Genel kurul sonrası kapıcı dairesi alıcısının tapuya geldiği günü düşünün: yeni malik de kapıcıyla ilgili talepleri soruyor; eski malik satıştan önce kapıcının kıdem tazminatını ödemediğini iddia ediyor; yönetici ise hangi sorumluluğun kimde olduğunu resmî kayıtlardan nasıl göstereceğini bilmiyor. Bu durumda yönetici hızlı, hukuka uygun ve belgelenmiş adımlar atmak zorundadır.
Durumu özetleyin: Kapıcı mı, bağımsız bölüm mü, iş ilişkisi kimde?
Öncelikle tespit edilmeli: kapıcı apartmana mı yoksa bağımsız bölüme bağlı mı çalışıyor; iş sözleşmesindeki işveren kim (eski malik mi, yönetim kurulu mu, site yönetimi mi) ve kapıcının bordrosu nasıl kayıtlı?
Bu ayrım, kıdem tazminatı taleplerinin kime yöneltileceğini belirler. Türk hukuku kapsamında işçi-işveren ilişkisi somut olaya göre değerlendirilir; dolayısıyla yazılı sözleşme, bordro, SGK işe giriş bildirgesi ve ücret ödemelerine ilişkin banka kayıtları karar verici belgelerdir.
Hangi belgeler yönetici tarafından derlenmeli?
Satış-anında yönetici aşağıdaki belgeleri hazır bulundurmalı ve talep eden taraflara ibraz edebilmelidir:
- SGK işe giriş bildirgesi ve işe giriş/çıkış kayıtları (e-Devlet çıktısı veya İŞKUR/SGK belgeleri).
- Bordro ve maaş ödeme kanıtları (banka havale dekontu, nakit ödeme makbuzu).
- İş sözleşmesi veya varsa vekâlet/onay yazıları.
- Genel kurul kararları (kapıcı istihdamına ilişkin alınmış kararlar varsa) ve karar defteri kayıtları.
- İşten ayrılma/ihbar yazışmaları ve varsa tazminat ödeme makbuzları.
Kıdem tazminatında kim sorumlu olabilir? Genel kurallar
Kıdem tazminatı talebinin muhatabı temel olarak işveren olan kişidir. Uygulamada şu senaryolar görülür:
- Kapıcıyı bir malik bireysel olarak istihdam ettiyse: kıdem tazminatı talebi öncelikle o malike yönelir.
- Yönetim kurulu veya apartman/site yönetimi istihdamı üstlenmişse: sorumluluk yönetim organı adına hareket eden tüzel/gerçek kişiye (yönetici, yönetim kurulu) yönelir.
- Kapıcı dairesi satışıyla birlikte iş ilişkisinin devri gibi bir açık düzenleme yapılmamışsa, satış tek başına işverenlik borcunu devretmez; kıdem talebi eski işverene karşı açılabilir.
Satış sürecinde yönetici için adım adım kontrol listesi
- Tapu işlemi talebi alındığında satıcıdan kapıcıya ilişkin SGK ve bordro belgelerini isteyin.
- Genel kurul karar defterinde kapıcı istihdamına dair karar var mı kontrol edin ve gerektiğinde ibraz edin.
- Kapıcıyla yapılan sözleşme veya yazılı mutabakat yoksa, kapıcının kime maaş aldığı ve SGK primlerinin kimin üzerinden ödendiğini belgeleyin.
- Satış öncesi kapıcıya ödenmiş kıdem/ihbar veya izin ücretleri varsa makbuzlarını dosyalayın; ödenmemişse durumun muhatabı belgelerle belirlenene kadar açıklama ekleyin.
- Alıcıya ve satıcıya durumun yönetimce kayda geçirildiğini ve hukuki belirsizlik varsa avukata danışılmasını önerin (somut hukuki tavsiye yerine yönlendirme).
Muhasebe kaydı ve aidata yansıtma: ne yapılabilir?
Kapıcının kıdem tazminatı ödemesi doğrudan ortak gider niteliğinde değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde ortak giderlere ilişkin karar gerekebilir. Yönetici, ödeme yönetiminin kimde olduğuna göre şu muhasebe adımlarını izlemelidir:
- Ödeme işverene ait ise (ör. bir malik): bu ödeme ilke olarak o malikin kişisel borcudur; yönetimin aidattan tahsil etmesi için öncelikle genel kurul kararı gereklidir.
- Yönetim organı işverense ve ortak gider kapsamında ödenmesine karar verilmişse, bu karar genel kurul tarafından alınmalı ve hesaplarda gider olarak kaydedilmelidir (işletme hesabı).
- Kıdem tazminatı ödemesi yapıldıktan sonra makbuz ve bordro ekleri işletme hesabına konulmalı, malikler bilgilendirilmeli ve raporlanmalıdır.
| Durum | Yönetici İçin Not |
|---|---|
| Kapıcı işvereni satıcı malik | ✅ İşlem: Satıcıya ait borç; yönetim genel kurul kararı olmadan aidattan kesemez. |
| Yönetim işverense | ✅ İşlem: Genel kurul onayı ile ortak gider yazılabilir ve muhasebeleştirilir. |
Uyuşmazlık varsa yönetici nasıl davranmalı?
Taraflar arasında kıdem tazminatı nedeniyle anlaşmazlık varsa yönetici, durumu netleştirecek belgeleri (SGK kayıtları, bordrolar, genel kurul kararları) toplayıp taraflara bildirmeli; somut hukuki tavsiye vermekten kaçınarak bir avukat aracılığıyla çözüm önerilmesini önermelidir. Yönetici, tarafsız bilgi sağlayıcı konumunu korumalıdır.
Pratik öneriler: süreçleri dijitalleştirin
Tapu devri ve kapıcıya ilişkin bordro/SGK belgelerini fiziksel dosyada saklamak yerine dijital kayıtlarla eşleştirmek süreçleri hızlandırır ve delil toplama işini kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar yardımıyla bordro ve ödeme kayıtlarını, karar defteri dijital kopyalarını ve belge akışını düzenli şekilde saklayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi satışı kıdem tazminatı borcunu alıcıya mı devreder?
Hayır. Tapu devri tek başına işverenlik borcunu devir sayılmaz; sorumluluk öncelikle işveren konumunda olan kişidedir.
Yönetim genel kurul kararı olmadan aidattan kıdem tazminatı ödeyebilir mi?
Genel kural olarak hayır. Ortak giderlerle ilişkilendirilecek ödemeler için genel kurul kararı gereklidir; aksi durumda ödeme yapanın kişisel sorumluluğu doğabilir.
SGK kayıtlarında işveren farklı görünüyorsa ne yapılmalı?
Yönetici, kayıtları talep edip taraflara bildirmeli; belirsizlik varsa tarafları resmi belgelerle yönlendirmeli ve hukuki çözüm için avukat önerilmelidir.
Kıdem tazminatı ödenmemişse alacak için kim muhatap alınır?
İlk muhatap işverendir (bordro/SGK kaydındaki işveren). Somut durumda işverenin kim olduğu belgelerle tespit edilmelidir.
Yönetici belgeleri sunmazsa ne olur?
Yönetici, işletme defterleri ve kayıtlarını düzgün tutma ve istenildiğinde sunma yükümlülüğündedir; belge sunmama iddiası varsa malikler ilgili hukuki yollara başvurabilir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışılmalıdır.
