Sabah kapıcı dairesinden elinde fesih yazısı çıkan bir malik, apartman yöneticisine “Tapu satıldı, kıdemi kim ödeyecek?” diye soruyor. Aynı binada yeni malik, kapıcı işe devam ediyor mu etmemeli mi kararsız — hesaplar, mahsuben aidata yansıtma ve iş hukuku uyumu hemen gündeme geliyor. Bu rehberde satış, devir ve yönetsel süreçlerde kapıcıya ödenecek kıdem ve ihbar tazminatının kim tarafından nasıl belirleneceğini ve yönetici olarak atmanız gereken adımları somut, kaynaklı şekilde anlatıyorum.
Özet: Temel ilkeler ve hangi hukuk kurumu uygulanır?
Kapıcılar işçi statüsünde değerlendirilir; bu nedenle kıdem ve ihbar tazminatı açısından İş Hukuku kuralları uygulanır. Taraflara düşen yükümlülükleri belirlerken Kat Mülkiyeti mevzuatı (ortağın/satışın etkileri) ile İş Kanunu uygulamalarının kesişimine dikkat etmek gerekir. Somut hukuki sonucu belirleyecek temel metinler İş Kanunu ve ilgili içtihatlardır; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ortak gider ve aidat düzenlemeleri ise mali taleplerin aidata yansıtılmasını düzenleyen çerçeveyi sağlar.
Satış (tapuda devir) halinde kıdem ve ihbar tazminatının sorumluluğu nasıl değerlendirilir?
Bir bağımsız bölümün (kapıcı dairesi veya daire) malikinin değişmesi iş sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. İş Kanunu kapsamında iş sözleşmesinin sona ermesi veya devamı durumunda kıdem ve ihbar tazminatı talepleri söz konusu olabilir.
- Satış sırasında işçi işten çıkarılmamış, iş sözleşmesi devam ediyorsa kıdem/ihbar gündeme gelmez; yeni malik devralma durumunda işverence aksi kararlaştırılmadıkça ilişki devam eder.
- Satış nedeniyle işveren (malik) değişirse ve sözleşme işveren değişikliğine rağmen devam ederse, uygulamada önceki işverenin (eski malik) dönemine ilişkin haklar için sorumluluk tartışılabilir; çoğu durumda yeni işveren devri kabul eder ve önceki döneme ait kıdem borcu eski-yeni arasında uyulacak hukuki kurallara göre düzenlenir (somut olaya göre değişir).
- Satışla birlikte iş sözleşmesi feshedildiyse kıdem ve ihbar tazminatı işverene (fesheden taraf) karşı talep edilir. Hangi tarafın işten çıkarma fiilini gerçekleştirdiği önemli olur.
Kapıcı devri (işin devri) ve ‘işveren değişikliği’ kavramı
İş Kanunu uygulamasında işin veya iş yerinin devri bazen işveren değişikliğine yol açar. Örneğin bina yönetimini dışarıdan bir hizmet şirketine devretmek veya malikler kurulunun farklı bir yönetici seçmesi işyerinin gereklerine göre değerlendirilir.
- İşyerinin devamlılığı, işin niteliği ve işçinin ayni görevle çalışmaya devam etmesi araştırılmalı.
- Devreden ve devralan arasındaki anlaşma varsa ödemelerin kim tarafından yapılacağı yazılı hale getirilmelidir.
- Belirsizlikte işçi önceki ve sonraki işverene karşı hak talebinde bulunabilir; belgelerle takip gerekir.
Kıdem ve ihbar hesaplaması: yönetici bu hesabı nasıl kontrol eder?
Kıdem tazminatı hesaplaması işçinin toplam hizmet süresi ve son brüt ücret esas alınarak yapılır; ihbar ise işten çıkarma bildirim süresine göre tazminata dönüşür. Yönetici veya yönetim kurulu, hesap istemi geldiğinde aşağıdaki kalemleri talep edip doğrulamalıdır:
- İş sözleşmesi başlangıç tarihi ve varsa ara dönem belgeleri
- Son brüt maaş ve düzenli ödenen ek kalemlerin dökümü (yakacak, prim gibi sürekli ödemeler kıdeme dahil olabilir)
- SGK hizmet dökümü (e-Devlet veya SGK bildirgeleri) — eksik gün varsa cause araştırılmalı
KMK m.20 ve genel uygulama gereği kapıcı giderleri ortak gider sayılabilir; ancak kıdem/ihbar iş hukuku alacağıdır. Yönetim, aidata doğrudan ilave etmeden önce alacak ve sorumluluk oranlarını hukuki çerçevede netleştirmelidir.
