Akşamüstü asansörde tek başına kalan bir site sakini cep telefonuyla kapıya bakarken yönetici binanın girişine güvenlik kamerası taktırdığını bildiriyor — ama karar defterinde, genel kurul tutanağında hiçbir kayıt yok. Huzur artarken mahremiyet, yetki ve usul tartışması başlıyor: Genel Kurul onayı olmadan ortak alanlara kamera konulabilir mi, hangi koşullara dikkat etmek gerekir?
Temel hukuki çerçeve: Kat Mülkiyeti ve karar yetkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca ortak yerlerin yönetimi ve ortak gider kararları genel kurulun yetkisindedir. Yönetici, 634 sayılı Kanun çerçevesinde yönetimi yürütür; ancak yeni tesis ve önemli değişiklikler için genel kurul kararı aranır. Ortak alanlara kalıcı tesisat koyma veya ortak demirbaş niteliğini etkileyen işler, yönetim planı ve alınmış önceki kararlara göre değerlendirilmelidir.
KVKK ve görüntüleme: Kişisel veriler açısından gereklilikler
Kamera ile yapılan görüntüleme kişisel veri işlemeye girer. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında; amaç bildirimi, hukuki dayanak, veri minimizasyonu ve bilgilendirme yükümlülükleri vardır. Kameranın yerleştirildiği alan, hangi amaçla kayıt yapıldığı, kayıt süresi ve kayıtların kim tarafından erişileceği sakinlere açıkça bildirilmelidir.
Genel Kurul kararı gerekli mi? Uygulamada hangi durumlarda istenir?
Pratikte aşağıdaki ayrımı yapmak gerekir:
- Güvenlik amaçlı, geçici ve düşük etkili kameralar: acil tehlike halinde yönetici tedbir alabilir; fakat bu durumlar sonrasında genel kurula bilgi verilmelidir.
- Kalıcı, ortak demirbaş niteliğinde tesisatlar veya bina görünümünü/işleyişini değiştiren düzenlemeler: genel kurul kararı ile yapılması güvenlidir.
Genel kurul kararı aranmasının somut gerekçesi: maliyet paylaşımı (ortak gider), yönetim planı ile ilişkili değişiklik ve ortak alan kullanımına dair karar alma yetkisidir. Yönetim planında açık hüküm varsa önce ona bakılmalıdır.
| Durum | Genel Kurul Gerekliliği |
|---|---|
| Acil güvenlik tedbiri (ör. suç artışı, ani vandalizm) | ✅ Genelde yönetici tarafından uygulanabilir; sonra bilgilendirme. |
| Kalıcı kamera sistemi (sabit DVR/NVR, ortak gider, estetik etkiler) | ✅ Genel kurul kararı ve gider paylaşımı önerilir. |
KVKK uyumu için pratik adımlar (yönetici için kontrol listesi)
- Kamera yerleşimi ve amaç tanımı hazırlayın (güvenlik, yönetim vs.).
- Saklama süresini belirleyin (ör. 30 gün) ve gereksiz kayıtları otomatik silme ayarlayın.
- Sakinleri yazılı olarak bilgilendirin: kayıt yapıldığı yerlerde açık tabela bulundurun.
- Erişim yetkilerini sınırlayın; kayıtları kimlerin hangi hallerde görebileceğini belirleyin.
- Genel kurul gündemine alıp onaya sunun; onay alınıp alınmadığını karar defterine kaydedin.
Maliyet, ortak gider ve kullanım: Hangi maliyet nasıl paylaşılır?
Kalıcı bir kamera sistemi kurulumu genellikle ortak gider olarak değerlendirilir; çünkü bina güvenliği ortak fayda sağlar. 634 sayılı Kanun uyarınca gider dağılımında yönetim planı hükümleri ve arsa payı esas alınmalıdır. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme varsa ona göre hareket edilir.
Mahremiyetin sınırı: Kameraların konumlandırılması konusunda iyi uygulamalar
- Kameralar sadece ortak alanları ve girişleri kapsamalı; özel alanlara (daire içleri, balkonlar, pencereler) yöneltilmemeli.
- Ses kaydı yapılmamalı; ses kaydı KVKK açısından ayrıca hassas kabul edilebilir.
- Görüntüleri denetleyecek sorumlu ve erişim kayıtları tutulmalı.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek, harcama ve karar geçmişini şeffaf tutmak isterseniz BYönetim gibi bir site yönetimi platformu toplu bilgilendirme, maliyet paylaşımı ve karar defteri kayıtlarını düzenli tutmada yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/.
Uygulama örneği: Adım adım (yönetici için kısa yol haritası)
- Gerekçe yazısı hazırla: güvenlik analizi, maliyet ve teknik teklif.
- Acil değilse genel kurula teklifle birlikte ek gündem maddesi koy (yazılı davet ve gündem ile).
- Genel kurulda karar alın; karar metninde saklama süresi, bütçe ve erişim yetkilerini belirtin.
- Kamera kurulumunda KVKK bilgilendirme levhalarını asın ve saklama/erişim politikasını yayınlayın.
- Kararı karar defterine, bilgilendirmeyi kayıt altına alın; erişim taleplerini dokümante edin.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel Kurul kararı olmadan yönetici güvenlik kamerası takabilir mi?
Genel kural olarak acil ve geçici güvenlik ihtiyacı varsa yönetici tedbir alabilir; kalıcı sistemlerde ve maliyet paylaşımında genel kurul onayı önerilir.
Kamera kayıtları KVKK kapsamında nasıl saklanmalıdır?
Kayıt amaçla sınırlı, gereklilik süresi kadar saklanmalı; erişim yetkilendirilmiş kişilerle sınırlandırılmalı ve saklama süresi açıkça belirlenmelidir.
Kameralar daire içini görecek şekilde yerleştirilirse ne yapılmalı?
Bu mahremiyet ihlali oluşturur; derhal pozisyon değişikliği istenmeli ve kayıtlar silinmeli; durum ciddi ise hukuki başvuru seçenekleri değerlendirilmelidir.
Kurulum maliyeti ortak gider midir?
Genellikle, bina güvenliğine yönelik kalıcı sistemlerin gideri ortak gider sayılır ve arsa payına göre dağıtılır; yönetim planı farklı düzenleme yapıyorsa o uygulanır.
Yönetim planında kamera ile ilgili hüküm yoksa ne yapılmalı?
Genel kurulda açık karar alınması en güvenli yaklaşımdır; karar alınmadan yapılan uygulamalar ihtilaf yaratabilir. Somut uyuşmazlıklar için uzmana danışın.
