Genel kurul salonunda toplantı tutanağı hazırlanıyor; bazı malikler itiraz ediyor çünkü hazirun listesinde birkaç bağımsız bölümün arsa payı fazla yazılmış — karar alınmış ama ardından uygulanamıyor. Yönetici kararın iptal edilip edilemeyeceğini, düzeltmenin nasıl yapılacağını ve hangi belgelerin gerektiğini bilmiyor. Bu rehberde pratik adımlarla; hangi durumlarda karar geçerli sayılır, nasıl düzeltme yapılır ve yönetici ne yapmalı anlatıyorum.
Hazirun listesi ve arsa payı fazlası: neden kritik?
Hazirun listesi, genel kurulda hazır bulunan maliklerin/temsilcilerin isim, bağımsız bölüm numarası ve arsa paylarını gösteren kayıttır. Kat Mülkiyeti uygulamasında kararların niteliği ve geçerliği çoğunluk hesaplarına (sayı veya arsa payı) göre değişir; bu nedenle hazirun listesindeki arsa payı yanlışları kararların hukuki dayanağını doğrudan etkiler.
Hatalı hazirun tespiti: hangi durumlarda karar iptal edilir?
Her aritmetik hata iptal nedeni değildir. Kararın iptal edilmesi için genelde aşağıdaki unsurlar aranır:
- Hazirun listesindeki arsa payı farkı, kararın alınmasında belirleyici çoğunluğu etkilediyse (ör. arsa payına göre karar alınması gerekirken hatalı veri kararı güvenilmez kılmışsa).
- Haklı itiraz ve bunun toplantıda tutanağa geçirilmemesi ya da kararın usulü esastan etkileyen bir hata barındırması.
- Çağrı, gündem veya toplantı usulüne ilişkin diğer eksikliklerle birlikte değerlendirilmesi.
Genel kanı: Arsa payı hatası kararların niteliğini etkilediği ölçüde iptal sebebidir; salt küçük rakamsal hata her zaman iptal gerektirmez.
Yönetici için 6 adımda düzeltme rehberi
- İtirazı belgelerle alın: İtiraz eden malik yazılı talep/itibarla yönetime bildirimde bulunmalı ve toplantı tutanak not edilmelidir.
- Hazirun listesini yeniden inceleyin: Tapu belgeleri ve tapu kayıtları ile karşılaştırma yapın; bağımsız bölüm numaraları, malik isimleri ve arsa payları doğrulanmalı.
- Belge toplayın: Tapu sureti, vekaletnameler, önceki hazirun listeleri ve varsa yönetim planı kopyaları toplanmalı.
- Genel kurul kararının türünü tespit edin: Karar arsa payı esasına göre alınmışsa düzeltme zorunludur; aksi halde uygulama mümkün olabilir.
- Düzeltme kararı veya yeniden genel kurul: Hata belirleyici ise yeniden genel kurul çağrısı yapılmalı; küçük düzeltmeler için tutanak ekine açıklayıcı ek konulabilir.
- Kayıt ve ilan: Düzeltme kararı ve yeni hazirun listesi karar defterine geçirilir; kat maliklerine yazılı bildirim yapılır.
Teknik deliller: hangi belgeler kesin ihtiyaçtır?
Düzeltme sürecinde kullanılacak başlıca belgeler:
- Tapu sureti (bağımsız bölümlere ait güncel tapu kayıtları).
- Toplantıya çağrı metni ve yönetim planı (kararın hangi esasla alındığını anlamak için).
- Hazirun listesi aslı ve varsa elektronik kopyaları (e-mazbuz, imzalı liste).
- Maliklerin yazılı itirazı veya vekaletname belgeleri.
Mahkeme yolu ve idari düzeltme: ne zaman düşünülmeli?
Eğer yönetim veya genel kurul, itirazı görmezden gelip uygulamaya devam ederse, malikler yargısal başvuru seçeneğine sahiptir. Bu durumda mahkeme, kararın iptaline veya düzeltilmesine karar verebilir. Ancak mahkeme süreci zaman alır ve masraflıdır; önce idari düzeltme (yeniden toplantı, ek tutanak, ortak rızayla düzeltilme) yolları denenmelidir.
Hukuki dayanakları aktarırken somut yasal madde belirtirken emin olunmayan numaralar yazılmamalıdır; uygulama Kat Mülkiyeti düzenlemeleri ve yönetim planı hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Somut durumunuza göre bir hukukçuya danışmak sonuç odaklıdır.
Pratik ipuçları: yönetici ve genel kurul için hızlandırıcı önlemler
Toplantılarda hataları azaltmak ve itiraz süreçlerini hızlandırmak için öneriler:
- Hazirun listesini tapu kayıtlarıyla toplantı öncesi çapraz kontrol edin.
- İmzalı/e-imzalı hazirun ve hazır bulunanlar listesinin nüshalarını toplantıda dağıtın.
- Karar alınmadan önce çoğunluk hesabını hem sayı hem arsa payı üzerinden gösteren kısa bir hesap cetveli tutun.
- İtiraz olursa toplantı tutanağına derhal kaydedin ve düzeltme talebi için prosedürü açıklayın.
Dijitalleştirme ile hata riski nasıl düşer?
Hazirun listesi ve arsa payı hesabı dijital araçlarla karşılaştırılıp doğrulanırsa insan kaynaklı hata önemli ölçüde azalır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları toplantı kayıtları, hazirun listesi ve arsa payı verilerini tek yerde tutarak çakışmaları erken gösterir. Denemek isterseniz hızlı kayıt için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresinden başlayabilirsiniz.
| Durum | Önerilen Hızlı Çözüm |
|---|---|
| Arsa payı farkı küçük ve kararı etkilemiyor | ✅ Karar geçerlidir; tutanağa not düşülüp bilgilendirme yapılır. |
| Arsa payı farkı çoğunluğu etkiliyor | ✅ Yeniden genel kurul veya mahkeme yoluna başvurma gereklidir. |
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesindeki arsa payı hatası kararı otomatik olarak iptal eder mi?
Hayır. Hata, kararın alınmasında belirleyici çoğunluğu etkilediğinde iptal sebebi olabilir; küçük ve sonucu değiştirmeyen hatalar genelde tek başına iptal nedeni değildir.
Yönetici hatayı fark ederse ne yapmalı?
Hatanın derecesine göre; toplantı tutanağına not düşmeli, ilgili belgeleri toplamalı ve gerekirse ek genel kurul çağrısı yapmalıdır. İleriye dönük uygulamalar için maliklere yazılı bildirim yapılması tavsiye edilir.
Hazirun listesini düzeltebilmek için noter tasdiki gerekir mi?
Hazirun listesinin aslı ve tutanak karar defterine geçirildiğinde noter onayı zorunlu değildir; ancak bazı durumlarda delil olarak noter tasdiki veya ilgili belge tasdikleri tercih edilebilir. Yönetim planı veya iç düzenlemeye göre değişir.
İtiraz eden malik yeniden genel kurul istemezse ne olur?
Eğer itiraz kararın hukuka aykırı olduğunu gösteriyorsa ve yönetim düzeltme yapmazsa, malikler mahkemeye başvurabilir. Önce idari çözüm yolları (yeniden toplantı, ek tutanak) denenmelidir.
Hazirun listesi elektronik olarak tutulmuşsa itiraz nasıl yapılır?
Elektronik kayıtların değişmez kopyaları, erişim logları ve e-mazbuzlar delil teşkil eder. Yönetici elektronik kayıtları belgeleyip, itirazı bu kayıtlarla karşılaştırmalı ve malikleri bilgilendirmelidir.
