Genel kurul salonunda toplantı başlamış, kimi malikler kararlı, bazıları ise hazirun listesinin tutarsız olduğunu fark ederek itiraz ediyor: 'Bu listedeki arsa payı bazı dairelerin gerçekte sahip olduklarından fazla gösterilmiş.' Böyle bir tespit, alınan kararların geçerliliğini, deftere işlenmesini ve düzeltme yollarını doğrudan etkiler. Aşağıda bu durumda izlenecek adımlar, yasal dayanaklar ve pratik örnekler açıklanmıştır.
Ne demektir: Hazirun listesinde arsa payı fazlası nedir?
Hazirun listesi, genel kurul toplantısına katılan maliklerin bağımsız bölümlerinin numaraları, isimleri ve arsa paylarını gösterir. "Arsa payı fazlası" demek, bir veya daha fazla bağımsız bölüm için hazirun listesinde yazılan arsa paylarının tapudaki kayda göre daha yüksek (veya kısmen hatalı) olmasıdır. Bu durum, özellikle arsa payına göre oy kullanılması gereken kararlarda, karar nisabını etkileyebilir.
Hangi kararlar risk altındadır?
Arsa payı esasına göre nisap aranmış kararlar doğrudan etkilenir. Örnekler:
- Ismarlama büyük onarım, ortak yerlerin kullanımında değişiklik gibi arsa payı ile bağlantılı nisaplı kararlar.
- Yönetim planı, kat irtifakı veya aidat oranı değişikliği gibi arsa payı ağırlıklı oy gerektiren kararlar.
Yasal dayanak ve içtihat çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) genel kurul, hazirun ve oy nisabı kurallarını düzenler. Kararların geçerliliği konusu çoğu zaman Yargıtay içtihatlarında da ele alınır; özellikle hazirun listesi ile tapu kayıtlarının çelişkisi hâlinde toplantı nisabının yanlış tespit edilmesi kararlara gölge düşürebilir. Somut hukuki sonuçlar olaya göre değişir; bu nedenle itiraz ve dava süreçlerinde avukat desteği önerilir.
Adım adım düzeltme ve itiraz süreci
- Toplantı sırasında itiraz: Hazirun listesi açıklandığında bir malik yazılı veya sözlü olarak derhal itiraz edebilir; itirazı toplantı tutanağına geçirmek yönetici sorumluluğundadır.
- Kararın alınması halinde tutanak ve karar defterine şerh: Eğer karar alınmışsa ve arsa payı fazlası sonradan tespit edilmişse, itiraz edenin şerhini tutanağa ve karar defterine ekletmek ilk adımdır.
- Yönetici düzeltme teklifi: Yönetici, hatanın teknik bir hata olduğunu düşünüyorsa, düzeltme için yeni bir genel kurul toplantısı çağırılmasını teklif edebilir ya da hatanın niteliğine göre düzeltme önerisini yazılı paydaşlara (hazirun dışı) bildirebilir.
- Noter onaylı belgelerle dayanak toplama: Tapu kayıtları, vekaletnameler, önceki hazirun listeleri gibi belgeler toplanmalı; gerekirse noter tasdikli kopyaları dosyaya eklenmelidir.
- Yargısal başvuru: İhtilaf sürerse, kararın iptali veya düzeltilmesi talebiyle yetkili mahkemeye başvurma yoluna gidilebilir. Dava sürecinde karar nisabının ve hatanın etkisinin gösterilmesi gerekir.
Karar defteri, tutanak ve noter tasdiki nasıl etkilenir?
Karar defteri ve toplantı tutanağı; kararın alındığı andaki gerçek durumu yansıtmalıdır. Aşağıdaki noktalar önemlidir:
- Hazirun listesi hatalı yazıldıysa yönetici, düzeltme veya şerh konusunu deftere geçirmelidir.
