Akşamüstü site toplantısında yönetici, ‘Bu maddeyi karara bağlayalım’ dediğinde kapıda duran üç yeni malik hâlâ oy kullanıp kullanamayacağını soruyor; kimse sayı mı arsa payı mı diye net konuşamıyor. İşte bu rehber, toplantı tutanağını doğru tutmak ve itiraz riskini azaltmak için karar yeter sayısının nasıl hesaplandığını, hangi durumlarda arsa payının öncelikli olduğunu, ve pratik örneklerle 2026 uygulamasını açıklar.
Karar yeter sayısı nedir? Sayı mı arsa payı mı?
Karar yeter sayısı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde genel kurulun geçerli bir karar alabilmesi için gereken çoğunluğun ölçüsüdür. Genel olarak toplantılarda iki farklı ölçüt karşımıza çıkar:
- Sayı çoğunluğu: Toplantıya katılan bağımsız bölüm sayısına göre hesaplanan çoğunluk.
- Arsa payı çoğunluğu: Toplantıya katılanların arsa payları toplamına göre hesaplanan çoğunluk.
Hangi ölçütün kullanılacağı kararlaştırılan hususa göre değişir; bazı kararlar her iki ölçütü de gerektirebilir. KMK hükümleri ile işletme projesi ve yönetim planı arasındaki düzenlemeler belirleyicidir.
Hangi kararlar kaç nitelikte çoğunluk ister?
Genel olarak pratikte aşağıdaki ayrım sık kullanılır (işletme projesi farklı düzenlemiş olabilir):
- Günlük yönetim işleri, giderlerin ödenmesi, rutin bakım: toplantıya katılanların oy çokluğu (sayı çoğunluğu) ile alınabilir.
- Ortak yerlerin kullanımı, kat mülkiyeti esaslarına etkili değişiklikler, tapuda kayıtlı ortak unsurlarda değişiklik gibi önemli düzenlemeler: arsa payı çoğunluğu veya tüm malikler çoğunluğu gerekebilir.
- Bağımsız bölümün nitelik değişikliği veya işletme projesi değişikliği: genellikle arsa payı esaslı daha sıkı çoğunluk istenir.
Daha somut: KMK m.20 ve m.25 gibi maddeler ile uygulama ve Yargıtay içtihadı kararları, ortak taşınmaz rejimindeki kusursuz uygulama için yol gösterir. Kanunda her karara tek bir formül yazılmadığından, kararın niteliği belirleyicidir.
Toplantı türleri: Birinci ve ikinci toplantı farklılığı
Genel kurul toplantıları genelde iki çağrı ile yapılır:
- Birinci toplantı: Kanunen istenen ilk toplantıdır; birçok önemli karar (ör. yönetim seçimi, bütçe onayı) için toplantıya katılan maliklerin belli bir arsa payı veya belirli bir sayı aranır. Birinci toplantıda yeterli katılım olmazsa toplantı ertelenir.
- İkinci toplantı: Çağrıda belirtilen sürede tekrarlanan toplantıdır; ikinci toplantıda karar nisabı genelde daha düşüktür — örneğin arsa payı çoğunluğu aranmadan sayı çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak işletme projesinde farklı hüküm varsa o uygulanır.
Karar defteri ve hazirun listesi: Hesaplamayı etkileyen kayıtlar
Karar yeter sayısı hesaplanırken hazirun listesi ve karar defteri temel kayıtlardır. Hazirun listesinde her bağımsız bölüm için malik/ad ve arsa payı açıkça yazılmalıdır. Karar defterine yazılan katılan sayısı ile arsa payı toplamı, kararın usule uygunluğunu belirler.
Noter tasdiki gereken hususlar varsa (örneğin bazı işletme projelerinde belirtilmişse) karar defterinin noter onayı önem kazanır; aksi halde ileride itiraz durumlarında delil değeri tartışılabilir.
Pratik örnek: 30 bağımsız bölümlü site — adım adım hesaplama
Senaryo: 30 bağımsız bölüm var. Toplantıya 18 malik katıldı; bunların arsa payı toplamı %58. Karar: ortak çatıda güneş paneli kurulması için oy kullanılıyor. İşletme projesinde bu tür değişiklikler için arsa payı çoğunluğu aranıyor.
- İşletme projesine göre arsa payı çoğunluğu şartsa: Katılanların arsa payı %58 olduğundan, eğer arsa payı çoğunluğu (ör. %2/3 gibi) isteniyorsa karar geçmez. Ancak çoğunluk sadece toplantıya katılanlar arasında hesaplanıyorsa ve %50+1 yeterliyse karar kabul edilebilir. Net hüküm işletme projesinde aranır.
- Sayı çoğunluğu gerekiyorsa: 18/30= %60, yani sayı bakımından çoğunluk sağlanmıştır.
Sonuç: Kararın geçerliliği, işletme projesi ve KMK hükümlerine göre arsa payı veya sayı ölçütüne bağlıdır; kayıtların eksiksiz tutulması (hazirun + karar defteri) itiraz riskini azaltır.
| Durum | Kararın Geçerliliği |
|---|---|
| İşletme projesi arsa payı > %50 şartı koymuş | ✅ %58 ise geçer |
| İşletme projesi sayı çoğunluğu isterse | ✅ 18/30= %60, geçer |
Yargıtay uygulamaları ve dikkat edilmesi gereken hususlar
Yargıtay kararları genelde işletme projesi ve KMK hükümleriyle uyumlu olmayan uygulamaları bozma eğilimindedir. Özellikle hazirun listesi hatalı düzenlenmişse veya arsa payları yanlış yazılmışsa mahkeme sürecinde kararın iptali mümkün olabilmektedir. Bu yüzden toplantı öncesi yönetici veya kurulun arsa paylarını güncellemesi ve çağrı metninde hangi nispin aranacağına açıklık getirmesi önemlidir.
Eğer toplantı sürecini dijitalleştirmek, hazirun listesini, arsa payı kayıtlarını ve oylamayı elektronik ortamda düzenlemek isterseniz, BYönetim gibi çözümler süreci hızlandırır ve hataları azaltır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Karar için hem sayı hem arsa payı mı gerekir?
Kararın niteliğine göre değişir; bazı kararlar sadece sayı çoğunluğu ile alınırken bazıları arsa payı çoğunluğunu veya her ikisini gerektirebilir. İşletme projesi ve KMK hükümlerine bakılmalıdır.
İlk toplantıda arsa payı sağlanmazsa toplantı iptal mi olur?
İlk toplantıda istenen nisap sağlanmazsa çağrıda belirtilen ikinci toplantı tarihinde toplantı yapılır; ikinci toplantıda nisap genelde daha düşüktür, ancak işletme projesindeki özel hüküm önceliklidir.
Hazirun listesi sonradan düzeltilebilir mi?
Hazirun listesi sonradan düzeltilemez; eksik veya hatalı kayıt itirazlara yol açar. Doğru kayıt için toplantı öncesi maliklerin kimlik ve arsa payı bilgileri güncellenmelidir.
Arsa payları yanlış yazıldıysa karar iptal edilir mi?
Arsa payları hatalı yazılmışsa kararın niteliğine göre mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Bu yüzden arsa paylarının dayanağı olan tapu kayıtlarıyla uyumlu kayıt tutulmalıdır.
Karar defterinin noter tasdiki hangi durumlarda gerekir?
Kanunda özel bir zorunluluk yoksa genel kurul karar defterinin noter onayı her durumda gerekli değildir; ancak işletme projesi veya özel durumlar noter onayı isteyebilir. Noter onayı, ileride delil sorunlarını azaltır.
