Akşamüstü genel kurul sonrası kapıcı işten ayrıldığını bildirdi; yönetici panikle bir yığın hesap kağıdıyla karşı karşıya: kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, yıllık izin ücreti, SGK prim diferansları—bunların tamamı apartman bütçesine nasıl yansıtılır, aidat cetveline hangi satırlarla yazılır? Bu rehber, 2026 uygulamasına göre yöneticinin karşılaşacağı maliyet kalemlerini, doğru hesap ve muhasebe adımlarını ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile iş hukuku çerçevesinde alınacak karar seçeneklerini somut şekilde anlatır.
1. Hangi maliyetler doğrudan ortaya çıkar?
Kapıcının iş sözleşmesinin sona ermesiyle ortaya çıkabilecek temel kalemler şunlardır:
- Kıdem tazminatı (hizmet süresine göre)
- İhbar tazminatı (bildirim süresine uyulmadıysa)
- Kullanılmamış yıllık izin ücreti
- Son aylara ait ücretten mahsup edilecek eksik ödemeler (örn. fazla mesai)
- SGK prim ve vergi farkları (eğer bordroda eksik bildirim var ise)
- İşverene ait diğer yükümlülükler (ör. fazla çalışma primleri, sosyal hakların paraya çevrilmesi)
2. Kıdem ve ihbar tazminatı nasıl hesaplanır (pratik adımlar)
Kıdem tazminatı, SGK hizmet süresi ve son ücret esas alınarak hesaplanır. Basit bir pratik sıra:
- Hizmet süresini tam yıl/ay olarak tespit edin (bordro kayıtları/SGK hizmet dökümüyle karşılaştırın).
- Kapıcının son brüt ücretini netleştirin; kıdem hesabı brüt ücrete göre yapılır (ücrete yansıyan düzenli sosyal haklar dahil).
- Kıdem = (Hizmet yılları) x (30 günlük brüt ücret) formülüyle adım adım hesaplanır; 2026'da kıdem tavanı ve yıllık parametreleri kontrol edin (resmî kaynaklardan güncelleyin).
- İhbar tazminatı, işverenin bildirim süresine uymaması durumunda ödenir; ihbar süresi iş süresine göre değişir (4 hafta-8 hafta gibi).
Not: Kıdem tazminatı hesaplama ve tavan bilgileri yıllık değişebilir; hesaplamayı yapmadan önce güncel tavan ve ilgili mevzuatı kontrol edin. Somut hesaplarda bir mali müşavir/iş hukuku avukatına danışın.
3. Ödeme sırası: Öncelik ve ortak giderlere etkisi
Kapıcının işçilik alacakları ile genel giderler farklı hukuki niteliğe sahiptir. Yönetici şunları göz önünde bulundurmalıdır:
- Kıdem ve ihbar gibi işçilik alacakları, işçi talep ederse icra yoluna konu olabilir; apartmanın banka hesaplarından doğrudan kesinti hukuki sorun yaratır.
- İşçilik maliyetleri ortak gider niteliğinde olmadığından; doğrudan aidat kalemleriyle karıştırılmamalıdır. Bununla birlikte yönetim, genel kurul onayıyla ek bir geçici masraf kalemi oluşturarak (ör. ’personel fesih maliyeti’) aidata yayabilir.
4. Aidata yansıtma yolları: genel kurul kararı ve KMK çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderler ve bunların dağıtım esasları işletme projesi veya genel kurul kararları ile belirlenir. Kapıcı işten ayrılmasından kaynaklanan maliyetlerin aidata yansıtılması için uygulanabilecek seçenekler:
- Genel kurulda özel bir karar alınarak maliyetin dairelere arsa payı veya eşit bölüştürme esasına göre tahakkuk ettirilmesi.
- Geçici bir yönetim bütçesi maddesi oluşturarak muhasebe kaydı yapmak ve takip eden genel kurulda onay almak.
