Kışın çatı tamiri sürerken, yönetici apartman toplantısında “Kapıcı dairesini Airbnb/uzun dönem kiraya versek gelir aidata yazılır mı?” diye soruyor; bazı maliklerin itirazı, bazılarının ise aylık ek gelir beklentisi var. Bu yazıda kapıcı dairesi kira gelirinin hukuki statüsü, karar-süreçleri ve muhasebe kaydı adım adım anlatılıyor.
Özet: Hangi durumlarda kira gelirini ortak gelire sokarsınız?
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri, işletme projesi, genel kurul kararı ve dairenin tapu/işletme projesindeki durumuna göre ya ortak gelir (işletme bütçesine girer) ya da apartman yönetiminin/bağımsız bölüm sahibinin kişisel geliri olarak değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde karar yetkisi ve şeffaf muhasebe esastır.
Hukuki çerçeve: KMK ve genel ilkeler
KMK temelinde ortak giderler ve ortak gelirlerle ilgili somut hüküm yoksa uygulama genel kurul kararına dayanır. KMK'nın genel ilkelerine göre ortak alan ve ortak gelirler hakkında kararlar maliklerin yetkisindedir; yönetici karar almaz, uygulayıcıdır.
Üç temel senaryo ve uygulama adımları
Pratikte karşılaşacağınız üç ana durum ve yapılması gerekenler:
- Senaryo A – Kapıcı dairesi işletme projesinde ortak alan olarak belirtilmiş: Kira gelirleri ortak gelir sayılır; genel kurul gelir kullanımına karar verir.
- Senaryo B – Kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlı ve maliklere aitse: Kira gelirleri ilgili bağımsız bölüm malikinin geliri olur; ancak işletme projesinde farklı hüküm yoksa malik gelirini ortak giderlere aktaramaz.
- Senaryo C – Kapıcı dairesi yönetim tarafından kiraya verildiyse ama hukuki statüsü belirsizse: Önce genel kurulda karar alınmalı; alınan karar ve gelir dağılımı yazılı ve kayıtlı olmalıdır.
Karar süreci: Genel kurul, oy çokluğu ve kayıt şartları
Kira gelirinin ortak gelir sayılması veya gelir kullanımına ilişkin esasların belirlenmesi genel kurul yetkisindedir. Alınacak kararın niteliği, işletme projesine ters düşmemelidir; aksi halde uygulanması hukuka aykırı bulunabilir.
Muhasebe ve aidata yansıtma: nasıl kaydedilir?
Kira geliri ortak gelir kabul edilirse işletme hesabına düzenli kaydedilmeli, kasa/banka gider-gelir tablolarında görünmelidir. Kira geliri gelir hesabına, kira tahsilatı ise kasa veya banka hesabına kaydedilmelidir. Aidatlarda mahsup yapılacaksa genel kurul kararında mahsup oranı ve yöntemi belirlenmelidir.
| Durum | Önerilen kayıt |
|---|---|
| Kira gelir ortak gider | ✅ Gelir hesabı + işletme bütçesine aktarım |
| Kira gelir bağımsız malik geliri | Malik tarafından beyan edilir, apartman kayıtlarına alınmaz |
Vergi ve SGK boyutu: dikkat edilmesi gerekenler
Kira gelirinin kim adına oluştuğu vergi yükümlülüğünü belirler. Ortak gelir sayılıp işletme adına toplanıyorsa, gelir işletme hesabında kalır ve malikler arasında paylaştırılmayacak hükümlere göre harcanır. Bağımsız bölüm malikinin geliriysa kira beyannamesi sahibinin sorumluluğundadır. Vergisel uygulama için mali müşavir görüşü alınması önemlidir.
Pratik uygulama: karar, duyuru ve icra adımları
- Önce işletme projesi ve tapu kaydını kontrol edin.
- Genel kurul gündemine “Kapıcı dairesi kira geliri kullanım esasları” maddesini yazın.
- Alınan kararı karar defterine işler ve kararı ilgililere duyurun.
- Gelir-muhasebe kaydını şeffaf şekilde tutun; yıllık hesaplarda gösterin.
Yönetici ne yapmalı? Pratik kontrol listesi
Yönetici olarak atmanız gereken adımlar:
- Tapu ve işletme projesi incelemesi yapın.
- Genel kurula öneri sunun; kararı yazılı hale getirin.
- Mali kayıt ve kira sözleşmesini düzenleyin; tahsilat için banka hesabı kullanın.
- Vergi/muhasebe için mali müşavirle görüşün.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kira sözleşmesi, tahsilat ve muhasebe kayıtlarını düzenli hale getirmek isterseniz, BYönetim gibi site yönetimi yazılımları süreci kolaylaştırır: kayıt, tahsilat ve karar defteri süreçlerini dijitalleştirerek denetim izi bırakır. Hemen denemek için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi tapuda ortak alan gözüküyorsa kira geliri kimindir?
Kira geliri, genel kurul kararıyla ortak gelir kabul edilmedikçe doğrudan işletme bütçesine aktarılamaz; işletme projesine bakılmalı ve genel kurulda karar alınmalıdır.
Kapıcı dairesi bağımsız bölümse malik kira gelirini aidata mahsup ettirebilir mi?
Hayır. Bağımsız bölüm malikinin kişisel geliri, ancak genel kurul kararıyla gelir işletme bütçesine aktarılacak şekilde düzenlenirse farklı uygulanabilir.
Genel kurul kararı yoksa yönetici kira sözleşmesi yapabilir mi?
Genel olarak yönetici, maliklerin mülkiyetine ilişkin kalıcı tasarruflar için genel kuruldan yetki almalıdır. Kısa dönemli ve acil durumlar hariç sözleşme öncesi genel kurul onayı tavsiye edilir.
Kira geliri ortak gelir sayıldı; aidata nasıl yansıtılır?
Genel kurul gelirin kullanım şeklini (ör. ortak giderlerde mahsup, bakım-onarım fonu) belirler; uygulama karar metnine uygun kayıtlarla ve şeffaf muhasebeyle yapılır.
Vergisel yükümlülüğü kim taşır?
Kira gelirinin kime ait olduğu belirler. Ortak gelirse işletme/hesaplar üzerinden mali müşavirle beyan düzenlenir; malik geliri ise malik tarafından beyan edilir. Vergi danışmanı ile görüşün.
