hâllerinde maddi sonuçlar farklı olabilir; örneğin işveren haksız fesih yaparsa tazminat yükümlülüğü doğar. Tapu devri veya malik değişimi satış-tapuda işverenlik sorumluluğunu etkilemez; bu yüzden kapıcı alacakları konusunda kayıtların düzgün tutulması gerekir.
Kapıcıya verilen görevler KMK m.20 kapsamında aidata nasıl yansır?
KMK m.20, ortak giderlerin kapsamını düzenler. Kapıcının normal bakım/onarım ve temizlik hizmetleri ortak gider kapsamında değerlendirilir; dolayısıyla maaş ve işverenin yükümlülüklerine ilişkin olağan maliyetler (maaş, SGK primleri, yasal vergiler) ortak giderlere dahil edilebilir. Ancak ek ve isteğe bağlı ödemeler için genel kurul onayı veya yönetim kararına ihtiyaç doğabilir.
| Gider Türü | KMK m.20 Uygulaması |
|---|---|
| Kapıcının aylık maaşı ve SGK primleri | ✅ Ortak gider |
| Özel eğitim, geçici etkinlike yardımcı ücretleri | Karara bağlı / ayrı kayıt önerilir |
Uygulama için yöneticinin kontrol listesi (2026)
İhtilafları önlemek için yöneticinin uygulayacağı adımlar:
- Yazılı iş tanımı ve iş sözleşmesi hazırlayın; görevlerin net listesini ekleyin.
- Ek görev ve nöbet düzenlemeleri için yazılı onay alın; ücretlendirmeyi bordroya işleyin.
- SGK işe giriş ve ücret bordrosu düzenli ve doğru hazırlanmalı; hatalar işçi-işveren uyuşmazlığı yaratır.
- Kıdem/ihbar kayıtlarını düzenli tutun; ayrılışlarda hesaplama belgelerini saklayın.
- Ortak gider muhasebesinde (KMK m.20) kapıcı maliyetlerini şeffaf şekilde sınıflandırın ve genelkurulda onaylatın.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, görev tanımları, bordro kayıtları ve SGK bildirimleri gibi süreçleri BYönetim üzerinden başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 — sistem, işe girişten bordroya kadar pek çok adımı sadeleştirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıya haftalık nöbet tutturmak yasal mı?
Haftalık nöbet mümkündür ancak nöbet süreleri çalışma saatlerini aşarsa fazla mesai ödemesi ve yazılı onay gerekir; iş sözleşmesine net ekleme yapılmalıdır.
Kapıcıya bina dışı iş verilebilir mi (örneğin malik için alışveriş)?
Kapıcıya, iş sözleşmesinde açıkça belirtilmemişse, kişisel işleri yapmak için zorlanamaz; böyle talepler rızaya bağlıdır ve ücretlendirilmelidir.
Ek görev için genel kurul kararı gerekli mi?
Kapıcının olağan maaşı ve SGK giderleri ortak gider sayılır; düzenli ve kalıcı ek ücretlendirmeler veya olağan dışında ödemeler genel kurul kararına veya yönetim yetkisine bağlı olabilir.
Kıdem tazminatı yönetimce nasıl kaydedilmeli?
Kıdem ve diğer işçilik yükümlülükleri muhasebe kayıtlarında ayrıştırılmalı, ilgili dönem karşılığı olarak fonlama/rezerv gösterilmeli; belgeler saklanmalıdır. Somut hesaplama olaya göre değişir, gerektiğinde avukata başvurun.
Kapıcıya verilen görevler SGK tescilini etkiler mi?
Evet; işin niteliği ve ücret değişiklikleri SGK bildirimlerini etkiler. Yeni görev veya ücret artışı halinde SGK'ya doğru bildirim ve bordro düzenlemesi yapılmalıdır.