- Yönetimin kasasından ödenmesi ve sonraki dönemlerde ilgili maliyetlerin gider yazılarak aidata kademeli yansıtılması.
KMK m.20 kapsamında ortak giderlerin tespiti ve paylaşımı esaslarına dikkat edin; kapıcı ücretleri genelde yönetim giderleri kapsamında değerlendirilir ancak fesih sonucu ortaya çıkan tazminat özel bir durumdur ve genel kurul onayı en güvenli yoldur.
5. Muhasebe kaydı ve bordro uygulamaları
Doğru kayıt için önerilen uygulama adımları:
- İşçilik alacaklarını ayrı hesaplarda (ör. geçici personel fesih giderleri) muhasebeleştirin.
- Bordro ve SGK belgelerini saklayın; SGK Hizmet Dökümü ile uyum kontrolü yapın.
- Ödeme yapıldıysa banka dekontları ve genel kurul kararlarını ilişkilendirin.
- Ödeme henüz yapılmadıysa, borç olarak kaydedin ve sonraki tahakkuklarda gösterin.
| Muhasebe Kalemi | Açıklama |
|---|---|
| 770 - Personele Ödenecek Tazminatlar | ✅ Kıdem, ihbar, izin ücretleri ayrı izlenir |
| 102 - Banka | ✅ Ödeme varsa dekontla eşleştir |
6. Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri
Sık hatalar ve pratik çözümler:
- Hata: Kıdem tazminatını aidatın içine doğrudan eklemek. Çözüm: Genel kurul kararı veya geçici masraf kalemi oluşturun.
- Hata: SGK kayıtlarını güncellemeden ödeme yapmak. Çözüm: SGK hizmet ve prim dökümünü kontrol edin; eksik bildirim varsa önce düzeltme.
- Hata: Tekil yöneticinin tek başına ödeme yetkisi. Çözüm: Yönetim defteri ve banka muhaberesini belgeleyin; gerektiğinde genel kurul onayı alın.
7. Dijitalleştirme ile süreç nasıl hızlanır?
Ödemelerin, bordro kayıtlarının ve genel kurul onaylarının takibi kağıt üzerinde karmaşaya yol açabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir platform ile bordro, gelir-gider takibi ve karar defterini entegre şekilde yönetebilirsiniz; hızlı kayıt, dekont saklama ve genel kurul kararının tahakkuka bağlanması idari süreci kolaylaştırır. Denemek isterseniz sürtünmesiz kayıt için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresinden başlayabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kıdem tazminatını apartman doğrudan ödeyebilir mi?
Genel olarak işçilik alacakları işveren (apartman/site yönetimi) tarafından ödenir; ancak büyük meblağlarda genel kurulun onayı veya özel bir finansman kararı alınması yaygındır.
Kıdem tazminatı aidata hangi esasla yansıtılır?
KMK çerçevesinde bu tür olağanüstü giderlerin aidata yansıtılması için genel kurul kararı en güvenli yoldur; paylaşım arsa payı veya genel kurul tarafından belirlenen başka bir esas üzerinden yapılır.
SGK eksik bildirimi tazminat tutarını etkiler mi?
Evet; SGK hizmet dökümü hizmet süresini ve prim bazını etkileyebilir. Eksik bildirim varsa önce SGK düzeltmesi, sonra kıdem hesabı yapılmalıdır.
Yönetici, maliyeti tek taraflı aidata ekleyebilir mi?
Tek taraflı ve belgesiz bir ekleme maliklerin itirazına ve hukuki risklere açıktır. En sağlıklısı genel kurul kararı veya açık muhasebe kaydı ile ilerlemektir.
Kıdem tazminatı hesaplamasında hangi tutar esas alınır?
Kıdem hesabı genellikle işçinin son brüt ücreti üzerinden yapılır; brüt ücret ve düzenli ödemeler (yakacak, yemek gibi eğer sözleşmede düzenliyse) dikkate alınır. Somut hesaplamalar için mali müşavir/iş hukuku danışmanlığı önerilir.