Malikin devri sırasında yönetimin pratik adımları (yapılması gerekenler)
- Satış/ devir bilgisini ve varsa fesih bildirimini yazılı olarak dosyalayın (tapu, fesih, sözleşme gibi).
- İşçinin hak talebi varsa SGK dökümlerini ve ücret bordrolarını isteyin, muhasebe kaydını hazırlayın.
- Eski ve yeni malik/işveren arasında yazılı bir ikale/devir protokolü yapılmasını önerin; sorumluluğun kime ait olduğu protokolle netleşebilir.
- Ödeme yapılmadan önce genel kurul veya yönetim kurulunun onayına sunulacak yazılı hesap raporu hazırlayın; gerekiyorsa hukuki görüş alın.
Aidata yansıtma mümkün mü? (KMK perspektifi)
KMK çerçevesinde ortak giderlerin kapsamı ve hangi giderlerin aidata dahil edileceği genel kurulla belirlenir. Kapıcı ücretleri genellikle ortak gider kategorisindedir; ancak iş hukuku kapsamındaki kıdem ve ihbar alacaklarının doğrudan aidata eklenmesi karmaşık olabilir:
- Kıdem/ihbar işçi alacağıdır ve öncelikle işverenin yükümlülüğüdür.
- Eğer genel kurul veya yönetim protokolü ile maliklerin sorumluluğu kabul edilmişse, aidata yansıtma mümkündür; aksi takdirde topluluğun rızası gerekir.
| Durum | Aidata yansıtılma |
|---|---|
| İşveren (malik) feshetti ve ödemeyi kabul etti | ✅ Yönetim belgeleyip mahsup edebilir |
| Sorumluluk tartışmalı, tapu devri yeni malike geçti | Öncelikle yazılı devir/ikale önerilir; mahkemeye kadar aidata doğrudan eklenmesi risklidir |
Pratik örnek: Satış sonrası fesih ve kıdem talebi akışı
Bir malik dairesini sattı, yeni malik aynı gün işçi ile sözleşmeyi feshetti ve işçi kıdem talep ediyor. Yönetici için yapılacaklar:
- Fesih belgesini ve satış belgesini dosyaya koyun.
- İşçinin SGK dökümünü alın, hizmet süresini teyit edin.
- Eski ve yeni malik arasındaki devrin yazılı koşullarını isteyin; sorumluluk devir protokolü şarttır.
- Gerekirse genel kurul kararına sunarak aidata yansıtma talebi için oy alın; hukuki risk varsa avukat görüşü alın.
Bu süreçte belge ve kayıtların tam olması, ileride çıkabilecek iş mahkemesi taleplerine karşı topluluğu korur.
Eğer bu süreci dijitalleştirip bordro ve SGK kayıtlarını, aidat ödeme geçmişini ve ilgili belgeleri tek platformda takibini kolaylaştırmak isterseniz, BYönetim gibi bir yönetim yazılımı ile hızlı kayıt oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Satışta kıdem tazminatı kimden istenir?
Net cevap: Kıdem tazminatı, işçi alacağıdır; işten çıkaran işverenden talep edilir. Satışla ilişkili işveren değişikliğinde sorumluluk olgularına göre eski veya yeni işveren muhatap olabilir; somut olaya göre değişir.
Yeni malik işçiyi devralmak zorunda mı?
Net cevap: Genel kural iş sözleşmesinin devamıdır; yeni malik işçinin aynı görevle çalışmasına devam ederse devralmış sayılabilir. Ancak taraflar farklı sözleşme yapabilir; yazılı düzenleme önemlidir.
Kıdem/ihbar aidata doğrudan eklenir mi?
Net cevap: Doğrudan eklenmesi genel kurul kararı veya maliklerin rızası gerektirebilir; iş hukuku alacağı olması nedeniyle yönetici tek başına riske girmemelidir.
SGK dökümleri neden gerekli?
Net cevap: Hizmet süresi ve prim kayıtları kıdem hesaplamasında belirleyicidir; eksik ya da hatalı SGK bildirgileri hesap farkına yol açabilir.
Yönetici hangi aşamada avukat danışmalı?
Net cevap: Sorumluluğun tartışmalı olduğu, devrolan işveren iddiaları veya aidata yansıtma planlandığı hallerde hukuki görüş almak riski azaltır; somut olaya göre uzman tavsiyesi gereklidir.