- Noter tasdiki: Karar defterinin bazı sayfalarına dair noter onayı gerekli olabilir; hata tespitinde ilgili sayfaların tasdiki ve varsa önceki kayıtlarla karşılaştırılması delil sağlar.
- Elektronik kayıtlar: Eğer toplantıda dijital hazirun veya imza araçları kullanıldıysa bu verilerin saklanması ve çıktılarının deftere iliştirilmesi delil güçlendirir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Hazirun listesinde arsa payı fazlası tespit edildi ve itiraz yapıldı | ✅ Tutanağa şerh, yeni toplantı veya düzeltme süreci başlatılmalı |
| İtiraz yapılmadı ama sonradan hatalar görüldü | ⚠️ Kararlar uygulanmışsa mahkeme ihtimali; deliller önem kazanır |
Pratik kanıt ve belgeler: Yönetici ne toplamalı?
Hatalı arsa payı iddiasını doğrulamak veya çürütmek için şu belgeler toplanmalıdır:
- Tapu kayıt suretleri (mümkünse noter tasdikli)
- Önceki hazirun listeleri ve karar defteri sayfaları
- Vekaletname bilgileri ve kimlik fotokopileri
- Toplantı çağrısı ve gündem metinleri
- Varsa elektronik imza/oy kayıtları (PDF, log)
Yönetici ve yönetim kurulunun sorumlulukları
Yönetici; hazirun listesinin hazırlanması, toplantı çağrısının doğru yapılması ve itirazların tutanağa geçirilmesinden sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde yönetici; ihmal veya kast sonucu eksik düzenleme yaptıysa sorumluluk doğabilir. Somut sonuçlar için olay bazlı değerlendirme ve gerektiğinde hukuki danışmanlık önemlidir.
Dijitalleştirme ile hataları azaltma önerisi
Hazirun listesi hazırlığı ve karar kayıtlarında insan kaynaklı hata riskini azaltmak için dijital araçlar kullanılabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları, bağımsız bölümlerin tapu verileri, hazirun oluşturma, online çağrı ve oy kayıtlarının saklanması süreçlerini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Böylece hem delil zinciri güçlenir hem de itiraz süreçleri daha hızlı yönetilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı fazlası tespit edilirse hangi kararlar otomatikman geçersiz olur?
Net cevap: Otomatik geçersizlik söz konusu değildir; etkilenen kararlar özellikle arsa payı nisabına bağlıysa iptal riski taşır. Hangi kararların etkilendiği somut olay ve nisaba göre değerlendirilir.
Toplantı sırasında itiraz edilmezse sonra itiraz etmek mümkün mü?
Net cevap: Sonradan itiraz mümkündür ancak toplantı anında yapılan itirazlar delil açısından kuvvetlidir. Sonradan ortaya çıkan hatalar için mahkemeye başvurma imkânı bulunur; başarı olaya göre değişir.
Hazirun listesi tapu kayıtlarıyla çelişiyorsa yönetici ne yapmalı?
Net cevap: Yönetici, tespit üzerinde şerh düşmeli, tapu kayıtlarını temin edip durumu kat maliklerine bildirmeli ve gerekirse düzeltme için yeni genel kurul veya yargısal yol önermelidir.
Karar defterinde hata var; noter tasdiki gerekiyorsa nasıl ilerlenir?
Net cevap: İlgili sayfaların noter onaylı kopyaları alınmalı, hata tutanağa geçirilip düzeltme kaydı yapılmalı; noter tasdiki gerektiğinde usule uygun sayfalarla destek sağlanmalıdır.
Arsa payı fazlası iddiası kanıtlanırsa alınan kararların uygulanması durur mu?
Net cevap: Mahkeme kararı olmadan genel kural olarak kararlar uygulanmaya devam eder; ancak uygulanma hukuki risk taşır. Uygulamaya devam kararın iptal riskini ortadan kaldırmaz; bu nedenle hukuki değerlendirme ve ihtiyatlı adımlar önerilir.
